[주택] 강서구 화곡동 씨티하우스 경매 2025타경12806 | 최저가 1억 1,584만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 주택 경매 화곡동 씨티하우스(2025타경12806) 물건을 살펴봅니다.

서울 강서구 화곡동 지하철 2·5호선 까치산역 북쪽 가까이에 있는 씨티하우스 2층 204호(건물면적 27.41㎡, 약 8.3평)가 두 번 유찰돼 1억 1,584만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 8,100만원의 64%입니다.

그런데 건축물대장에는 ‘사무소’로 되어 있고 실제로는 집으로 쓰이고 있습니다. 주택임차권등기도 붙어 있는 이 물건, 입찰해도 괜찮을까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

서류는 사무소, 실제는 집입니다. 세입자 대항력은 없지만 용도부터 확인하세요.

핵심 쟁점 · 건물면적 27.41㎡(약 8.3평), 6층 건물의 2층 204호입니다. 승강기가 있습니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 1억 1,584만원부터 시작합니다. · 세입자의 임차권등기가 있지만 전입이 근저당권(2021년 2월 5일)보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 폐문부재로 점유자를 만나지 못했습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경12806
소재지	강서구 화곡동 화곡동 씨티하우스 제2층 제204호
감정가	1억 8,100만원
최저가	1억 1,584만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,158만 4,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	근저당권보다 늦게 들어온 세입자라 보증금을 떠안을 걱정은 서류상 없습니다. 다만 공부상 용도가 사무소이고 점유자를 아직 만나지 못해 현장 확인이 먼저입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 5,101만 6,931원)
경매 개시	2025년 10월 23일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 5,101만 6,931원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 임차인, 주택임차권자가 있습니다.

참고 공부상 사무소인데 집으로 쓴다고요? 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 올라 있고, 현황은 주거용입니다. 법원 명세서 비고에도 그렇게 적혀 있습니다. 대출 한도나 취득세율이 주택과 다를 수 있으니 은행과 구청 세무과에 미리 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제204호
건물	철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 204호 (2016년 2월 17일 사용승인, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용)

감정평가서에 위생·급배수·난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 감정평가사는 이해관계인이 없어 외부 관찰과 탐문, 건축물현황도로 평가했고, 실제 용도와 내부 구조가 서류와 다를 수 있다고 밝혔습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강서구 화곡동 입지와 주변

건물은 까치산역 북쪽 가까이에 있고, 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설이 섞인 기존 주택지입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 적었습니다.

차로 바로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장이 있습니다. 건물 북동쪽으로 폭 약 4m의 포장도로가 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

화곡동 씨티하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.11	1억 8,100만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.22	1억 4,480만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.24	1억 1,584만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	9,267만 2,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	7,413만 8,000원 (41%)	–

감정가는 1억 8,100만원이고 최저가는 1억 1,584만원입니다. 같은 건물의 최근 실거래는 자료에 없어 실거래 확인 필요입니다.

화곡동 단독·다가구 실거래는 땅 100㎡가 넘는 집 한 채를 통째로 판 거래(4억~22억원)라서 이 호실과 비교할 수 없습니다.

또 유찰되면 20%가 내려가 9,267만 2,000원이 됩니다.

화곡동 단독·다가구의 최근 소형 월세는 17.8~39.8㎡에서 보증금 500만~1,000만원에 월 40만~60만원이 많았습니다. 보증금 1,000만원에 월 55만원이라고 가정하면 1년 월세 660만원이라 최저가 기준 단순 수익률은 5%대입니다.

면적과 용도가 달라 참고만 하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 화곡동 씨티하우스 2025타경12806 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2024.06.18	없음
전입 세대 2	2022.02.03	없음

매각물건명세서에 세입자가 2022년 2월 3일 전입, 같은 날 확정일자, 보증금 5,000만원, 월세 50만원으로 적혀 있고, 2024년 2월 8일 주택임차권등기를 했습니다. 현황조사에는 2024년 6월 18일 전입한 세대도 올라 있어 전입 기록이 두 갈래입니다.

집행관이 찾아갔을 때 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에는 소유자가 아닌 세대주 한 세대가 올라 있었습니다. 지금 누가 사는지는 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

화곡동 씨티하우스 권리 분석

말소기준권리	2021. 2. 5. 근저당권
법원 특이사항	집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중임

말소기준권리는 2021년 2월 5일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 전입(2022년 2월 3일)이 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기도 같은 이유로 지워지고, 보증금을 배당에서 못 받아도 낙찰자가 대신 낼 돈은 아닙니다. 명세서에도 인수되는 권리는 적혀 있지 않습니다.

권리 판정 · 주의 인수할 보증금은 없지만 용도와 점유자를 먼저 확인하세요 세입자의 대항력이 없어 서류상 떠안을 권리는 없습니다. 남은 확인은 공부상 사무소인 용도가 대출·세금에 미치는 영향, 지금 사는 사람이 누구인지, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,158만 4,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 폐문부재라 점유자를 만나지 못했습니다. 임차권등기를 한 세입자가 이사했는지, 지금 살고 있는 사람이 있는지에 따라 명도 비용이 달라집니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 공부상 용도가 사무소라서 주택 세율이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 낙찰 전에 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1공부상 용도: 건축물대장은 사무소, 현황은 주거입니다. 구청에서 용도 변경 가능 여부와 불이익을 확인하세요. 2점유자: 전입 기록이 2022년과 2024년 두 갈래입니다. 우편물·관리사무소로 실제 거주자를 확인하세요. 3내부 상태: 서류와 실제 구조가 다를 수 있다고 감정평가서가 밝혔습니다. 가능하면 직접 보세요. 4실거래·월세: 같은 건물 거래가 없으니 인근 중개사무소에서 이 건물 시세를 따로 물어보세요. 5관리비: 승강기 있는 건물이라 체납 관리비가 있는지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 까치산역(2·5호선) 가까이 ＋ 대항력 없는 세입자라 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 두 번 유찰돼 감정가의 64% ＋ 승강기와 차량 진입 가능	－ 공부상 사무소(대출·세금 확인 필요) － 점유자를 아직 만나지 못함 － 같은 건물 실거래 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 단순합니다. 근저당권이 가장 앞서고 세입자는 그보다 늦게 들어와서, 보증금을 떠안을 위험은 서류상 없습니다.

그래서 두 번 유찰된 이유는 권리보다 ‘사무소’라는 용도와 8평 남짓한 작은 면적에 있어 보입니다.

입찰 전에 꼭 해 볼 일은 두 가지입니다. 대출이 되는지 은행에 물어보고, 같은 건물 시세를 중개사무소에서 확인하는 것입니다.

이 두 가지가 정리되면 1억 1,584만원이 비싼지 싼지 판단할 수 있습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 화곡동 씨티하우스 2025타경12806 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 8,100만원의 64%인 1억 1,584만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,158만 4,000원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 세입자 전입이 근저당권보다 늦어 대항력이 없고, 명세서에도 인수되는 권리가 없습니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 9,267만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)