[빌라] 광진구 중곡동 스퀘어빌리지 경매 2024타경60678 | 최저가 2억 9,760만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 빌라 경매 중곡동 스퀘어빌리지(2024타경60678) 물건을 살펴봅니다.

서울 광진구 중곡동 용마초등학교 북동쪽 가까이에 있는 스퀘어빌리지 4층 402호(전용 27.46㎡, 약 8.3평)가 11월 16일 처음 나옵니다. 아직 유찰이 없어서 최저가가 감정가와 같은 2억 9,760만원입니다.

그런데 이 집에는 보증금 2억 6,000만원짜리 주택임차권등기가 있습니다. 매각물건명세서에는 ‘배당에서 보증금이 다 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다’고 적혀 있습니다.

내가 얼마에 써야 안전한지, 같이 따져 보겠습니다.

최저가가 보증금보다 높아도, 낙찰가가 낮으면 남은 보증금은 낙찰자 몫입니다.

핵심 쟁점 · 전용 27.46㎡(약 8.3평) 도시형생활주택 다세대, 지하1층·지상6층 건물의 4층입니다. · 신건이라 감정가와 최저가가 2억 9,760만원으로 같습니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 거래는 3억 5,000만원(2026년 3월, 5층) 한 건입니다. · 보증금 2억 6,000만원 임차권등기가 낙찰자에게 인수될 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다. 낙찰가와 배당 순서가 핵심입니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경60678
소재지	광진구 중곡동 중곡동 스퀘어빌리지 4층402호
면적	전용 27.46㎡ (8.3평)
감정가	2억 9,760만원
최저가	2억 9,760만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,976만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기(보증금 2억 6,000만원)가 붙어 있고, 배당에서 다 못 받으면 남은 돈은 낙찰자가 인수합니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 최저가가 감정가 그대로입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 6,000만원)
경매 개시	2024년 9월 2일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

임차권등기를 한 세입자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 6,000만원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금 담당 기관), 임차권자가 있습니다.

참고 경매를 신청한 사람이 세입자라고요? 이 사건은 임차권등기를 한 세입자가 직접 신청한 강제경매입니다. 명세서에는 주택도시보증공사가 세입자 보증금 2억 6,000만원 중 8,060만원을 대신 갚아 주고 배당을 요구했다고 적혀 있습니다. 누가 얼마를 어떤 순서로 배당받는지에 따라 인수 금액이 달라지니, 배당표 예상은 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 용마산로7길 56, 4층402호 (중곡동,스퀘어빌리지)
전용면적	27.46㎡ (8.3평)
대지권	17.68㎡ (5.3평)
건물	철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 4층 402호 (건축물대장상 도시형생활주택 단지형 다세대)
전용 평당 최저가	약 3,586만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비와 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 세입자를 만나지 못해 임대차 관계를 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

광진구 중곡동 입지와 주변

건물은 용마초등학교 북동쪽 인근에 있고, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 섞인 곳입니다. 남서쪽으로 폭 약 8m 도로에 붙어 있습니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역(군자역)이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 정확한 걸음 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

중곡동 스퀘어빌리지 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	2억 9,760만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 3,808만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,046만 4,000원 (64%)	–

감정가는 2억 9,760만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 거래는 2026년 3월 3억 5,000만원(5층, 28.24㎡) 한 건뿐이라, 이 한 건만으로 시세를 단정하기는 어렵습니다.

실거래가 더 쌓였는지 확인이 필요합니다.

한 번 유찰되면 다음 회차 최저가는 2억 3,808만원입니다. 다만 낙찰가가 2억 6,000만원보다 낮으면 세입자가 못 받은 보증금이 그만큼 낙찰자에게 넘어올 수 있어, 싸게 낙찰받는 것이 꼭 이득은 아닙니다.

월세 자료는 같은 건물 2026년 2월 보증금 2억원에 월 25만원(27.24㎡, 2층) 한 건입니다. 보증금 비중이 큰 거래라 월세만 보는 단순 수익률 계산은 의미가 작습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 중곡동 스퀘어빌리지 2024타경60678 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.11.30	있음

매각물건명세서의 세입자는 2020년 11월 30일 전입, 2020년 11월 10일 확정일자, 보증금 2억 6,000만원입니다. 2023년 2월 6일에 주택임차권등기를 했습니다.

임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

집행관이 찾아갔을 때 세입자를 만나지 못했습니다. 실제로 누가 살고 있는지, 비어 있는지는 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

중곡동 스퀘어빌리지 권리 분석

말소기준권리	2022. 2. 8. 압류
법원 특이사항	없음 (매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’에 임차권등기의 잔액 인수 내용이 적혀 있습니다)

말소기준권리는 2022년 2월 8일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 11월에 전입해 압류보다 훨씬 빨라 대항력이 있습니다. 대항력은 ‘새 주인에게도 보증금을 돌려받을 때까지 살 수 있는 힘’입니다.

명세서에는 2023년 2월 6일 임차권등기가 ‘매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 다 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다‘고 적혀 있습니다. 배당이 어떻게 나뉠지에 따라 낙찰자가 떠안을 돈이 달라집니다.

권리 판정 · 주의 인수 보증금이 낙찰가에 달려 있습니다 세입자의 대항력과 임차권등기가 있어, 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 돈을 인수합니다. 낙찰가를 보증금 2억 6,000만원 위에서 쓰는지, 배당 순서(세금·주택도시보증공사 몫)는 어떤지 사건기록으로 확인한 뒤에 판단하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,976만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자를 만나지 못했고 임차권등기가 있어 이미 이사했을 수 있지만, 확인된 것은 아닙니다. 점유자가 있다면 인도 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기 잔액 인수: 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’ 문구를 직접 읽어 보세요. 2배당 순서: 세금(교부권자)과 주택도시보증공사의 대위변제 8,060만원이 보증금보다 먼저인지 사건기록에서 확인하세요. 3실제 점유: 세입자가 이사했는지 현장·관리사무소로 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 체납 관리비가 있을 수 있습니다. 5실거래: 같은 건물 거래가 한 건뿐이니 주변 비슷한 면적 거래도 함께 보고 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가가 같은 건물 최근 거래(3억 5,000만원)보다 낮음 ＋ 인근에 지하철역(군자역)과 버스정류장이 있다고 평가됨 ＋ 승강기 있는 비교적 새 건물 구조 ＋ 신건이라 유찰 걱정 없이 첫 기일에 참여 가능	－ 보증금 2억 6,000만원 임차권등기 잔액 인수 가능성 － 세입자와 점유 상태를 확인하지 못함 － 전용 8.3평 소형이라 활용도가 제한적

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

겉으로는 ‘신건, 감정가가 실거래보다 낮은 서울 빌라’라서 끌리는 물건입니다. 하지만 보증금 2억 6,000만원이 걸려 있어서 낙찰가를 얼마로 쓰느냐에 따라 내가 내는 총금액이 크게 달라집니다.

배당 순서와 주택도시보증공사의 대위변제 8,060만원 처리 방식을 모르고 입찰하면 위험합니다. 사건기록과 명세서를 직접 보고 계산이 되는 분만 도전하시고, 계산이 어렵다면 이번 회차는 지켜보기를 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 스퀘어빌리지 2024타경60678 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가와 같은 2억 9,760만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,976만원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 배당에서 보증금이 다 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 얼마가 남을지는 낙찰가와 배당 순서에 달려 있으니 사건기록을 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 3,808만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)