[빌라] 관악구 봉천동 샤로수메이플 경매 2024타경124272 | 최저가 3억 592만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 빌라 경매 봉천동 샤로수메이플(2024타경124272) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 봉천동 샤로수메이플 2층 202호(전용 29.95㎡, 약 9.1평)가 두 번 유찰돼 3억 592만원까지 내려왔습니다. 감정가 4억 7,800만원의 64%입니다.

5층 건물의 2층이고 승강기가 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다.

그런데 봉천동 비슷한 면적의 최근 거래는 2억원대 초반이 많습니다. 64%라는 숫자가 정말 싼 걸까요? 이 호실에는 보증금 2억 2,000만원의 임차인도 살고 있습니다.

함께 살펴보겠습니다.

최저가 3억 592만원은 비슷한 면적 평균 거래가 2억 9,700만원보다 아직 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 29.95㎡(약 9.1평) 소형 빌라, 5층 건물의 2층 202호입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 4억 7,800만원의 64%인 3억 592만원부터 시작합니다. · 임차인은 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 보증금 2억 2,000만원이 낙찰자에게 넘어올 위험은 작습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경124272 (물건 2)
소재지	관악구 봉천동 봉천동 샤로수메이플 2층202호
면적	전용 29.95㎡ (9.1평)
감정가	4억 7,800만원
최저가	3억 592만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	3,059만 2,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	임차인이 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없어 보증금을 떠안을 위험은 작습니다. 다만 두 번 유찰된 최저가도 근처 비슷한 면적 평균 거래가보다 높아, 입찰가를 신중히 정해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 22억 8,369만 232원)
경매 개시	2024년 12월 16일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 22억 8,369만원이고, 이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차인이 있습니다.

소유자는 채무자를 겸하고 있습니다.

참고 청구금액이 왜 이렇게 큰가요? 자료에 나온 청구금액은 약 22억 8,369만원으로, 이 호실 감정가(4억 7,800만원)보다 훨씬 큽니다. 같은 건물 여러 호실이 함께 경매에 나와 있어 합쳐진 금액일 수 있지만, 자료만으로는 알 수 없습니다. 배당 내용은 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 봉천로 544-9, 2층202호 (봉천동,샤로수메이플)
전용면적	29.95㎡ (9.1평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호입니다(다세대주택). 감정평가서에는 같은 건물 8개 호실이 함께 평가됐고, 이 물건은 그중 기호2입니다.
전용 평당 최저가	약 3,362만원

현황조사 때 임차인을 만났고, 임차인은 자신만 살고 있다고 말했습니다. 감정평가서에는 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 있다고 적혀 있습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

관악구 봉천동 입지와 주변

건물은 인헌초등학교 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포가 섞인 일반 주택지대입니다. 제2종일반주거지역입니다.

차로 접근할 수 있고 버스정류장과 지하철역 거리를 볼 때 대중교통은 무난하다고 평가됐습니다. 가장 가까운 역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

건물은 남서쪽으로 좁은 길(세로)에 접합니다.

PRICE

봉천동 샤로수메이플 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.05.26	4억 7,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.06.30	3억 8,240만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.17	3억 592만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	2억 4,473만 6,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,578만 9,000원 (41%)	–

감정가는 4억 7,800만원입니다. 하지만 봉천동 비슷한 면적(전용 약 28~30㎡)의 최근 거래는 2026년 11월 2억 2,000만원, 2억 1,000만원, 10월 2억 5,000만원, 2억 9,400만원처럼 2억원대가 많았고, 최근 12개월 170건의 평균은 약 2억 9,700만원입니다.

일부 3억 5,000만~5억 1,000만원 거래도 있습니다.

최저가 3억 592만원은 평균보다 약 900만원 높고, 또 유찰되면 20% 내려가 2억 4,473만 6,000원입니다. 이 가격이면 최근 2억원대 초반~중반 거래와 비슷해집니다.

다만 같은 건물 거래가 아니라 다른 건물이 섞인 비교라는 점은 감안하세요.

월세는 비슷한 면적에서 보증금 2억원에 월 50만원, 보증금 2억 6,000만원에 월 5만원 거래가 있었습니다. 월세로 돌려도 수익률은 높지 않아 보입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 봉천동 샤로수메이플 2024타경124272 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.05.25	없음

매각물건명세서에 임차인은 2023년 5월 25일 전입과 확정일자를 같은 날 받았고, 보증금은 2억 2,000만원입니다. 전입세대열람에도 임차인만 등재돼 있습니다.

현황조사 때 임차인을 직접 만났고, 자신만 거주한다고 말했습니다. 빈집이 아니라 임차인이 살고 있는 집입니다.

RIGHTS

봉천동 샤로수메이플 권리 분석

말소기준권리	2023.03.22. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2023년 3월 22일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 가압류, 압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 근저당권보다 두 달쯤 늦은 2023년 5월에 전입해 대항력이 없다고 적혀 있습니다. 보증금을 배당으로 다 받지 못해도 낙찰자가 대신 돌려줄 의무는 없습니다.

다만 청구금액이 감정가보다 훨씬 커서 임차인이 배당을 다 받지 못할 가능성도 있습니다. 배당 순서와 금액은 법원 배당표로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리 위험은 작지만 가격이 아직 높습니다 대항력 없는 임차인이라 보증금 인수 걱정은 작습니다. 하지만 두 번 유찰된 최저가도 비슷한 면적 평균 거래가보다 높아서, 이번 회차 가격으로는 남는 게 적을 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,059만 2,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 직접 살고 있습니다. 대항력이 없는 임차인이라 낙찰 뒤 인도명령 절차로 비워 달라고 할 수 있지만, 배당을 받으려는 임차인과 이사 날짜를 협의하는 게 보통입니다. 실제 걸리는 시간은 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1실제 시세: 같은 건물 거래가 자료에 없어 다른 건물과 섞여 있습니다. 호실과 층, 같은 건물 최근 거래를 직접 확인하세요. 2배당 내용: 청구금액이 큰 이유와 임차인 배당을 법원 사건기록에서 확인하세요. 3임차인 이사 일정: 임차인이 배당을 받고 이사할지 협의가 가능한지 확인하세요. 4건물 상태: 현황조사 사진과 현장으로 누수, 곰팡이, 수리 필요 여부를 확인하세요. 5관리비: 승강기가 있는 건물이라 체납 관리비가 있는지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 대항력 없는 임차인이라 보증금 인수 위험이 작음 ＋ 두 번 유찰돼 감정가 대비 64% ＋ 승강기가 있는 5층 건물, 2012년 준공 ＋ 일반 주택지대로 소형 빌라 거래가 활발함(12개월 170건)	－ 최저가가 비슷한 면적 평균 거래가보다 높음 － 전용 9평 소형이라 월세 수익이 낮아 보임 － 임차인이 살고 있어 비우는 절차가 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 큰 문제는 없어 보입니다. 임차인은 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 말소기준권리 뒤의 권리는 모두 지워집니다.

문제는 가격입니다. 감정가 4억 7,800만원 대비 64%라는 숫자가 싸 보여도, 비슷한 면적 평균 거래가 2억 9,700만원보다 아직 높습니다.

이번 회차 3억 592만원은 신중하게 보시고, 입찰하신다면 같은 건물 최근 거래를 확인한 뒤 평균보다 낮은 금액으로 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 샤로수메이플 2024타경124272 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 4억 7,800만원의 64%인 3억 592만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,059만 2,000원입니다.

Q. 임차인 보증금 2억 2,000만원을 떠안나요?

A. 임차인이 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없다고 적혀 있어 낙찰자가 떠안을 가능성은 작습니다. 다만 매각물건명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 4,473만 6,000원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 관악구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)