[빌라] 강동구 길동 길동애드하우징 경매 2025타경52610 | 최저가 3억 1,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 빌라 경매 길동 길동애드하우징(2025타경52610) 물건을 살펴봅니다.

5호선 굽은다리역 남동쪽 가까이에 있는 길동애드하우징 401호(전용 28.37㎡, 약 8.6평)가 신건으로 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 3억 1,000만원입니다.

같은 건물 최근 실거래는 2026년 1월 4억 3,000만원이 있습니다.

이 물건의 열쇠는 세입자입니다. 근저당보다 먼저 전입한 세입자가 직접 경매를 신청했는데, 보증금과 확정일자는 자료에 나와 있지 않습니다.

인수할 돈이 얼마일지 알 수 없다면 입찰가를 어떻게 정해야 할까요?.

대항력 있는 세입자가 직접 경매를 신청했는데, 보증금과 확정일자는 자료에 없습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 28.37㎡(약 8.6평) 도시형생활주택(단지형 다세대), 6층 건물의 4층 401호입니다. · 신건이라 감정가와 같은 3억 1,000만원부터 시작합니다. · 세입자가 2017년 4월 25일 전입해 근저당(2017년 5월 10일)보다 앞섭니다. 보증금·확정일자는 자료에 없고, 이 세입자가 경매 신청 채권자입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52610
소재지	강동구 길동 길동 길동애드하우징 4층401호
면적	전용 28.37㎡ (8.6평)
감정가	3억 1,000만원
최저가	3억 1,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	3,100만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	근저당보다 먼저 전입한 세입자가 경매를 신청했는데, 보증금과 확정일자가 자료에 없어 인수 여부를 알 수 없습니다. 매각물건명세서 내용을 확인하기 전에는 판단하기 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 3,000만원)
경매 개시	2026년 1월 2일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 3,000만원입니다.

현황조사서에 따르면 임차인으로 기재된 사람이 신청채권자이고, 이해관계인에는 가압류권자, 근저당권자, 압류권자, 교부권자가 있습니다.

참고 청구금액 2억 3,000만원은 보증금일까? 현황조사서에는 ‘임차인으로 기재한 세대주는 이 사건 신청채권자’라고 적혀 있고, 청구금액은 2억 3,000만원입니다. 세입자가 보증금을 돌려받으려고 신청한 경매로 보이지만 확정된 사실은 아닙니다. 자료에는 보증금과 확정일자가 비어 있으니, 명세서와 사건기록에서 직접 확인해야 합니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 길동 330-5 길동애드하우징 4층401호
전용면적	28.37㎡ (8.6평)
대지권	18.47㎡ (5.6평)
건물	철근콘크리트구조 6층 건물(사용승인 2016년 2월 16일)의 4층 401호 (감정평가서상 공동주택, 도시형생활주택-단지형다세대)
전용 평당 최저가	약 3,605만원

감정평가서에 승강기와 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관과 감정평가사가 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 내부를 보지 못했고, 감정평가서의 내부구조도는 공부상 도면과 외부 관찰, 탐문으로 작성돼 실제와 다를 수 있습니다.

LOCATION

강동구 길동 입지와 주변

건물은 5호선 굽은다리역 남동쪽 인근에 있고, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 섞인 제2종일반주거지역입니다. 감정평가서는 대중교통을 ‘보통’으로 적었습니다.

차로 들어갈 수 있고 북쪽으로 폭 약 5m, 동쪽으로 폭 약 3m 도로에 붙어 있습니다. 역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

길동 길동애드하우징 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	3억 1,000만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 4,800만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,840만원 (64%)	–

감정가는 3억 1,000만원입니다. 같은 건물 같은 면적(28.37㎡)의 실거래는 2026년 1월 4억 3,000만원(4층), 2025년 3월 3억 500만원(5층)입니다.

29.73㎡는 2026년 1월 4억 1,500만원, 2025년 2월 2억 8,100만~2억 8,300만원이었습니다.

1년 사이 거래 금액이 크게 달라 최근 거래 2건만으로 시세를 정하기 어렵습니다. 최저가 3억 1,000만원은 2026년 1월 거래보다 크게 낮지만, 거래가 적어 ‘확인 필요’입니다.

유찰되면 2억 4,800만원까지 내려갑니다.

같은 건물 최근 월세는 보증금 1,000만원에 월 100만원(2026년 10월, 3층)이고, 2026년 4월에는 전세 2억 7,000만원(4층)이 있었습니다. 월 100만원이면 1년 1,200만원이라 최저가 기준 수익률이 3%대 후반입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 길동 길동애드하우징 2025타경52610 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2017.04.25	있음

자료에는 세입자가 2017년 4월 25일 전입한 것으로 되어 있고, 현황조사 때 폐문부재로 점유자를 만나지 못했습니다. 이 세입자는 이 사건 신청채권자입니다.

보증금과 확정일자는 자료에 비어 있습니다. 매각물건명세서는 작성일(2026년 10월 26일)만 있고 내용이 반영되지 않아 ‘확인 필요’입니다.

RIGHTS

길동 길동애드하우징 권리 분석

말소기준권리	2017.05.10. 근저당권
법원 특이사항	자료에 반영된 비고가 없습니다. 매각물건명세서 원문에서 임차인의 보증금, 확정일자, 인수 여부를 확인하세요.

말소기준권리는 2017년 5월 10일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류·압류는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 근저당보다 2주 앞선 2017년 4월 25일에 전입해 대항력이 있어 보입니다. 확정일자가 있고 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되면 인수할 돈이 없지만, 확정일자가 없거나 모자라면 낙찰자가 인수합니다.

청구금액이 2억 3,000만원이라 보증금이 비슷한 금액이라면 인수 금액이 매우 커질 수 있습니다(추정입니다). 확인 전에는 위험한 쪽으로 봐야 합니다.

권리 판정 · 위험 세입자 보증금이 확인되기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다 대항력 있는 세입자가 직접 경매를 신청했는데 보증금·확정일자 자료가 비어 있습니다. 명세서에서 인수 여부를 확인하기 전에는 위험한 물건으로 봅니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,100만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 신청채권자이고 폐문부재로 점유자를 만나지 못했습니다. 실제로 누가 사는지와 보증금 정산 방식은 현장과 법원 기록에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1매각물건명세서: 임차인의 보증금, 확정일자, ‘인수되는 권리’ 문구를 원문으로 확인하세요. 2청구금액 2억 3,000만원: 이 돈이 보증금인지 사건기록에서 확인하세요. 3실제 점유: 현황조사 때 폐문부재였으니 사는 사람이 있는지 현장에서 확인하세요. 4시세: 최근 1년 거래가 적어 중개업소 등에서 최근 가격을 따로 확인하세요. 5월세·전세: 같은 건물 보증금 1,000만원에 월 100만원, 전세 2억 7,000만원을 기준으로 삼으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 5호선 굽은다리역 가까운 주택가 ＋ 최저가가 2026년 1월 거래보다 낮음 ＋ 2016년 사용승인 건물, 승강기 있음 ＋ 유찰되면 가격이 내려감	－ 선순위 세입자의 보증금·확정일자 미확인 － 인수 금액이 클 수 있음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 거래가 적어 시세 판단이 어려움

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

최저가가 최근 거래보다 낮아 보이지만 이 물건의 값은 세입자의 보증금에 달려 있습니다. 근저당보다 먼저 전입한 세입자가 경매를 직접 신청했으니, 배당을 제대로 받는지 아니면 일부를 낙찰자가 떠안는지가 가장 중요합니다.

입찰일이 얼마 남지 않았지만 서두르지 않으셔도 됩니다. 명세서에서 보증금과 확정일자를 확인한 뒤에도 판단이 어렵다면 이번 회차는 지켜보는 편이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 길동애드하우징 2025타경52610 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 3억 1,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,100만원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 아직 알 수 없습니다. 세입자가 근저당보다 앞서 전입했고 보증금·확정일자가 자료에 없습니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 4,800만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강동구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)