[오피스텔] 평택 장당동 평택고덕아이파크 경매 2025타경40552 | 최저가 1억 1,270만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 평택 오피스텔 경매 장당동 평택고덕아이파크(2025타경40552) 물건을 살펴봅니다.

평택지제역 남쪽 1.6km, 1번국도변에 있는 평택고덕아이파크 101동 26층 2606호(전용 21.16㎡, 약 6.4평)가 한 번 유찰돼 1억 1,270만원부터 다시 입찰합니다. 감정가 1억 6,100만원의 70%입니다.

같은 건물 같은 면적의 가장 낮은 실거래(1억 5,750만원, 2025년)보다 4,000만원 넘게 낮습니다.

이 호실 문 앞에는 농협은행 간판이 걸려 있었고, 법원 조사에는 임차인이 둘이라고 나옵니다. 보증금은 누가 책임지게 될까요? 서류를 같이 열어 보겠습니다.

임차인 두 명 모두 근저당보다 늦게 들어와 대항력이 없고, 명세서에 인수할 권리가 없습니다.

핵심 쟁점 · 전용 21.16㎡(약 6.4평) 오피스텔, 27층 건물의 26층 2606호입니다(2021년 준공). · 한 번 유찰돼 감정가 1억 6,100만원의 70%인 1억 1,270만원부터 시작합니다. · 임차인 두 명 모두 말소기준권리(2022년 3월 14일 근저당)보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 명세서에 인수할 권리가 적혀 있지 않습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경40552 (물건 13)
소재지	평택시 장당동 장당동 평택고덕아이파크 101동 26층2606호
면적	전용 21.16㎡ (6.4평)
감정가	1억 6,100만원
최저가	1억 1,270만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,127만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	임차인이 있지만 둘 다 말소기준권리(근저당)보다 늦게 들어와 대항력이 없고, 명세서에도 인수할 권리가 적혀 있지 않습니다. 다만 한 번 유찰돼 70%이고, 사건 전체 청구금액이 큰 여러 호실 경매입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 평택지원 경매8계
경매 종류	임의경매 (청구금액 30억 6,400만 8,958원)
경매 개시	2025년 1월 15일
매각 장소	1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 사건에 여러 호실(물건번호 13번)이 함께 있고 청구금액은 30억 6,400만원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 근저당권자, 배당요구권자, 임금채권자, 임차인, 전세권자, 지상권자가 적혀 있으나 이 호실과의 관계는 자료에 없습니다.

참고 청구금액 30억 6,400만원은 이 호실 하나의 빚일까? 청구금액 3,064,008,958원은 감정가 1억 6,100만원보다 훨씬 큽니다. 감정평가서에 ‘제227호 외 24개호’가 한 묶음으로 적혀 있고 이 호실이 물건번호 13번이라, 같은 사건의 여러 호실을 합친 금액으로 보입니다(추정입니다). 이 호실이 실제로 떠안을 금액은 아니니 명세서와 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 평택시 경기대로 945, 101동 26층2606호 (장당동,평택고덕아이파크)
전용면적	21.16㎡ (6.4평)
대지권	6.57㎡ (2.0평)
건물	철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 27층 건물의 101동 26층 2606호 (오피스텔, 건축물대장상 업무시설)
전용 평당 최저가	약 1,761만원

집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했는데 농협은행 간판이 걸려 있었습니다. 같은 층에서 일하는 사람 말로는 2024년 9월 초에 은행이 문을 닫았다고 합니다.

전입세대확인서에 등재된 사람은 없습니다. 감정평가서에 위생·급배수·난방·화재경보·지하주차장설비가 있다고 적혀 있습니다.

LOCATION

평택 장당동 입지와 주변

건물은 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동쪽 인근에 있고, 주변은 산업단지, 철도, 1번국도, 평택제천고속도로가 있는 준주거지역입니다. 감정평가서는 교통을 ‘보통’으로 적었습니다.

1번국도변이라 차로 들어가기 쉽고 남쪽 1.6km 거리에 평택지제역이 있습니다. 토지는 북쪽·남쪽으로 폭 약 15m, 서쪽으로 폭 약 10m 포장도로에 붙어 있습니다.

PRICE

장당동 평택고덕아이파크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.06	1억 6,100만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	1억 1,270만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	7,889만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	5,522만 3,000원 (34%)	–

감정가는 1억 6,100만원입니다. 같은 건물 같은 면적(21.16㎡)의 실거래는 2025년 9월 1억 8,000만원(10층), 8월 1억 6,500만원(21층), 2월 1억 5,750만원(9층) 세 건이고, 최근 1년 안의 거래는 없습니다.

24개월 평균은 약 1억 6,750만원입니다.

최저가 1억 1,270만원은 마지막 거래(1억 8,000만원)보다 훨씬 낮고, 가장 낮았던 1억 5,750만원보다도 약 4,480만원 낮습니다. 또 유찰되면 7,889만원까지 내려갑니다.

같은 건물 최근 월세는 보증금 500만원에 월 75만원(2026년 10월 31일, 17·19·27층)이 가장 많습니다. 단순 계산으로 1년 월세 900만원이라 최저가 기준 수익률이 8%대입니다.

같은 26층 전세는 2026년 11월 5일 1억 3,500만원이 있었습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 장당동 평택고덕아이파크 2025타경40552 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2024.03.25	없음
전입 세대 2	2023.07.22	없음

명세서에는 임차인이 둘 적혀 있습니다. 하나는 2024년 3월 25일 전입·확정일자, 보증금 500만원에 월 68만 3,000원이고, 다른 하나는 2023년 7월 22일 사업자등록, 보증금 500만원에 월 65만원(점포 임차인)입니다.

현황조사에서는 문이 닫혀 있었고 농협은행 간판이 걸려 있었으며, 세무서 임대차정보에는 임차인 1명이 등재돼 있다고 합니다. 은행 점포로 쓰다가 2024년 9월 초에 문을 닫은 것으로 보이는데, 지금 누가 쓰는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

장당동 평택고덕아이파크 권리 분석

말소기준권리	2022.3.14.근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2022년 3월 14일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류·압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

두 임차인 모두 근저당보다 늦게 전입(사업자등록)해 대항력이 없습니다. 보증금을 받지 못해도 낙찰자가 대신 낼 필요가 없고, 명세서에도 인수되는 권리가 적혀 있지 않습니다.

이해관계인 명단에 전세권자, 지상권자, 임금채권자도 보이지만 이 호실과의 관계는 자료에 없습니다. 이 부분은 명세서와 등기부로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 인수할 권리는 안 보이지만 점유와 용도는 확인해야 합니다 임차인 둘 다 대항력이 없어 서류상 인수 부담은 없어 보입니다. 다만 은행 점포였던 호실이라 지금 누가 쓰는지, 관리비가 얼마나 밀렸는지, 이 호실과 다른 권리자의 관계는 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,127만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 집행관이 아무도 만나지 못했고 전입자는 없습니다. 은행이 2024년 9월 초 문을 닫았다는 진술이 있으니 비어 있을 가능성이 있지만, 실제 점유와 임차인 연락 여부는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 주택이 아니라 일반 건축물 세율(약 4.6%)이 적용되는 것이 보통입니다. 1억 1,270만원 기준 약 518만원이지만 용도와 주택 수에 따라 달라질 수 있으니 평택시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유 상태: 2024년 9월 폐업한 은행 점포 뒤에 누가 쓰는지 현장에서 확인하세요. 2관리비: 오랫동안 비어 있었다면 밀렸을 수 있으니 관리사무소에 확인하세요. 3다른 권리자: 전세권자·지상권자·임금채권자가 이 호실과 관련이 있는지 등기부로 확인하세요. 4청구금액: 30억 6,400만원이 여러 호실 합계인지 사건기록으로 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 마지막 거래 1억 8,000만원(2025년), 월세 보증금 500만원에 75만원을 기준으로 삼으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 2021년 준공 건물, 승강기·지하주차장 ＋ 최저가가 같은 건물 거래보다 크게 낮음 ＋ 월세 수요가 확인되는 건물(최근 월세 거래 다수) ＋ 임차인 둘 다 대항력 없음	－ 은행 점포로 쓰였고 지금 점유 확인 필요 － 최근 1년 실거래가 없어 시세 확인 필요 － 청구금액이 커서 사건 구조를 이해해야 함 － 오피스텔이라 취득세율이 높음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

서류로 보면 가장 큰 걱정거리인 임차인 보증금이 낙찰자에게 오지 않는 구조입니다. 두 임차인 모두 근저당보다 늦게 들어왔기 때문입니다.

여기에 최저가가 마지막 거래보다 훨씬 낮고 월세 수익률도 높게 나옵니다.

다만 ‘쉬워 보이는’ 물건일수록 확인할 곳이 남습니다. 은행 점포로 쓰이던 호실이라 현재 점유와 관리비를 꼭 확인하시고, 최근 1년 거래가 없으니 지금 시세는 중개업소로 따로 알아보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 평택고덕아이파크 2025타경40552 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 6,100만원의 70%인 1억 1,270만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,127만원입니다.

Q. 임차인 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 임차인 둘 다 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없고, 명세서에 인수되는 권리가 적혀 있지 않습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 수원지방법원 평택지원 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 7,889만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)