[주택] 금천구 가산동 가산하우스디와이즈타워 경매 2025타경11238 | 최저가 7,232만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 금천구 주택 경매 가산동 가산하우스디와이즈타워(2025타경11238) 물건을 살펴봅니다.

서울 금천구 가산동 가산디지털단지역 남쪽 인근, 가산하우스디와이즈타워 13층 1308호(전용 21.23㎡, 약 6.4평)가 두 번 유찰돼 7,232만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 1,300만원의 64%입니다.

그런데 이름은 ‘하우스’지만 건축물대장에는 공장(지식산업센터, 지원시설)으로 올라 있고, 감정평가서에는 기숙사로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 주택처럼 보고 입찰해도 되는지, 서류를 열어 보겠습니다.

법원 분류는 주택이지만, 건축물대장에는 공장(지식산업센터 지원시설)입니다.

핵심 쟁점 · 전용 21.23㎡(약 6.4평) 지식산업센터 지원시설(기숙사)로, 2020년 9월 사용승인된 13층 건물의 13층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 1억 1,300만원의 64%인 7,232만원부터 시작합니다. · 법인 임차인이 2025년 2월부터 보증금 500만원, 월 60만원으로 신고했습니다. 토지에 설정된 지상권이 인수되는 권리로 적혀 있어 확인이 필요합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경11238
소재지	금천구 가산동 가산동 가산하우스디와이즈타워 제13층 제1308호
감정가	1억 1,300만원
최저가	7,232만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	723만 2,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	법원에는 주택으로 분류돼 있지만 실제로는 지식산업센터의 지원시설(기숙사)이라 쓰임새와 세금이 주택과 다를 수 있습니다. 시세 자료가 없어 가격 판단이 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 100만 2,428원)
경매 개시	2025년 7월 30일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 100만 2,428원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 법인 임차인, 교부권자(세금 담당 기관)가 있습니다.

참고 법원은 주택이라는데 왜 기숙사인가요? 법원 분류는 ‘주택’이지만 명세서에는 집합건축물대장상 ‘공장(지식산업센터, 지원시설)’로 등재되어 있고 지원시설(기숙사)로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 대출, 세금, 되팔 때의 매수자 자격이 주택과 다를 수 있으니 구청이나 관리사무소에 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제13층 제1308호
건물	철근콘크리트구조 13층 건물의 13층 1308호 (집합건축물대장상 공장 지식산업센터 지원시설, 현황 기숙사)

감정평가서에 위생·급배수설비, 승강기, 소화전설비, 주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서 등에도 등재자가 없어 점유 관계는 알 수 없다고 합니다.

LOCATION

금천구 가산동 입지와 주변

건물은 가산디지털단지역 남쪽 인근에 있고, 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 섞인 준공업지역입니다. 북쪽으로 포장도로와 닿아 있습니다.

차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

가산동 가산하우스디와이즈타워 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.11	1억 1,300만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.22	9,040만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.24	7,232만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	5,785만 6,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	4,628만 5,000원 (41%)	–

감정가는 1억 1,300만원이지만, 이 물건과 맞는 같은 건물·비슷한 면적 실거래는 자료에 없습니다. 자료에 있는 가산동 거래는 단독·다가구 주택이라 비교 대상이 아닙니다. 실거래 확인 필요합니다.

한 번 더 유찰되면 다음 회차 최저가는 5,785만 6,000원입니다. 시세를 모르는 상태에서 유찰을 기다릴지, 지금 쓸지는 입찰자가 정해야 합니다.

임차인이 신고한 보증금 500만원에 월 60만원을 그대로 믿으면 1년 월세 720만원으로, 최저가 기준 세금·수리비 빼기 전 수익률이 약 10%입니다. 다만 임차인이 계속 살지는 알 수 없고 기숙사 용도 제한도 있을 수 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 가산동 가산하우스디와이즈타워 2025타경11238 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	확인 필요	없음

매각물건명세서에는 법인 임차인이 1308호 전체를 2025년 2월 12일부터 쓰고 있고 보증금 500만원, 월세 60만원으로 권리신고했다고 적혀 있습니다. 전입일과 확정일자는 없고, 2025년 10월 23일 배당을 요구했습니다.

집행관이 찾아갔을 때는 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에도 등재자가 없습니다. 실제 사용 중인지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

가산동 가산하우스디와이즈타워 권리 분석

말소기준권리	2021.1.15. 근저당권
법원 특이사항	집합건축물대장상 ‘공장(지식산업센터, 지원시설)’로 등재되어 있고, 지원시설(기숙사)로 이용 중임

말소기준권리는 2021년 1월 15일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2025년에 들어와 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 보입니다.

다만 명세서의 인수되는 권리에 1토지 을구 21번 지상권 설정등기(2020년 8월 18일)가 적혀 있습니다. 지상권은 ‘남의 땅 위에 건물 등을 가질 수 있는 권리’인데, 이 건물과 어떤 관계인지는 등기부와 명세서 원문으로 확인해야 합니다.

권리 판정 · 주의 지상권 인수와 용도 제한을 확인해야 합니다 대항력 있는 세입자는 없어 보이지만 토지 지상권이 인수됩니다. 지식산업센터 지원시설이라 용도·대출·세금도 주택과 다를 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 723만 2,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 법인 임차인이 계속 쓰는지 알 수 없고, 대항력이 없어 보이므로 계약을 이어 갈지 나갈지 협의가 필요할 수 있습니다. 점유자를 직접 확인하세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 지식산업센터 지원시설은 주택이 아니라 건축물대장 용도에 따라 취득세율이 달라지며, 주택 1%대보다 높은 경우가 많습니다. 감면 대상인지도 포함해 금천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1지상권 설정등기: 등기부와 명세서 원문으로 지상권의 범위와 영향을 확인하세요. 2건물 용도: 기숙사로만 쓸 수 있는지, 입주 자격 제한이 있는지 관리사무소에 문의하세요. 3임차인 계약: 법인 임차인이 계속 살지, 계약 조건이 맞는지 확인하세요. 4관리비: 체납 관리비가 있는지 관리사무소에서 확인하세요. 5대출·세금: 지식산업센터 지원시설의 대출 가능 여부와 취득세를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 가산디지털단지역 가까운 위치 ＋ 임차인 신고 기준 월세 수익이 나올 수 있음 ＋ 최저가가 감정가의 64%	－ 토지 지상권이 인수되는 권리로 적혀 있음 － 주택이 아니라 대출·세금·용도가 달라질 수 있음 － 같은 건물 실거래가 자료에 없음 － 점유 관계를 확인하지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

겉보기에는 가산디지털단지역 가까운 7,000만원대 소형 호실이라 끌립니다. 하지만 법원 분류와 실제 용도가 다르고, 비교할 실거래도 자료에 없어서 가격이 싼지 판단하기 어렵습니다.

특히 지상권이 인수되는 권리로 적혀 있는 점이 낯설고, 이 지상권이 건물 사용에 어떤 영향을 주는지 확인하지 못하면 입찰하지 않는 것이 안전합니다. 확인이 끝나면 다음 회차 5,785만원까지 기다릴지도 생각해 보세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 가산하우스디와이즈타워 2025타경11238 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 1,300만원의 64%인 7,232만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 723만 2,000원입니다.

Q. 주택인가요, 지식산업센터인가요?

A. 법원 분류는 주택이지만 건축물대장에는 공장(지식산업센터, 지원시설)으로 등재되어 있고 기숙사로 이용 중입니다. 대출과 세금은 주택과 다를 수 있으니 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 5,785만 6,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 금천구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)