[오피스텔] 송파구 거여동 송파풍산리치안 경매 2025타경52597 | 최저가 1억 9,700만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 오피스텔 경매 거여동 송파풍산리치안(2025타경52597) 물건을 살펴봅니다.

서울 송파구 거여동 서울거원초등학교 남서쪽 인근에 있는 송파풍산리치안 8층 814호(전용 20.47㎡, 약 6.2평) 오피스텔이 처음 나왔습니다. 유찰이 없어 최저가는 감정가와 같은 1억 9,700만원입니다.

거여역이 가깝다고 평가된 곳이라 눈길이 가는데, 세입자 한 명이 2024년 10월에 전입해 있습니다. 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 떠안아야 하는지 같이 확인해 보겠습니다.

대항력 있는 세입자가 있는데 보증금이 자료에 없습니다.

핵심 쟁점 · 전용 20.47㎡(약 6.2평) 오피스텔, 13층 건물의 8층입니다. 2022년 3월 사용승인된 비교적 새 건물입니다. · 신건이라 감정가와 최저가가 1억 9,700만원으로 같습니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 12개월 평균 거래가는 약 1억 8,319만원(8건)입니다. · 2024년 10월 8일 전입한 세입자가 있고 보증금은 자료에 없습니다. 명세서의 인수 내용도 아직 적혀 있지 않아 확인이 필요합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52597
소재지	송파구 거여동 거여동 송파풍산리치안 8층814호
면적	전용 20.47㎡ (6.2평)
감정가	1억 9,700만원
최저가	1억 9,700만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,970만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	2024년 10월에 전입한 세입자가 있어 대항력이 있어 보이는데, 보증금과 인수 여부가 아직 확인되지 않았습니다. 감정가가 같은 건물 최근 거래 대부분보다 높은 편입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 9,137만 320원)
경매 개시	2025년 12월 31일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 9,137만 320원입니다.

이해관계인에는 임차인과 교부권자(세금 담당 기관) 2곳이 있습니다.

참고 감정평가서에 '토지거래허가구역'이 보이는데요? 감정평가서의 용도지역 칸에 토지거래계약 허가구역(2025년 8월 26일~2026년 8월 25일 외국인 등 대상, 2025년 10월 1일~2026년 12월 31일 아파트 용도 한정)이 적혀 있습니다. 오피스텔이 대상인지, 경매 낙찰에도 적용되는지는 송파구청 등 관할 기관에 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 거여동 604-2 송파풍산리치안 8층814호
전용면적	20.47㎡ (6.2평)
대지권	5.42㎡ (1.6평)
건물	철근콘크리트구조 13층 건물의 8층 814호 (업무시설 오피스텔, 사용승인 2022년 3월 3일)
전용 평당 최저가	약 3,177만원

감정평가서에 위생·난방·급배수설비, 승강기, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 폐문부재로 점유자를 만나지 못해, 점유자와 점유 권원은 따로 확인해야 한다고 적혀 있습니다.

LOCATION

송파구 거여동 입지와 주변

건물은 서울거원초등학교 남서쪽 인근에 있고, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트가 섞여 있습니다. 북서쪽 폭 약 35m, 남동쪽 폭 약 15m 도로와 닿아 있습니다.

차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 있어 교통이 양호하다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

거여동 송파풍산리치안 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	1억 9,700만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 5,760만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 2,608만원 (64%)	–

감정가는 1억 9,700만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 거래는 2026년 9월 2억원(10층), 9월 1억 7,850만원(11층), 8월 1억 7,500만원(7층), 4월 1억 8,400만원(6층)입니다.

최근 12개월 평균은 약 1억 8,319만원이라 감정가가 평균보다 1,400만원쯤 높습니다.

한 번 유찰되면 다음 회차 최저가는 1억 5,760만원입니다. 세입자 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면 낙찰가에 보증금이 더해진다는 점을 잊지 마세요.

같은 건물 월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 94만원(2026년 10월, 12층)이 있습니다. 단순 계산하면 1년 월세 1,128만원으로, 최저가 기준 세금·수리비 빼기 전 수익률이 5%대입니다.

같은 건물 전세는 1억 6,800만~1억 8,800만원 거래가 있어, 세입자 보증금이 크다면 부담이 될 수 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 거여동 송파풍산리치안 2025타경52597 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2024.10.08	있음

매각물건명세서의 세입자는 2024년 10월 8일 전입했고 효력은 다음 날부터입니다. 보증금과 확정일자는 자료에 적혀 있지 않습니다.

용도는 주거로 나옵니다.

집행관이 찾아갔을 때는 폐문부재로 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서와 주민등록표에는 세입자가 올라 있습니다. 실제로 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

거여동 송파풍산리치안 권리 분석

말소기준권리	2025.12.31. 강제경매개시결정
법원 특이사항	없음 (명세서에 인수 내용이 아직 적혀 있지 않아 확인 필요)

자료상 가장 앞선 권리는 2025년 12월 31일 강제경매개시결정입니다. 말소기준권리는 명세서 원문에서 확인하세요.

세입자는 2024년 10월에 전입해 경매 개시보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 보입니다. 보증금이 있다면 배당에서 다 받지 못한 만큼 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

이 물건은 명세서의 보증금과 인수 칸이 비어 있어서, 법원 문건접수 내역과 새로 작성된 명세서(작성일 2026년 10월 21일)를 입찰 전에 다시 읽어 보셔야 합니다.

권리 판정 · 주의 대항력 있는 세입자의 보증금이 확인되지 않았습니다 서류가 불충분해서 안전하다고도 위험하다고도 단정할 수 없습니다. 입찰 전에 세입자의 보증금과 인수 여부를 법원 사건기록에서 꼭 확인하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,970만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자를 만나지 못했습니다. 세입자가 보증금을 받지 못하면 이사를 거부할 수 있고, 인수해야 하는 보증금이 있으면 협의가 필요합니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 건축물대장 용도(업무시설)와 사용 방식에 따라 취득세율이 주택(1%대)과 다를 수 있고, 주택보다 높은 경우가 많습니다. 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금: 법원 사건기록의 임차인 권리신고서와 명세서 인수 문구를 확인하세요. 2실제 점유: 세입자가 살고 있는지 현장과 관리사무소로 확인하세요. 3토지거래허가구역: 감정평가서에 적힌 허가구역이 이 오피스텔 낙찰에 적용되는지 확인하세요. 4관리비: 소형 오피스텔이라 체납 관리비가 있는지 확인하세요. 5시세: 같은 건물 최근 거래 1억 7,500만~2억원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 5호선 거여역 가까운 곳으로 평가됨 ＋ 2022년 사용승인된 비교적 새 건물 ＋ 같은 건물 거래와 월세 자료가 풍부함 ＋ 신건이라 첫 기일에 참여 가능	－ 세입자 보증금과 인수 여부가 불명확함 － 감정가가 최근 거래 평균보다 높음 － 전용 6.2평 소형이라 활용도가 제한적

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

위치와 건물은 괜찮은 편입니다. 하지만 세입자 정보가 비어 있다는 것이 가장 큰 약점입니다.

보증금이 작다면 별일 아닐 수 있지만, 같은 건물 전세 거래가 1억 6,800만원 이상이라 큰 보증금일 가능성도 배제할 수 없습니다.

또 신건에 감정가가 최근 거래보다 높게 잡혀 있어, 이번 회차에 급히 입찰할 이유는 크지 않습니다. 세입자 보증금이 확인된 뒤, 또는 한 번 유찰된 뒤에 가격을 다시 따져 보시기를 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 송파풍산리치안 2025타경52597 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가와 같은 1억 9,700만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,970만원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 세입자가 2024년 10월에 전입해 대항력이 있어 보입니다. 보증금과 인수 여부가 자료에 없으니 법원 사건기록에서 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 5,760만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)