[아파트] 강서구 방화동 에어팰리스 경매 2026타경3463 | 최저가 5,888만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 아파트 경매 방화동 에어팰리스(2026타경3463) 물건을 살펴봅니다.

서울 강서구 방화동 에어팰리스 6층 606호(전용 14.1㎡, 약 4.3평) 원룸이 두 번 유찰돼 5,888만원까지 내려왔습니다. 방화중학교 남쪽에 있고 5호선 송정역과 김포공항역이 가깝습니다.

같은 건물 같은 면적이 올해 5월 8,500만원에 거래됐으니 숫자만 보면 싸 보입니다.

그런데 이 호실에는 보증금 1억 575만원짜리 임차권등기가 붙어 있습니다. 감정가보다 큰 금액인데 낙찰자가 떠안아야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증금 채권자가 남은 보증금을 포기하는 조건으로 파는 물건입니다.

핵심 쟁점 · 전용 14.1㎡(약 4.3평) 원룸형 도시형생활주택, 지하 3층~지상 9층 건물의 6층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 9,200만원의 64%인 5,888만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 1억 575만원)가 있지만 특별매각조건으로 ‘배당받지 못하는 잔액 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소’하도록 정해져 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경3463
소재지	강서구 방화동 방화동 에어팰리스 제6층 제606호
면적	전용 14.1㎡ (4.3평)
감정가	9,200만원
최저가	5,888만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	588만 8,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 18일(수) 10:00
한 줄 판단	임차권등기가 있지만, 보증금 채권을 넘겨받은 서울보증보험이 ‘배당받지 못한 남은 보증금을 포기하고 등기를 지우는 조건’으로 팝니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매9계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 1,060만 13원)
경매 개시	2026년 1월 28일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 25일(수)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 신청한 곳은 서울보증보험 주식회사로, 임차인(한국토지주택공사)의 임대차보증금반환채권을 이어받았습니다.

청구금액은 1억 1,060만 13원이고, 경매개시결정은 2026년 1월 28일입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 주택임차권자가 있습니다.

참고 보증금이 감정가보다 큰데 왜 문제가 안 될까? 임차인은 한국토지주택공사였고, 보증금 반환채권을 서울보증보험이 이어받아 경매를 신청했습니다. 명세서에는 채권자가 매수인에 대해 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 판다고 적혀 있어, 서류상 낙찰자가 보증금을 낼 일은 없는 구조입니다. 조건의 정확한 문구는 명세서 원문으로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제6층 제606호
전용면적	14.1㎡ (4.3평)
대지권	4.0㎡ (1.2평)
건물	철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 9층 건물의 6층 606호 (집합건축물대장상 아파트, 도시형생활주택-원룸형, 2013년 3월 사용승인, 승강기 2대)
전용 평당 최저가	약 1,369만원

감정평가서에 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차장 설비가 있다고 적혀 있습니다. 폐문부재로 내부를 보지 못했고 설비가 정상인지도 확인하지 못했다고 합니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인하세요.

LOCATION

강서구 방화동 입지와 주변

건물은 방화중학교 남쪽 가까이에 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 섞인 근린상업지역이고, 서쪽으로 폭 약 10m, 동쪽·남쪽으로 폭 약 6m 포장도로에 붙어 있습니다.

차량이 들어갈 수 있고 5호선 송정역, 5호선·9호선·공항철도·서해선 김포공항역과 버스정류장이 가까워 교통이 양호한 편이라고 적혀 있습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

방화동 에어팰리스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.09	9,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.20	7,360만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.18	5,888만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	4,710만 4,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	3,768만 3,000원 (41%)	–

감정가는 9,200만원이고, 같은 건물 같은 면적(14.1㎡)의 최근 실거래는 2026년 5월 8,500만원(4층), 2025년 9월 7,500만원(5층)입니다. 14.5㎡는 2025년 5월 9,000만원(6층)이었습니다.

최저가 5,888만원은 올해 5월 거래보다 약 2,600만원 낮습니다.

또 유찰되면 4,710만 4,000원까지 내려갑니다. 다만 거래가 3건뿐이라 시세로 단정하기는 어렵습니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 500만원에 월 50만원(14.1㎡)이 가장 많습니다. 단순 계산하면 1년 월세 600만원으로, 최저가 5,888만원 기준 세금·수리비 빼기 전 수익률이 10%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 방화동 에어팰리스 2026타경3463 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.05.02	있음

매각물건명세서에 임차인 한국토지주택공사가 2022년 5월 2일 전입, 2022년 4월 4일 확정일자, 보증금 1억 575만원으로 적혀 있고, 2024년 5월 17일 주택임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

현장조사 때 폐문부재였고 전입세대확인서에도 등재자가 없습니다. 빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

방화동 에어팰리스 권리 분석

말소기준권리	2024. 2. 2. 가압류
법원 특이사항	특별매각조건: 채권자(임차인)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2024년 2월 2일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2022년에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 명세서에 특별매각조건이 있습니다. 보증금 채권을 넘겨받은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 판다는 내용입니다.

그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

권리 판정 · 안전 특별매각조건 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 575만원 임차권등기가 있지만, 매각조건에 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 들어 있습니다. 남은 확인은 빈집 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 588만 8,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입자가 없고 폐문부재라 빈집일 가능성이 있습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남지만, 현장 확인 전에는 단정할 수 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1특별매각조건 원문: 매각물건명세서에서 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 문구를 직접 확인하세요. 2임차권등기 말소: 낙찰 뒤 등기를 지우는 절차가 어떻게 되는지 알아보세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 8,500만원, 월세 500만원/50만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 올해 5월 실거래보다 약 2,600만원 낮은 최저가 ＋ 특별매각조건으로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 월세 거래가 꾸준한 건물(최근 월세 거래 다수) ＋ 송정역·김포공항역 가까움(감정평가서 기준)	－ 전용 4.3평 소형 원룸 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 거래가 3건뿐이라 시세 판단이 어려움

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차인 보증금 1억 575만원’만 보면 겁이 납니다. 감정가보다 큰 금액이라 두 번이나 유찰된 것도 이해됩니다.

하지만 매각조건에 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 들어 있어서, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

그래도 확인할 것은 남아 있습니다. 내부를 본 사람이 없고, 같은 건물 거래가 3건뿐이라 시세가 흔들릴 수 있습니다.

월세 50만원을 기준으로 관리비와 수리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 에어팰리스 2026타경3463 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 9,200만원의 64%인 5,888만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 588만 8,000원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 명세서에 채권자가 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4,710만 4,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)