[아파트] 마포구 서교동 서교푸르지오 경매 2026타경64 | 최저가 12억 4,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 마포구 아파트 경매 서교동 서교푸르지오(2026타경64) 물건을 살펴봅니다.

서울 마포구 서교동 서교푸르지오 101동 15층(전용 92.45㎡, 약 28평)이 감정가 그대로 12억 4,000만원에 나왔습니다. 처음 나오는 신건이라 유찰은 한 번도 없습니다.

홍대 상권 한가운데 있는 방 3개짜리 아파트입니다.

그런데 매각물건명세서에는 임차인 두 명이 배당요구종기 뒤에 철회서를 냈다고 적혀 있습니다. 배당을 받지 않겠다는 뜻인데, 이 임차인이 근저당권보다 먼저 전입했다면 보증금은 누가 책임지게 될까요?.

대항력 있는 임차인이 배당을 포기했다면, 보증금은 낙찰자 몫이 될 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 92.45㎡(약 28평), 지하 3층~지상 19층 건물의 15층입니다. 2004년 11월 사용승인 건물입니다. · 신건이라 최저가는 감정가와 같은 12억 4,000만원이고, 보증금은 1억 2,400만원입니다. · 임차인 두 명이 모두 대항력이 있는 것으로 적혀 있고, 배당요구종기 이후 철회서를 냈습니다. 보증금 인수 여부를 꼭 확인해야 합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경64
소재지	마포구 서교동 서교동 서교푸르지오 101동 15층1504호
면적	전용 92.45㎡ (28.0평)
감정가	12억 4,000만원
최저가	12억 4,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1억 2,400만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	근저당권보다 먼저 전입한 임차인 두 명이 있고, 이들이 배당요구종기 뒤에 철회서를 냈습니다. 보증금이 낙찰자에게 넘어올 수 있어 입찰 전에 가장 먼저 확인할 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울서부지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 5,000만원)
경매 개시	2026년 4월 16일
매각 장소	신관 제209호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 5,000만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 압류권자, 교부권자, 임차인이 있습니다. 소유자는 채무자를 겸하고 있습니다.

참고 배당요구 철회가 왜 중요한가요? 세입자는 배당요구를 해서 낙찰대금에서 보증금을 돌려받는 방법과, 대항력으로 낙찰자에게 직접 보증금을 요구하는 방법이 있습니다. 대항력이 있는 세입자가 배당요구를 철회하면 배당은 받지 못하고, 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 실제로 얼마를 떠안는지는 명세서 원문과 임대차 서류로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 마포구 서교동 486 서교푸르지오아파트 101동 15층1504호
전용면적	92.45㎡ (28.0평)
대지권	29.17㎡ (8.8평)
건물	철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 19층 건물 중 15층 1504호입니다. 방 3개, 거실, 주방과 식당, 욕실 2개, 발코니가 있는 주상복합아파트입니다.
전용 평당 최저가	약 4,429만원

현황조사 때 집에 아무도 없어(폐문부재) 점유 관계를 확인하지 못했습니다. 감정평가서에는 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

마포구 서교동 입지와 주변

건물은 서교초등학교 남서쪽 가까이에 있고, 주변은 홍대 상권의 상가지대입니다. 근린생활시설, 학교, 공원이 가까워 주거 환경은 보통으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 지하철 2호선 홍대입구역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

남서쪽으로 너비 약 20m 도로에 붙어 있습니다.

PRICE

서교동 서교푸르지오 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.17	12억 4,000만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	9억 9,200만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	7억 9,360만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 12억 4,000만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 7월 12억 원(5층), 7월 12억 7,500만원(17층), 7월 12억 1,500만원(7층), 5월 10억 5,000만원(12층)입니다.

최근 12개월 평균은 약 11억 9,200만원(5건)이라, 최저가는 시세 위쪽에 가깝습니다.

또 유찰되면 20% 내려가 9억 9,200만원입니다. 다만 보증금을 인수해야 한다면 이 가격만 보고 판단하면 안 됩니다.

명세서의 임차보증금 10억원이 전부 인수된다고 가정하면 낙찰가와 합쳐 부담이 시세를 크게 넘습니다.

같은 건물 전세는 최근 6억 9,000만~8억 3,000만원대, 월세는 10월에 보증금 5억원에 월 90만원 거래가 있었습니다. 임차인 보증금 10억원이 시세 전세보다 높아 보여, 임대차 내용을 확인할 필요가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 서교동 서교푸르지오 2026타경64 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.12.10	있음
전입 세대 2	2024.01.12	있음

임차인 두 명은 서로 공동임차인으로 적혀 있습니다. 한 명은 2020년 12월 10일, 다른 한 명은 2024년 1월 12일에 전입했고, 둘 다 보증금이 10억원으로 표시돼 있습니다.

같은 계약의 보증금을 각각 적었는지는 자료만으로 알 수 없습니다. 확정일자는 자료에 없습니다.

현황조사 때는 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에 등재된 사람을 임차인으로 올렸습니다. 실제로 누가 살고 있는지는 법원 기록과 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

서교동 서교푸르지오 권리 분석

말소기준권리	2025.12.15. 근저당권
법원 특이사항	임차인 두 명은 서로 공동임차인이고, 배당요구종기(2026년 10월 8일) 이후 배당요구 철회서를 제출함

말소기준권리는 2025년 12월 15일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

두 임차인의 전입일이 모두 이 근저당권보다 빨라 대항력이 있다고 적혀 있습니다. 대항력은 낙찰자에게도 보증금을 요구할 수 있는 힘입니다.

원래는 배당요구를 하면 낙찰대금에서 보증금을 받아 가지만, 두 임차인은 철회서를 냈습니다. 그러면 배당으로 받지 못한 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 철회가 인정되는지, 실제로 인수할 금액이 얼마인지는 명세서 원문을 읽고 법원이나 전문가에게 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 가능성을 확인하기 전에는 입찰하기 어렵습니다 대항력이 있는 임차인 두 명이 배당요구를 철회했습니다. 보증금이 10억원으로 적혀 있어 인수된다면 부담이 매우 큽니다. 인수 여부가 확인되지 않으면 입찰하지 않는 편이 안전합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 2,400만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유 관계를 확인하지 못했습니다. 임차인이 살고 있다면 보증금 문제가 정리되기 전에는 비워 달라고 하기 어렵습니다. 비어 있어도 보증금 인수 문제는 따로 남습니다.

3. 예상 취득세 3%대 1주택 기준으로 12억원 안팎 주택의 취득세는 3%이고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세, 지방교육세가 더 붙습니다. 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 마포구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차보증금과 인수 여부: 매각물건명세서 원문에서 임차인 보증금, 철회서 내용, 인수되는 권리를 직접 확인하세요. 2확정일자와 공동임차: 두 임차인의 계약서와 확정일자를 사건기록에서 확인하세요. 3점유자: 현황조사 때 만나지 못했으니 현장 방문과 관리사무소로 실제 거주 여부를 확인하세요. 4토지거래허가구역: 이 지역은 아파트에 대해 2026년 12월 31일까지 지정돼 있습니다. 경매 낙찰에 적용되는지 마포구청에 확인하세요. 5실거래: 같은 건물 12억원 안팎 거래와 전세 6억 9,000만~8억 3,000만원대를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 홍대입구역과 버스 이용이 편한 상권 ＋ 같은 건물 거래가 활발함(최근 12개월 5건) ＋ 방 3개, 28평 넓은 면적 ＋ 남서쪽 약 20m 도로에 접함	－ 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 － 신건이라 최저가가 감정가 그대로 시세 위쪽 － 점유자를 확인하지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

위치와 면적만 보면 탐나는 아파트입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차인입니다.

근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 배당요구를 철회했다는 기록이 사실이라면, 낙찰받은 사람이 보증금을 돌려줘야 할 수 있습니다.

보증금이 10억원으로 적혀 있어, 인수된다면 낙찰가에 더해 시세를 한참 넘는 돈이 들어갑니다. 그래서 이번 회차에는 서두르지 말고, 명세서 원문과 사건기록으로 인수 여부가 정리되는지부터 지켜보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 서교푸르지오 2026타경64 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 12억 4,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 2,400만원입니다.

Q. 임차인이 배당요구를 철회하면 보증금을 떠안나요?

A. 대항력이 있는 임차인이라면 그럴 수 있습니다. 이 물건의 임차인 두 명은 대항력이 있다고 적혀 있고 철회서를 냈습니다. 명세서 원문과 사건기록을 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 9억 9,200만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)