[빌라] 광주 송정동 로하스빌리지 경매 2024타경57229 | 최저가 239만 3,000원(1%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 빌라 경매 송정동 로하스빌리지(2024타경57229) 물건을 살펴봅니다.

경기 광주시 송정동 광주시청 북동쪽 가까이에 있는 로하스빌리지 202동 1층 101호(전용 66.43㎡, 약 20.1평)가 열세 번 유찰돼 239만 3,000원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 4,700만원의 1%이고, 입찰보증금도 23만 9,300원뿐입니다.

하지만 이 집에는 보증금 2억 7,000만원짜리 임차권등기가 있고, 명세서는 배당으로 다 변제되지 않은 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있다고 적었습니다. 열세 번 유찰된 데에는 이유가 있습니다.

최저가는 239만원이지만, 낙찰자가 떠안을 보증금은 최대 2억 7,000만원입니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 66.43㎡(약 20.1평), 2016년 사용승인 4층 연립주택(지하 1층)의 1층이고 승강기가 있습니다. · 열세 번 유찰돼 감정가의 1%인 239만 3,000원부터 시작합니다. · 대항력 있는 임차권등기(보증금 2억 7,000만원)의 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경57229
소재지	광주시 송정동 송정동 로하스빌리지 202동 1층101호
면적	전용 66.43㎡ (20.1평)
감정가	2억 4,700만원
최저가	239만 3,000원 (감정가 1%, 13회 유찰)
입찰보증금	23만 9,300원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차권등기의 보증금 2억 7,000만원이 낙찰대금으로 거의 배당되지 않아 대부분 낙찰자에게 넘어올 수 있습니다. 최저가만 보고 입찰하면 크게 손해 볼 수 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 7,000만원)
경매 개시	2024년 4월 26일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 사람은 임차권자 본인으로 적혀 있고, 청구금액은 2억 7,000만원입니다.

이해관계인에는 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차권자, 임차인이 있습니다.

참고 최저가가 239만원까지 내려간 이유는? 2025년 8월 11일 감정가 2억 4,700만원으로 시작해 한 달에 한 번꼴로 30%씩 내려가며 열세 번 유찰됐습니다. 사람들이 입찰하지 않은 가장 큰 이유는 임차권등기의 보증금 인수 위험으로 보입니다. 정확한 사유는 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 중앙로346번길 19-17, 202동 1층101호 (송정동,로하스빌리지)
전용면적	66.43㎡ (20.1평)
대지권	101.54㎡ (30.7평)
건물	철근콘크리트구조 4층(지하 1층) 건물의 1층 101호 (2016년 4월 26일 사용승인, 연립주택 10세대, 승강기 1대)
전용 평당 최저가	약 12만원

감정평가서에 연립주택으로 사용 중이고 위생·급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 잠겨 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

광주 송정동 입지와 주변

건물은 광주시청 북동쪽 가까이에 있고, 주변은 소규모 공동주택이 밀집한 곳입니다. 감정평가서는 주위환경과 교통을 모두 ‘보통’으로 적었습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장이 있습니다. 토지는 서쪽으로 내려가는 경사지를 평평하게 만든 땅으로, 남쪽으로 폭 약 6m의 포장도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

송정동 로하스빌리지 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.08.11	2억 4,700만원 (100%)	유찰
2회	2025.09.15	1억 7,290만원 (70%)	유찰
3회	2025.10.20	1억 2,103만원 (49%)	유찰
4회	2025.11.24	8,472만 1,000원 (34%)	유찰
5회	2026.01.05	5,930만 5,000원 (24%)	유찰
6회	2026.02.09	4,151만 4,000원 (17%)	유찰
7회	2026.03.16	2,906만원 (12%)	유찰
8회	2026.04.20	2,034만 2,000원 (8%)	유찰
9회	2026.05.22	1,423만 9,000원 (6%)	유찰
10회	2026.06.29	996만 7,000원 (4%)	유찰
11회	2026.08.03	697만 7,000원 (3%)	유찰
12회	2026.09.07	488만 4,000원 (2%)	유찰
13회	2026.10.12	341만 9,000원 (1%)	유찰
14회	2026.11.16	239만 3,000원 (1%)	이번 입찰
15회 (또 유찰되면)	미정	167만 5,000원 (1%)	–
16회 (또 유찰되면)	미정	117만 2,000원 (0%)	–

감정가는 2억 4,700만원이지만 지금 최저가는 239만 3,000원입니다. 같은 건물의 최근 실거래는 2026년 8월 1억 6,500만원(지하, 84.91㎡) 한 건뿐이고 면적과 층이 달라 그대로 비교할 수 없습니다.

또 유찰되면 167만 5,000원까지 내려갑니다.

핵심은 보증금입니다. 낙찰대금이 239만원이면 임차권자에게 배당될 돈이 거의 없어, 보증금 2억 7,000만원 대부분이 낙찰자에게 넘어올 수 있습니다.

단순하게 합치면 낙찰자가 쓰는 돈이 2억 7,000만원 안팎이 될 수 있습니다.

송정동 비슷한 면적의 최근 전세는 1억 2,000만원(53.15㎡)에서 1억 6,750만원(70.15㎡) 사이이고, 월세는 보증금 5,000만원에 월 50만원(60.5㎡)이 있었습니다. 이 집의 보증금 2억 7,000만원은 이 전세 시세보다 훨씬 큽니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 송정동 로하스빌리지 2024타경57229 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.01.12	있음
전입 세대 2	2021.01.12	있음

매각물건명세서에 임차권자가 2021년 1월 12일 전입, 2021년 1월 5일 확정일자, 보증금 2억 7,000만원으로 적혀 있고, 2023년 2월 24일 주택임차권등기를 했습니다. 이 임차권자가 경매를 신청한 채권자이기도 하고, 임차권자의 배우자도 같은 날 전입돼 있습니다.

집행관이 찾아갔을 때 문이 잠겨 있어 권리신고 안내문만 끼워 두었습니다. 지금 누가 살고 있는지는 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

송정동 로하스빌리지 권리 분석

말소기준권리	2021. 7. 2. 압류
법원 특이사항	매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 2억 7,000만원, 전입 2021년 1월 12일, 확정일자 2021년 1월 5일)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

말소기준권리는 2021년 7월 2일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권자는 전입(2021년 1월 12일)이 압류보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자도 있습니다. 임차권등기를 했으니 이사해도 대항력이 유지됩니다.

그래서 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 낙찰가가 239만원으로 낮으면 인수할 잔액은 그만큼 커집니다.

권리 판정 · 위험 보증금 2억 7,000만원 인수 위험이 큽니다 239만원은 입찰가일 뿐입니다. 대항력 있는 임차권자의 보증금 2억 7,000만원이 거의 배당되지 않으면 낙찰자가 떠안을 수 있어, 총액이 같은 곳의 전세 시세를 훨씬 넘을 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 23만 9,300원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했습니다. 임차권자와 배우자가 아직 살고 있는지, 이사했는지에 따라 명도 방법이 달라집니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 취득세는 낙찰가뿐 아니라 인수하는 보증금이 취득가격에 들어가는지에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰 전에 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1인수 금액: 명세서와 배당 예상으로 낙찰자가 인수할 잔액을 계산하세요. 이것이 정해지지 않으면 입찰하지 마세요. 2임차권자와 채권자: 임차권자가 경매를 신청한 사람입니다. 사건기록으로 배당 순서를 확인하세요. 3점유자: 문이 잠겨 아무도 만나지 못했습니다. 실제 거주 여부를 확인하세요. 4유찰 이유: 열세 번 유찰된 이유를 명세서와 사건기록으로 확인하세요. 5실거래·전세: 같은 건물 거래가 한 건뿐입니다. 인수 금액을 더한 총액과 인근 전세 시세를 비교하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 입찰보증금이 23만 9,300원으로 매우 적음 ＋ 2016년 사용승인, 승강기 있음 ＋ 전용 20평대, 남쪽 6m 도로	－ 보증금 2억 7,000만원 인수 가능성 － 임차권자 본인이 경매 신청자로 적혀 있음 － 점유자를 만나지 못함 － 같은 건물 거래가 한 건뿐

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

239만원이라는 숫자만 보고 입찰하시면 안 됩니다. 이 집은 열세 번 유찰됐고 그 가장 큰 이유가 보증금 2억 7,000만원 인수 위험으로 보입니다.

낙찰가가 낮을수록 인수할 잔액은 그만큼 커지는 구조입니다.

인수하는 돈까지 더하면 같은 동네 전세 시세(1억 2,000만~1억 6,750만원)보다 훨씬 비싼 집이 될 수 있습니다. 보증금 인수 금액을 정확히 계산할 수 없다면 지나치는 것이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 로하스빌리지 2024타경57229 최저가는 얼마인가요?

A. 열세 번 유찰돼 감정가 2억 4,700만원의 1%인 239만 3,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 23만 9,300원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 떠안을 수 있습니다. 대항력 있는 임차권등기(보증금 2억 7,000만원)가 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 잔액이 낙찰자에게 인수될 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 167만 5,000원입니다. 다만 보증금 인수 문제는 그대로입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 광주시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)