[오피스텔] 성동구 성수동1가 뉴타운오피스텔 경매 2025타경52419 | 최저가 2억 6,300만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 성동구 오피스텔 경매 성수동1가 뉴타운오피스텔(2025타경52419) 물건을 살펴봅니다.

서울 성동구 성수동1가 뉴타운오피스텔 4층 407호(전용 31.6㎡, 약 9.6평)가 서울동부지방법원에서 처음 나왔습니다. 아직 유찰이 없어 최저가는 감정가와 같은 2억 6,300만원이고, 입찰은 2026년 11월 16일(월)입니다.

그런데 같은 면적이 올해 2억 3,000만~2억 4,500만원에 거래됐고, 이 호실에는 2024년 5월에 들어온 임차인 두 곳이 있습니다. 감정가를 그대로 믿어도 될까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

최저가가 감정가 그대로라 최근 실거래보다 높고, 임차인 보증금은 자료에 없습니다.

핵심 쟁점 · 전용 31.6㎡(약 9.6평) 오피스텔, 지하 1층~지상 10층 건물의 4층입니다. 2003년 사용승인된 건물입니다. · 처음 나온 물건이라 최저가가 감정가와 같은 2억 6,300만원입니다. 같은 건물 같은 면적 최근 실거래는 2억 3,000만~2억 4,500만원입니다. · 임차인 두 곳이 2024년 5월에 전입했고 대항력이 있는 것으로 표시돼 있는데, 보증금과 확정일자가 자료에 비어 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52419
소재지	성동구 성수동1가 성수동1가 뉴타운오피스텔 4층407호
면적	전용 31.6㎡ (9.6평)
감정가	2억 6,300만원
최저가	2억 6,300만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,630만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	처음 나온 물건이라 최저가가 감정가 2억 6,300만원 그대로이고, 같은 면적 최근 실거래(2억 3,000만~2억 4,500만원)보다 높습니다. 앞선 근저당 없이 2024년 5월에 들어온 임차인 두 곳이 있는데 보증금이 자료에 없어, 인수 여부부터 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 4,122만 1,150원)
경매 개시	2025년 11월 26일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 4,122만 1,150원이고, 경매개시결정은 2025년 11월 26일입니다.

이해관계인에는 임차인, 임차권자가 있습니다.

참고 토지거래허가구역 표시가 있습니다 감정평가서 용도지역 칸에 토지거래계약허가구역이 두 건 적혀 있습니다. 하나는 외국인 등이 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 살 때(2025년 8월 26일~2026년 8월 25일), 다른 하나는 아파트(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)입니다. 오피스텔이 해당하는지, 지정기간이 지난 것이 연장됐는지는 자료만으로 알 수 없으니 성동구청에 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 성동구 성수동1가 72-69 성수동뉴타운오피스텔 4층407호
전용면적	31.6㎡ (9.6평)
대지권	19.72㎡ (6.0평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 10층 건물의 4층 407호 (건축물대장상 업무시설-오피스텔, 137세대, 승강기 1대, 주차 70대)
전용 평당 최저가	약 2,740만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소화전, 주차장이 있다고 적혀 있고, 오피스텔로 이용 중이라고 합니다. 현황조사 때 만난 사람은 주거가 아닌 사무실 용도로 쓰고 있다고 했습니다.

내부 상태는 직접 보지 못했으니 현장에서 확인하세요.

LOCATION

성동구 성수동1가 입지와 주변

건물은 서울경일초등학교 북동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 오피스텔, 다가구·다세대주택, 근린생활시설이 섞인 준공업지역이고, 동쪽으로 폭 약 10m 아스팔트 도로에 붙어 있습니다.

감정평가서는 차량이 들어갈 수 있고 서울숲역(수인분당선)과 성수역(2호선)이 가까워 교통이 양호하다고 적었습니다. 역까지 걷는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

성수동1가 뉴타운오피스텔 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	2억 6,300만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 1,040만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,832만원 (64%)	–

감정가 2억 6,300만원은 같은 건물 같은 면적(31.6㎡) 최근 실거래보다 높습니다. 2026년 5월 2억 4,500만원(3층), 4월 2억 3,000만원(10층)입니다.

그 앞인 2025년 11월에는 32.39㎡가 2억 6,400만원(2층), 3월에는 32.76㎡가 2억 9,000만원(9층)에 거래됐습니다.

이번 회차는 최저가가 감정가와 같아 최근 실거래보다 비쌉니다. 유찰되면 다음 회차는 2억 1,040만원으로, 최근 실거래 범위 아래로 내려갑니다.

월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 82만~86만원(같은 건물 30~32㎡)이 보이고, 전세는 2억 2,000만원(2026년 10월, 31.6㎡) 거래가 있습니다. 월 82만원이면 1년 984만원으로, 최저가 기준 단순 수익률은 3%대 후반입니다.

세금·수리비를 빼기 전 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 성수동1가 뉴타운오피스텔 2025타경52419 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2024.05.18	있음
전입 세대 2	2024.05.15	있음

매각물건명세서에 임차인 두 곳이 2024년 5월 15일과 5월 18일에 전입한 것으로 적혀 있고, 용도는 점포입니다. 명세서상 가장 앞선 권리가 2025년 11월 26일 경매개시결정이라 두 곳 모두 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다.

보증금과 확정일자 칸은 비어 있습니다.

현장 조사 때 만난 사람은 주거가 아닌 사무실로 쓴다고 했습니다. 이해관계인에 임차권자도 있어서, 임차권등기가 있는지는 등기부로 확인해야 합니다.

RIGHTS

성수동1가 뉴타운오피스텔 권리 분석

말소기준권리	2025.11.26. 경매개시결정
법원 특이사항	없음 (자료에 명세서 비고가 없습니다. 임차인 보증금은 명세서 원문으로 확인하세요)

말소기준권리는 2025년 11월 26일 경매개시결정으로 적혀 있고, 근저당권처럼 앞선 등기는 자료에 보이지 않습니다. 그래서 그 전에 들어온 임차인 두 곳이 모두 대항력을 갖는 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 이 사건은 보증금 액수와 인수 여부가 자료에 없고 명세서 비고도 비어 있어, 명세서 원문과 사건기록을 직접 확인해야 합니다.

점포 임차인이라 주택이 아닌 상가건물 임대차 기준이 적용될 수 있고, 보증금 한도나 사업자등록 같은 조건에 따라 보호 범위가 달라집니다. 이 부분도 사건기록으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 임차인 보증금이 얼마인지부터 확인해야 합니다 앞선 근저당 없이 2024년 5월에 전입한 임차인 두 곳이 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 보증금과 인수 여부가 자료에 없어, 이것이 확인되기 전에는 입찰가를 정할 수 없습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,630만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자는 사무실로 쓰는 임차인으로 보입니다. 대항력이 있다면 보증금을 돌려받기 전에는 나가지 않을 수 있어, 협의가 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 업무시설(오피스텔)을 주택이 아닌 건물로 취득하는 일반 세율입니다. 주거용으로 쓰거나 주택 수에 들어가면 달라질 수 있으니 성동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차인 보증금: 매각물건명세서와 사건기록에서 두 임차인의 보증금·확정일자·임차권등기 여부를 확인하세요. 2점포 임차인 조건: 상가건물 임대차 기준이 적용되는지, 보호받는 보증금 범위는 어디까지인지 보세요. 3토지거래허가구역: 오피스텔이 허가 대상인지, 지정기간이 연장됐는지 성동구청에 확인하세요. 4점유·관리비: 사무실로 쓰는 임차인이 있다면 관리비 체납과 퇴거 시기를 알아보세요. 5실거래: 같은 면적 최근 거래 2억 3,000만~2억 4,500만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 2호선·수인분당선 역세권(감정평가서 기준) ＋ 월세·전세 거래가 꾸준한 건물 ＋ 승강기 있음, 동쪽 폭 10m 도로 ＋ 다음 회차 최저가 2억 1,040만원으로 실거래 아래	－ 이번 회차 최저가가 최근 실거래보다 높음 － 대항력 있는 임차인 보증금이 자료에 없음 － 전용 9.6평 소형 오피스텔 － 토지거래허가구역 표시가 있어 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

첫 경매라서 최저가가 감정가와 같을 뿐인데, 그 감정가가 같은 건물 최근 실거래보다 높습니다. 이번 회차에 입찰하면 시세보다 비싸게 사는 셈입니다.

가격만 놓고 보면 한두 번 유찰될 때까지 지켜보는 쪽이 낫다고 봅니다.

더 큰 문제는 임차인입니다. 2024년 5월에 전입한 임차인 두 곳이 대항력이 있는 것으로 표시돼 있는데 보증금 액수가 자료에 없습니다.

이것이 낙찰자 몫이 될 수 있어서, 명세서 원문과 사건기록을 확인하기 전에는 입찰하지 않으시길 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 성수동1가 뉴타운오피스텔 2025타경52419 최저가는 얼마인가요?

A. 처음 나온 물건이라 감정가와 같은 2억 6,300만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,630만원입니다.

Q. 임차인 보증금을 떠안나요?

A. 대항력이 있는 것으로 표시돼 있어 떠안을 수 있습니다. 보증금 액수와 인수 조건은 자료에 없으니 매각물건명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 1,040만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)