[주택] 강북구 미아동 다가구주택 경매 2025타경5735 | 최저가 9,484만 9,000원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강북구 주택 경매 미아동 다가구주택(2025타경5735) 물건을 살펴봅니다.

서울 강북구 미아동 223-21 다가구주택이 한 번 유찰돼 감정가 1억 1,856만원의 80%인 9,484만 9,000원까지 내려왔습니다. 4호선 미아역 서쪽 가까이에 있는 벽돌조 6가구 건물(대지 94.2㎡, 건물 157.08㎡)입니다.

근처 단독·다가구 평균 거래가는 7억원이 넘는데 이 물건은 1억원도 안 됩니다. 이유는 법원 정보에 ‘지분매각’이라고 적혀 있기 때문입니다.

건물 전체가 아닌 일부 지분만 사면 무슨 일이 생길까요?.

건물 전체가 아니라 지분만 사는 경매입니다. 값이 싼 이유가 여기 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 벽돌조 지상 2층·지층 다가구용 단독주택(6가구), 대지 94.2㎡(약 28.5평), 건물 157.08㎡(약 47.5평)입니다. · 지분매각·일괄매각이고 제시외 건물(감정에 없는 건물)이 포함됩니다. 지분 비율은 자료에 없습니다. · 현황조사에 2016년 2월 전입자가 있어 근저당(2022년 12월)보다 빠른 대항력이 있고, 2024년 7~8월 전입자도 3명 있습니다. 보증금은 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경5735
소재지	강북구 미아동 미아동 다가구주택
감정가	1억 1,856만 1,770원
최저가	9,484만 9,000원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	948만 4,900원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	지분만 매각하는 데다 대항력 있는 임차인이 있고 점유 내용을 확인하지 못했습니다. 위험이 큰 물건이라 지분 경매에 익숙한 분만 도전할 만합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울북부지방법원 경매2계
경매 종류	임의경매 (청구금액 5,702만 4,657원)
경매 개시	2025년 11월 21일
매각 장소	제101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 5,702만원입니다.

이해관계인에는 채권자, 채무자 겸 소유자, 공유자 여러 명, 임차인 4명, 가압류권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관), 배당요구권자가 올라 있습니다.

참고 지분 경매는 일반 경매와 무엇이 다른가요? 지분 경매는 공유자 중 한 명의 지분만 팔리는 경매입니다. 낙찰자는 집 전체를 마음대로 쓸 수 없고 나머지 공유자와 함께 가져야 합니다. 다른 공유자가 같은 값에 먼저 사겠다고 신청할 수 있는 우선매수 제도도 있습니다. 지분 비율과 나머지 공유자 현황은 법원 자료에서 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강북구 미아동 223-21
대지권	94.2㎡ (28.5평)
건물	벽돌조 슬래브 2층 다가구용 단독주택 6가구, 지층·1층·2층 각 52.36㎡ (1991년 7월 사용승인, 승강기·주차 없음, 지층은 주택)

감정평가서에 따르면 이해관계인이 문을 열어 주지 않아 내부 구조와 이용 상태를 확인하지 못하고, 건축물현황도 등을 보고 작성했습니다. 현황과 다를 수 있다고 적혀 있습니다.

내부는 직접 확인할 수 없는 물건입니다.

LOCATION

강북구 미아동 입지와 주변

건물은 강북구 미아동 4호선 미아역 서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 가까이 들어갈 수 있고 노선버스정류장과 미아역이 가까이에 있어 교통은 보통이라고 적혀 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

정확한 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

미아동 다가구주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.20	1억 1,856만 1,770원 (100%)	유찰
2회	2026.11.24	9,484만 9,000원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	7,587만 9,000원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	6,070만 3,000원 (51%)	–

같은 동 단독·다가구 최근 1년 71건의 평균 거래가는 7억 697만원이지만, 이 물건은 지분이라 건물 전체 가격과 바로 비교할 수 없습니다. 지분 비율이 자료에 없어 실제 시세 대비 싼지는 확인 필요합니다.

최근 거래 예로 2026년 11월 다가구 8억원(대지 124.6㎡), 10월 다가구 7억 9,000만원(대지 85㎡)이 있습니다. 감정가 1억 1,856만원은 건물 전체가 아닌 지분 값으로 봐야 합니다.

또 유찰되면 7,587만 9,000원까지 내려갑니다. 같은 동 다가구 월세는 2026년 11월 보증금 1,000만원에 월 45만원(25㎡)이 있지만, 이 건물의 월세 자료는 없습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 미아동 다가구주택 2025타경5735 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2016.02.11	있음
전입 세대 2	2024.08.01	없음
전입 세대 3	2024.07.17	없음

현황조사에 임차인 4명이 올라 있고, 모두 보증금과 계약 내용이 ‘미상’입니다. 1명은 2016년 2월 11일 전입했고, 나머지 3명은 2024년 7~8월에 전입했습니다.

2016년 전입자는 근저당권(2022년 12월 20일)보다 먼저라 대항력(낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 보증금과 배당요구 여부는 자료에 없습니다.

RIGHTS

미아동 다가구주택 권리 분석

말소기준권리	2022.12.20.근저당권
법원 특이사항	지분매각. 일괄매각. 제시외 건물 포함

말소기준권리는 2022년 12월 20일 근저당권입니다. 말소기준권리는 낙찰되면 지워지는 권리의 기준선입니다.

이 근저당과 그 뒤의 가압류는 지워집니다.

하지만 2016년 전입 임차인은 이 기준보다 앞서 대항력이 있어, 배당으로 보증금을 못 받으면 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 또 지분 경매라 낙찰 뒤에도 다른 공유자와 권리를 나눠야 합니다.

권리 판정 · 위험 지분 + 대항력 임차인 + 내부 미확인, 세 가지가 겹쳤습니다 싼 값에는 이유가 있습니다. 낙찰받아도 건물을 혼자 쓸 수 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마인지 모르며, 내부도 확인하지 못했습니다. 이 세 가지를 풀 수 있는 분만 검토하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 948만 4,900원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 지분 낙찰자는 건물 전체를 비워 달라고 할 수 없고, 임차인 4명이 살고 있어 협의가 어렵습니다. 비용과 시간은 자료로 알 수 없습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택 지분을 사도 보유 주택 수에 들어갈 수 있고 세율이 달라질 수 있습니다. 강북구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1지분 비율: 등기부에서 이 물건이 전체의 몇 분의 몇인지 확인하세요. 2나머지 공유자: 공유자 현황과 우선매수 신청 가능성을 확인하세요. 3임차인 보증금: 2016년 전입 임차인의 보증금과 배당요구 여부를 명세서에서 확인하세요. 4제시외 건물: 일괄매각에 포함된 감정 밖 건물이 어떤 것인지 확인하세요. 5활용 계획: 공유물분할 등 낙찰 뒤 계획을 법무사나 변호사와 미리 상담하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 4호선 미아역 가까운 생활권 ＋ 최저가가 9,484만원으로 소액 입찰이 가능 ＋ 근저당 이후 권리는 지워짐 ＋ 유찰되면 최저가가 7,587만원으로 내려감	－ 지분매각이라 단독 사용·처분이 어려움 － 대항력 있는 임차인 보증금이 미상 － 내부를 확인하지 못했고 제시외 건물이 포함됨 － 다른 공유자가 우선매수할 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

솔직히 처음 경매를 하시는 분께는 권하지 않습니다. 평균 7억원대 건물인데 1억원도 안 되는 값은 지분이라는 이유가 크고, 낙찰받아도 건물을 마음대로 쓸 수 없습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 모르는 점과 다른 공유자가 우선매수할 수 있다는 점도 부담입니다. 지분 비율, 공유자, 보증금을 모두 확인하지 못했다면 이번 회차는 지켜보는 편이 낫습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 미아동 223-21 2025타경5735 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 1,856만원의 80%인 9,484만 9,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 948만 4,900원입니다.

Q. 지분매각이면 건물을 혼자 쓸 수 있나요?

A. 아닙니다. 낙찰자는 지분만 갖고 나머지 공유자와 함께 가집니다. 지분 비율과 공유자는 법원 자료로 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 7,587만 9,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강북구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)