[아파트] 마포구 염리동 우리파크아파트 경매 2024타경65262 | 최저가 2억 5,133만원(33%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 마포구 아파트 경매 염리동 우리파크아파트(2024타경65262) 물건을 살펴봅니다.

마포구 염리동 한서초등학교 북서쪽 우리파크아파트 5층 504호(전용 23.2㎡, 약 7.0평)가 다섯 번 유찰돼 2억 5,133만원까지 내려왔습니다. 감정가 7억 6,700만원의 33%입니다.

건물은 도시형생활주택 원룸형입니다.

그런데 2023년에 등기된 주택임차권등기(보증금 1억 8,500만원)가 낙찰자에게 대항할 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다. 재매각이라는 표시도 붙어 있습니다.

싸게 보이는 가격 뒤에 무엇이 있는지 열어 보겠습니다.

최저가와 인수 보증금을 더하면 실거래보다 훨씬 비쌉니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 23.2㎡(약 7.0평) 원룸형 도시형생활주택, 5층 건물의 5층입니다. 2021년 9월 29일 사용승인됐습니다. · 다섯 번 유찰돼 감정가 7억 6,700만원의 33%인 2억 5,133만원부터 시작합니다. 재매각이라 입찰보증금은 최저가의 20%입니다. · 임차권등기(보증금 1억 8,500만원)가 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 보증금을 낙찰자가 인수합니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경65262
소재지	마포구 염리동 염리동 우리파크아파트 5층504호
면적	전용 23.2㎡ (7.0평)
감정가	7억 6,700만원
최저가	2억 5,133만원 (감정가 33%, 5회 유찰)
입찰보증금	5,026만 6,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	다섯 번 유찰돼 감정가의 33%이지만, 대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 8,500만원)를 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 같은 건물 실거래는 1건뿐이라 최저가와 인수액을 합치면 비싸질 수 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울서부지방법원 경매8계
경매 종류	임의경매 (청구금액 2억 607만 4,821원)
경매 개시	2024년 12월 23일
매각 장소	신관 제209호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 2억 607만 4,821원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 근저당권자, 배당요구권자, 압류권자, 임차인이 있습니다. 담당은 서울서부지방법원 경매8계입니다.

참고 재매각이면 보증금이 왜 다른가요? 명세서에 ‘재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%’라고 적혀 있습니다. 보통의 10%보다 두 배라서 이번 회차 보증금은 5,026만 6,000원입니다. 기일 기록에는 2026년 2월과 6월 매각기일 결과가 코드(001)로 남아 있습니다. 앞선 기일에서 어떤 일이 있었는지는 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 마포구 대흥로24길 27(염리동), 5층504호 (염리동,우리파크아파트)
전용면적	23.2㎡ (7.0평)
대지권	36.06㎡ (10.9평)
건물	철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 504호 (2021년 9월 29일 사용승인, 도시형생활주택 원룸형)
전용 평당 최저가	약 3,590만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 소화설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 닫혀 있고 사람이 없어 안내문만 붙였고, 전입세대확인서에는 등재된 사람이 없었습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

마포구 염리동 입지와 주변

한서초등학교 북서쪽 인근이고, 주변은 단독주택과 다세대·연립이 섞인 주거지대입니다. 제2종일반주거지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 근처에 버스정류장과 이대역이 있어 교통은 ‘보통’으로 적혀 있습니다. 건물 남쪽으로 폭 약 20m 포장도로가 접합니다.

이대역까지 걷는 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

염리동 우리파크아파트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.09.09	7억 6,700만원 (100%)	유찰
2회	2025.10.21	6억 1,360만원 (80%)	유찰
3회	2025.11.25	4억 9,088만원 (64%)	유찰
4회	2026.01.06	3억 9,270만 4,000원 (51%)	유찰
5회	2026.02.24	3억 1,416만 3,000원 (41%)	법원 기록 확인
6회	2026.06.30	3억 1,416만 3,000원 (41%)	법원 기록 확인
7회	2026.08.18	–	법원 기록 확인
8회	2026.10.13	3억 1,416만 3,000원 (41%)	유찰
9회	2026.11.17	2억 5,133만원 (33%)	이번 입찰
10회 (또 유찰되면)	미정	2억 106만 4,000원 (26%)	–
11회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,085만 1,000원 (21%)	–

감정가 7억 6,700만원은 같은 건물 실거래와 차이가 아주 큽니다. 같은 건물 최근 12개월 실거래는 2026년 1월 2억 5,600만원(19.72㎡, 1층) 1건뿐입니다.

이 물건(23.2㎡)과 면적이 달라 정확한 비교는 어렵고, 최저가 2억 5,133만원은 그 한 건과 비슷한 수준입니다.

그런데 최악의 경우 최저가에 인수할 보증금 1억 8,500만원을 더하면 약 4억 3,633만원입니다. 이렇게 되면 실거래 한 건보다 훨씬 비쌉니다.

또 유찰되면 2억 106만 4,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 500만원에 월 80만원(22.92㎡, 5층, 2026년 8월), 6,000만원에 75만원(4층, 3월), 1,000만원에 90만원(3층, 1월)이 있습니다. 월 80만원 기준 1년 960만원으로, 최저가에 낙찰받을 때 세금·수리비 빼기 전 수익률이 3%대 후반입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 염리동 우리파크아파트 2024타경65262 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.03.31	있음

명세서에 세입자가 2022년 3월 31일 전입, 2022년 3월 16일 확정일자, 보증금 1억 8,500만원으로 적혀 있고, 2023년 9월 15일 주택임차권등기를 했습니다. 이 임차권자의 권리는 한국주택금융공사가 양수한 것으로 적혀 있습니다.

현황조사 때는 만난 사람이 없었고 전입세대확인서에도 등재된 사람이 없습니다. 이미 세입자가 이사했을 가능성이 크지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

염리동 우리파크아파트 권리 분석

말소기준권리	2022.12.30. 근저당권
법원 특이사항	1. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중(감정평가서 참조). 2. 재매각. 특별매각조건 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.

말소기준권리는 2022년 12월 30일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류·압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 3월에 전입해 근저당보다 빨라서 대항력이 있습니다. 명세서는 ‘배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다’고 적었습니다.

이 자료에는 ‘남은 보증금을 포기하겠다’는 확약 문구가 보이지 않습니다. 낙찰대금에서 보증금이 얼마나 배당되는지에 따라 인수액이 달라지니, 입찰 전에 배당 순서를 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 가능성을 반영하면 싸지 않을 수 있습니다 대항력 있는 임차권등기가 남아 있고 인수 포기 확약은 자료에 없습니다. 같은 건물 실거래도 1건뿐이라 가격 기준이 약합니다. 최저가만 보고 판단하지 마세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 5,026만 6,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 없고 세입자가 이사한 것으로 보이지만 직접 확인한 사람이 없습니다. 비어 있다면 문 여는 절차와 관리비 정리 정도지만, 사람이 있다면 인도명령이 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 도시형생활주택이 주택으로 분류되는지, 이미 집이 있으면 세율이 달라지는지는 마포구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기 원문: 명세서에서 인수 문구와 한국주택금융공사의 배당·확약 기재를 직접 확인하세요. 2배당 순서: 근저당·가압류·압류·임차권이 어떤 순서로 배당받는지 사건기록에서 확인하세요. 3재매각 사유: 앞선 기일에서 낙찰 뒤 대금이 납부되지 않았는지 사건기록에서 확인하세요. 4빈집 여부와 관리비: 관리사무소로 실제 비어 있는지, 관리비가 밀렸는지 확인하세요. 5입찰보증금: 재매각이라 최저가의 20%(5,026만 6,000원)를 준비해야 합니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가 대비 33%, 다음 회차 2억 106만 4,000원 ＋ 이대역 근처 2021년 준공 원룸형 ＋ 같은 건물 월세 거래가 있음 ＋ 배당에서 전액 변제되면 인수할 돈 없음	－ 대항력 있는 보증금 1억 8,500만원 인수 가능 － 인수 포기 확약이 자료에 없음 － 재매각이라 입찰보증금이 20% － 같은 건물 실거래 1건, 전용 7평 소형, 내부 미확인

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘감정가 7억 6,700만원이 2억 5,000만원대’라는 숫자는 착시에 가깝습니다. 같은 건물 실거래는 2억 5,600만원 한 건뿐이어서, 감정가가 처음부터 시세보다 훨씬 높게 잡혀 있었다고 보는 편이 맞습니다.

최저가 자체는 실거래와 비슷한 수준입니다.

여기에 보증금 1억 8,500만원 인수 가능성이 더해지면 위험이 커집니다. 이 물건은 배당표와 재매각 사유를 확인하기 전에는 입찰하지 않는 것이 좋다고 생각합니다.

이 판단은 제 의견이며, 서류 원문을 꼭 직접 확인하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 우리파크아파트 2024타경65262 최저가는 얼마인가요?

A. 다섯 번 유찰돼 감정가 7억 6,700만원의 33%인 2억 5,133만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 재매각 특별매각조건으로 최저가의 20%인 5,026만 6,000원입니다.

Q. 임차권등기 보증금 1억 8,500만원을 떠안나요?

A. 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 포기 확약은 자료에 보이지 않으니 원문을 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 106만 4,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)