[빌라] 광진구 군자동 시티하임 경매 2026타경50235 | 최저가 3억 5,800만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 빌라 경매 군자동 시티하임(2026타경50235) 물건을 살펴봅니다.

서울 광진구 군자동 시티하임 비동 3층(전용 24.94㎡, 약 7.5평)이 처음 나왔습니다. 유찰 없이 감정가 그대로 3억 5,800만원부터 시작합니다.

도시형생활주택에 지하철 7호선 어린이대공원역이 가까운데, 같은 동네 비슷한 면적은 최근 3억 1,500만~3억 4,500만원에 거래됐습니다. 신건 가격은 괜찮을까요? 권리 쪽도 이해관계인 목록에 임차권자가 보여 같이 열어 보겠습니다.

감정가가 최근 비슷한 거래보다 높아 신건 가격이 싸다고 보기는 어렵습니다.

핵심 쟁점 · 전용 24.94㎡(약 7.5평), 5층 건물의 3층입니다. 2021년 3월 26일 사용승인된 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. · 아직 유찰 없는 신건이며 감정가와 최저가가 3억 5,800만원으로 같습니다. 다음 회차는 2억 8,640만원입니다. · 이해관계인에 임차권자와 임차인이 올라 있지만, 이 자료에는 임차인의 보증금과 대항력 정보가 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50235
소재지	광진구 군자동 군자동 시티하임 비동 3층302호
면적	전용 24.94㎡ (7.5평)
감정가	3억 5,800만원
최저가	3억 5,800만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	3,580만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	유찰 없이 감정가 그대로 시작하는 신건입니다. 최근 비슷한 면적 거래가 3억 1,500만~3억 4,500만원이라 가격 매력은 크지 않고, 임차권 관련 이해관계인이 있어 명세서 확인이 필요합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 2,500만원)
경매 개시	2026년 2월 13일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 3억 2,500만원입니다.

이해관계인에는 압류권자, 임차권자, 임차인, 교부권자, 채권자가 있고 소유자가 채무자를 겸하고 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 군자동 88-37 시티하임 비동 3층302호
전용면적	24.94㎡ (7.5평)
대지권	20.85㎡ (6.3평)
건물	철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 중 3층 302호 (공부상 도시형생활주택단지형다세대), 전용 24.94㎡, 대지권 20.85㎡
전용 평당 최저가	약 4,773만원

감정평가서에 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시라고 적혀 있습니다. 현장조사 때 폐문부재로 점유자를 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

임대관계는 미상입니다.

LOCATION

광진구 군자동 입지와 주변

건물은 군자동 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 공원, 근린생활시설이 섞인 기존 주택지대에 있습니다. 환경은 보통이라고 평가됐습니다.

차로 드나들 수 있고 가까이에 어린이대공원역(7호선)과 노선버스 정류장이 있습니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.

PRICE

군자동 시티하임 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	3억 5,800만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 8,640만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 2,912만원 (64%)	–

감정가는 3억 5,800만원입니다. 군자동 비슷한 면적의 최근 실거래는 2026년 10월 3억 4,500만원(25.51㎡, 6층), 3억 1,500만원(24.34㎡, 6층), 6월 3억 3,000만원, 5월 3억 2,000만원입니다.

최근 12개월 평균은 3억 5,175만원(12건)입니다.

최저가가 최근 비슷한 면적 거래보다 높거나 비슷한 수준이라, 신건 가격으로 입찰하면 시세보다 싸게 받는 것이 아닙니다. 유찰되면 2억 8,640만원까지 내려갑니다.

같은 건물 같은 면적 임대 거래는 2026년 9월 보증금 3억 400만원에 월 18만원이 1건 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 군자동 시티하임 2026타경50235 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

명세서 정보가 아직 자료에 없습니다. 전입세대확인서와 외국인체류확인서에는 이 주소의 세대주가 없고, 현장 방문 때 폐문부재로 점유자를 만나지 못했습니다.

그런데 이해관계인에 임차권자와 임차인이 올라 있습니다. 보증금과 전입일은 자료에 없어, 대항력이 있는 임차권인지 알 수 없습니다.

RIGHTS

군자동 시티하임 권리 분석

말소기준권리	2024.01.22. 압류
법원 특이사항	명세서 요지가 자료에 없음(확인 필요). 현황조사: 전입세대확인서·외국인체류확인서상 세대주 없음, 폐문부재로 점유자를 만나지 못해 점유 권원은 별도 확인 필요

자료상 가장 앞선 권리는 2024년 1월 22일 압류입니다. 말소기준권리를 정확히 판단하려면 등기부와 명세서를 직접 확인해야 합니다.

청구금액 3억 2,500만원이 같은 건물의 임대 보증금(3억 400만원)과 비슷한 크기이지만, 이것이 임차권과 관련 있는지는 자료로 알 수 없는 추측입니다. 임차권등기가 대항력이 있으면 낙찰자가 인수할 수 있으니 명세서가 나오면 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 가격 매력이 크지 않고 임차권 확인이 먼저입니다 임차권자가 이해관계인으로 올라 있는데 보증금과 대항력 정보가 자료에 없습니다. 명세서와 등기부로 인수 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,580만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 누구인지 확인되지 않았습니다. 임차권이 인수되면 이사비보다 보증금이 문제가 되니 명세서를 먼저 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가가 6억원 이하이고 전용 85㎡ 이하 주택이라면 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1매각물건명세서: 임차권등기와 대항력, 인수되는 권리가 있는지 법원에서 확인하세요. 2등기부등본: 말소기준권리와 임차권등기 날짜를 확인하세요. 3점유 상태: 폐문부재라 실제 사는 사람을 현장에서 확인하세요. 4실거래: 같은 면적 거래가 3억 1,500만~3억 4,500만원임을 기준으로 입찰가를 정하세요. 5관리비: 관리사무소에서 체납 관리비를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 7호선 어린이대공원역 인근 ＋ 2021년 사용승인된 비교적 새 건물 ＋ 입찰 가격이 약 3억원대로 소액 투자 범위	－ 신건이라 시세보다 싸다고 보기 어려움 － 임차권자가 이해관계인으로 올라 있음 － 전용 7.5평 소형이라 수요가 한정적 － 내부를 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 지금 가격으로는 서두를 이유가 없어 보입니다. 감정가 3억 5,800만원이 최근 같은 동네 비슷한 면적 거래(3억 1,500만~3억 4,500만원)보다 높거나 비슷합니다.

신건이라 유찰 후 가격이 내려갈 가능성도 있습니다.

임차권자가 올라 있다는 점도 걸립니다. 명세서가 나오기 전에는 인수 권리를 알 수 없으니 확인이 먼저입니다.

이번 회차에는 지켜보고 다음 회차 최저가와 명세서를 확인한 뒤 판단하는 쪽을 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 군자동 시티하임 2026타경50235 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰 없이 감정가와 같은 3억 5,800만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,580만원입니다.

Q. 임차권 때문에 보증금을 떠안을 수 있나요?

A. 자료에는 임차권자가 이해관계인으로 올라 있지만 보증금과 대항력 정보가 없습니다. 명세서와 등기부로 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 8,640만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)