[오피스텔] 군포 당동 비씨팰리스3차 경매 2025타경101301 | 최저가 1억 752만원(51%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 군포 오피스텔 경매 당동 비씨팰리스3차(2025타경101301) 물건을 살펴봅니다.

경기도 군포시 당동 군포중학교 남동쪽 인근에 있는 비씨팰리스3차 14층 1401호(전용 43.9㎡, 약 13.3평) 오피스텔이 세 번 유찰돼 1억 752만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 1,000만원의 51%입니다.

그런데 이 물건에는 2024년에 등기된 임차권등기 보증금 2억 900만원이 있습니다. 명세서에는 ‘배당에서 다 못 받으면 남은 보증금을 매수인이 인수한다’고 적혀 있습니다.

싸게 보이는 최저가 뒤에 숨은 금액을 따져 보겠습니다.

최저가는 1억 752만원인데, 보증금 2억 900만원이 따라올 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 43.9㎡(약 13.3평) 오피스텔, 지하1층·지상17층 건물의 14층입니다. · 세 번 유찰돼 감정가 2억 1,000만원의 51%인 1억 752만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 2억 900만원)가 낙찰자에게 인수될 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다. 최저가와 보증금의 차이는 약 1억 148만원입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경101301
소재지	군포시 당동 당동 비씨팰리스3차 14층1401호
면적	전용 43.9㎡ (13.3평)
감정가	2억 1,000만원
최저가	1억 752만원 (감정가 51%, 3회 유찰)
입찰보증금	1,075만 2,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기(보증금 2억 900만원)가 있고, 최저가가 보증금의 절반 수준이라 남는 돈을 낙찰자가 인수할 가능성이 큽니다. 총금액이 시세를 넘을 수 있어 위험한 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 안양지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 3,166만 873원)
경매 개시	2025년 8월 5일
매각 장소	104호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 한국주택금융공사로, 세입자의 보증금 반환채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 2억 3,166만 873원입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금 담당 기관), 배당요구권자, 주택임차권자가 있습니다.

참고 경매를 신청한 곳은 어디인가요? 명세서에는 신청채권자인 한국주택금융공사가 세입자의 임대차보증금 반환채권을 넘겨받았다고 적혀 있습니다. 즉 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 공사가 대신 채권을 사서 경매를 신청한 구조입니다. 공사가 배당에서 얼마를 받고 남은 금액을 어떻게 처리하는지는 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 14층1401호
전용면적	43.9㎡ (13.3평)
대지권	6.8㎡ (2.1평)
건물	철근콘크리트구조 지하1층·지상17층 건물의 14층 1401호 (오피스텔)
전용 평당 최저가	약 808만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 기계식주차장, 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 내부 마감은 페인팅과 개별 인테리어로 나와 있습니다.

실제 내부 상태와 점유는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

군포 당동 입지와 주변

건물은 군포중학교 남동쪽 인근에 있고, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 동쪽 폭 약 9m 도로에 닿아 있습니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 지하철역과의 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

당동 비씨팰리스3차 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.11	2억 1,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.09.08	1억 6,800만원 (80%)	유찰
3회	2026.10.13	1억 3,440만원 (64%)	유찰
4회	2026.11.17	1억 752만원 (51%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	8,601만 6,000원 (41%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	6,881만 3,000원 (33%)	–

감정가는 2억 1,000만원이지만, 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 4월 1억 7,000만원(7층), 2025년 3월 2억원(8층) 두 건뿐입니다. 감정가가 최근 거래보다 4,000만원 높게 잡혀 있습니다.

최저가 1억 752만원만 보면 시세의 60%대라 싸 보입니다. 하지만 인수할 수 있는 보증금까지 단순하게 더해 보면 1억 752만원 + 약 1억 148만원 = 약 2억 900만원이 되어 최근 거래가보다 높아집니다.

실제 인수 금액은 배당 순서와 비용에 따라 달라지니 확정이 아닌 단순 계산입니다.

한 번 더 유찰되면 8,601만 6,000원까지 내려갑니다. 같은 건물 월세는 25㎡대 소형만 있어 이 면적(43.9㎡)과 직접 비교하기 어렵습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 당동 비씨팰리스3차 2025타경101301 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.06.24	있음

매각물건명세서의 세입자는 2022년 6월 24일 전입, 2022년 6월 7일 확정일자, 보증금 2억 900만원이며, 2024년 7월 10일 임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

경매를 신청한 한국주택금융공사가 이 세입자의 보증금 반환채권을 넘겨받았습니다. 현재 실제로 살고 있는지는 자료에 없어 현장에서 확인해야 합니다.

RIGHTS

당동 비씨팰리스3차 권리 분석

말소기준권리	2022.11.1. 가압류
법원 특이사항	한국주택금융공사: 신청채권자로서 임차인의 임대차보증금반환채권을 양수함

말소기준권리는 2022년 11월 1일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 6월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 명세서에는 ‘배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다‘고 적혀 있습니다.

최저가(1억 752만원)가 보증금(2억 900만원)보다 훨씬 낮아서, 낙찰금이 전부 이 세입자에게 배당되어도 약 1억 148만원 이상이 남는 계산입니다. 세금이 먼저 배당되거나 경매 비용이 빠지면 인수액은 더 커질 수 있습니다.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 때문에 총금액이 시세를 넘을 수 있습니다 최저가가 보증금의 절반 수준이라 낙찰자가 1억원 이상을 인수할 수 있습니다. 인수액까지 더한 총금액이 같은 건물 최근 거래가(1억 7,000만원)를 넘으므로 신중해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,075만 2,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 이사했는지, 비어 있는지는 자료에 없습니다. 보증금을 인수하는 구조라면 세입자와 직접 정산·협의가 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 건축물대장 용도(업무시설)와 사용 방식에 따라 취득세율이 주택(1%대)과 다를 수 있고, 주택보다 높은 경우가 많습니다. 인수하는 보증금이 취득가액에 어떻게 반영되는지도 군포시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기 잔액 인수: 명세서의 인수 문구와 배당표 예상을 사건기록에서 직접 확인하세요. 2배당 순서: 세금(교부권자)과 가압류가 세입자보다 먼저 배당되는지 확인하세요. 3실제 점유: 세입자가 이사했는지 현장과 관리사무소로 확인하세요. 4총금액 계산: 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액을 같은 건물 실거래와 비교하세요. 5관리비: 오래 비어 있었다면 체납 관리비가 있을 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가 자체는 감정가의 51% ＋ 승강기와 기계식주차장이 있는 17층 건물 ＋ 2019년 건축으로 표시된 비교적 새 건물	－ 보증금 2억 900만원 임차권등기 잔액 인수 가능성 － 인수액을 더한 총금액이 최근 실거래보다 높아질 수 있음 － 같은 건물 거래가 두 건뿐이라 시세 근거가 약함 － 세입자와 점유 상태를 확인하지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘세 번 유찰, 감정가의 51%’만 보면 눈길이 가지만 이 물건은 위험합니다. 보증금 2억 900만원이 최저가의 두 배에 가깝고, 이 금액의 상당 부분을 낙찰자가 떠안을 수 있어서 최저가가 싸다는 느낌은 착시입니다.

주택금융공사가 배당을 얼마나 받는지, 남는 보증금을 어떻게 처리하는지 확인하지 못하면 입찰하지 않는 것이 안전합니다. 확인이 되더라도 인수액을 더한 총금액이 최근 거래가 1억 7,000만원 아래인지 먼저 계산해 보세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 비씨팰리스3차 2025타경101301 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 2억 1,000만원의 51%인 1억 752만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,075만 2,000원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에 배당에서 보증금이 다 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 최저가가 보증금보다 낮아서 인수할 금액이 클 수 있으니 입찰 전에 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 수원지방법원 안양지원 104호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 8,601만 6,000원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 군포시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)