[아파트] 용인 중동 동백광명샤인빌 경매 2025타경57257 | 최저가 8,600만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용인 아파트 경매 중동 동백광명샤인빌(2025타경57257) 물건을 살펴봅니다.

에버라인 어정역 북동쪽 가까이에 있는 동백광명샤인빌 914호(전용 18.13㎡, 약 5.5평)가 신건으로 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 8,600만원입니다.

그런데 같은 건물 같은 면적의 최근 거래는 7,500만~8,320만원입니다.

가격보다 눈에 띄는 것은 세입자입니다. 경매를 신청한 채권자가 보증금 9,000만원 안팎의 대항력 있는 세입자를 겸하고 있습니다.

이런 경우 낙찰자는 무엇을 챙겨야 할까요?.

경매를 신청한 사람이 대항력 있는 세입자입니다. 보증금이 최저가보다 큽니다.

핵심 쟁점 · 전용 18.13㎡(약 5.5평) 원룸형 도시형생활주택, 지하 1층·지상 10층 건물의 9층 914호입니다. · 신건이라 감정가와 같은 8,600만원부터 시작합니다. 최근 같은 건물 거래보다 높은 편입니다. · 대항력 있는 임차인(경매 신청 채권자)이 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경57257
소재지	용인시 기흥구 중동 중동 동백광명샤인빌 9층914호
면적	전용 18.13㎡ (5.5평)
감정가	8,600만원
최저가	8,600만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	860만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	경매를 신청한 채권자가 대항력 있는 세입자이고, 명세서에는 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다. 최저가가 최근 실거래보다 높아서 신건이라도 서두를 이유가 없습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	강제경매 (청구금액 9,000만원)
경매 개시	2025년 8월 13일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 9,000만원으로 세입자의 임차보증금과 같은 금액입니다.

이해관계인에는 임차인, 압류권자, 교부권자가 있습니다.

참고 경매를 신청한 사람이 세입자라면 어떻게 될까? 현황조사서에는 ‘채권자 겸 임차인을 만나 안내문을 교부했다’고 적혀 있습니다. 즉 세입자가 직접 살고 있을 가능성이 높고, 청구금액 9,000만원도 임차보증금과 같습니다. 이 세입자는 2025년 9월 10일에 배당을 요구했습니다. 낙찰자가 낸 돈에서 보증금을 먼저 받아 가고, 모자라면 그 금액이 낙찰자 몫으로 남습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 용인시 기흥구 중동 1126 동백광명샤인빌 9층914호
전용면적	18.13㎡ (5.5평)
대지권	14.62㎡ (4.4평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 9층 914호 (감정평가서상 아파트, 도시형생활주택-원룸형)
전용 평당 최저가	약 1,564만원

감정평가서에 위생·급배수·전기·난방·소화전설비, 승강기, 주차장이 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 세입자를 직접 만났으니 사람이 살고 있을 가능성이 있습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

용인 중동 입지와 주변

건물은 에버라인 어정역 북동쪽 인근에 있고, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교가 섞여 있습니다. 감정평가서는 주위환경과 대중교통을 모두 ‘보통’으로 적었습니다.

차로 접근할 수 있고 북서쪽으로 폭 약 4m 아스팔트 도로에 붙어 있습니다. 역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

중동 동백광명샤인빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	8,600만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	6,880만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	5,504만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 8,600만원입니다. 같은 건물 같은 면적(18.13㎡)의 최근 실거래는 2026년 10월 8,300만원(4층), 9월 7,500만원(2층), 6월 8,100만원(7층)이고, 4월에는 8,320만원(3층)에 거래됐습니다.

최근 1년 평균은 약 8,147만원(10건, 18.69㎡ 거래 포함)이라 최저가가 약 450만원 높습니다. 유찰되면 6,880만원까지 내려갑니다.

월세는 같은 건물에서 보증금 1,000만원에 월 55만~60만원(6월 3층 55만, 5월 6층 60만)이 거래됐습니다. 단순 계산으로 월 55만원이면 1년 660만원이라 최저가 기준 수익률이 7%대입니다.

인수할 보증금이 생기면 달라집니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 중동 동백광명샤인빌 2025타경57257 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.02.04	있음

매각물건명세서와 현황조사서에 세입자가 2022년 2월 4일 전입, 같은 날 확정일자를 받았고 보증금은 9,000만원으로 읽힙니다(자료 표기가 겹쳐 있어 원문 확인이 필요합니다). 이 세입자가 경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

현황조사 때 세입자를 직접 만났으니 지금도 살고 있을 수 있습니다. 낙찰 후에는 세입자가 배당을 받고 이사할지, 보증금을 다 받을 때까지 남을지가 쟁점입니다.

RIGHTS

중동 동백광명샤인빌 권리 분석

말소기준권리	2023.09.08. 압류
법원 특이사항	대항력 있는 임차인이 있고, 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 8일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 2월에 전입해 압류보다 앞서 대항력이 있습니다. 낙찰대금에서 보증금을 배당받고도 모자란 금액은 낙찰자가 인수합니다.

최저가 8,600만원은 보증금 9,000만원보다 작습니다. 단순 계산으로 최소 400만원이 모자라고(집행비용·세금 등 우선 배당 빼기 전), 유찰돼 6,880만원에 낙찰되면 약 2,120만원이 모자랍니다.

권리 판정 · 주의 가격이 높고, 모자라는 보증금을 인수할 수 있습니다 세입자 본인이 경매를 신청했으니 서류상 보증금이 확실한 편이지만, 최저가가 보증금보다 작아 낙찰자가 일부를 인수할 수 있습니다. 시세보다 높은 최저가라 유찰을 기다려 보는 편이 낫습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 860만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 살고 있을 가능성이 높습니다. 배당을 받고 이사하는지, 인수 보증금을 두고 협의할지는 낙찰 뒤 세입자와 만나 확인해야 합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 용인시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1보증금 숫자: 세입자의 보증금이 9,000만원이 맞는지 명세서 원문에서 확인하세요. 2배당 가능성: 배당요구를 한 세입자가 낙찰가에서 얼마나 받을지, 모자라는 금액은 얼마인지 계산하세요. 3실제 거주 여부: 현황조사 때 만났다는 세입자가 아직 살고 있는지 현장에서 확인하세요. 4세금 체납: 압류권자·교부권자가 있으니 당해세 등 더 앞서는 채권이 있는지 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 7,500만~8,320만원, 월세 보증금 1,000만원에 55만~60만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 승강기와 주차장이 있는 건물 ＋ 월세 수요가 확인되는 건물(최근 월세 거래 다수) ＋ 세입자가 서류에 보증금을 직접 신고해 금액 확인이 쉬움 ＋ 유찰되면 가격이 크게 내려감	－ 최저가가 최근 실거래보다 높음 － 최저가가 보증금보다 작아 일부 인수 가능 － 전용 5.5평 소형 원룸 － 세입자가 살고 있을 가능성

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

신건이라 조용히 지나치기 쉽지만 이 물건은 두 가지가 걸립니다. 최저가 8,600만원이 최근 거래보다 높고, 보증금 9,000만원이 최저가보다 큽니다.

지금 가격에 낙찰받으면 시세보다 비싸게 사면서 보증금 일부까지 떠안을 수 있습니다.

한두 번 유찰돼 가격이 내려오면 이야기가 달라집니다. 다만 가격이 내려갈수록 모자라는 보증금도 커지니, ‘낙찰가 + 인수 보증금’을 합쳐 시세와 비교해 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 동백광명샤인빌 2025타경57257 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 8,600만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 860만원입니다.

Q. 임차인 보증금을 떠안나요?

A. 대항력 있는 세입자의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 모자라는 만큼을 낙찰자가 인수합니다. 얼마나 모자랄지는 낙찰가와 배당표에 달려 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 6,880만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)