[오피스텔] 화성 반송동 동탄지웰에스테이트 경매 2025타경57684 | 최저가 2억 3,900만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 화성 오피스텔 경매 반송동 동탄지웰에스테이트(2025타경57684) 물건을 살펴봅니다.

경기 화성시 반송동 동탄지웰에스테이트 A동 35층 3502호(전용 50.0㎡, 약 15.1평) 오피스텔이 유찰 없이 감정가 그대로 2억 3,900만원에 첫 경매에 나왔습니다. 2011년 4월 사용승인된 지하 6층·지상 35층 건물입니다.

경매 정보에는 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘임차권등기’라는 경고가 붙어 있습니다. 보증금을 떠안을까 겁이 나는 물건인데, 법원 특이사항에 어떤 내용이 적혀 있을까요?.

보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 지워 주겠다는 확약서를 냈습니다.

핵심 쟁점 · 전용 50.0㎡(약 15.1평), 지하 6층·지상 35층 건물의 35층 A동 3502호 오피스텔입니다. · 유찰 없이 감정가 2억 3,900만원으로 첫 입찰입니다. 입찰일은 2026년 11월 16일(월)입니다. · 주택도시보증공사가 임차권등기 말소와 대항력 포기를 약속하는 확약서를 2026년 9월 15일 냈습니다. 청구금액은 약 2억 5,064만원으로 감정가보다 많습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경57684
소재지	화성시 반송동 반송동 동탄지웰에스테이트 35층에이동3502호
면적	전용 50.0㎡ (15.1평)
감정가	2억 3,900만원
최저가	2억 3,900만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,390만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인과 임차권등기가 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈습니다. 실거래 자료가 없어 값 판단은 직접 해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 5,064만 1,986원)
경매 개시	2025년 9월 3일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 이해관계인에는 채권자, 채무자 겸 소유자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관) 3곳, 배당요구권자, 임차권자가 올라 있습니다.

청구금액은 약 2억 5,064만원입니다.

참고 대항력을 포기한다는 말이 무슨 뜻인가요? 대항력은 낙찰자에게 ‘남은 보증금을 달라’고 요구할 수 있는 힘입니다. 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권(배당에서 먼저 받을 권리)만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 다 못 받아도 임차권등기를 말소해 주겠다고 적혀 있습니다. 확약서 원문과 실제로 등기가 지워지는지는 직접 확인해야 합니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 35층에이동3502호
전용면적	50.0㎡ (15.1평)
대지권	8.76㎡ (2.6평)
건물	철근콘크리트구조 지하 6층·지상 35층 건물의 35층 A동 3502호 (2011년 4월 22일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 1,583만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러가 있다고 적혀 있습니다. 현장조사 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

화성 반송동 입지와 주변

건물은 화성시 반송동 석우중학교 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 섞여 있고 용도지역은 중심상업지역입니다.

차로 들어가기 쉽고 가까이에 시내버스정류장이 있으며, 건물 서쪽으로 대로에 닿아 있고 지하주차장 출입로도 이 대로로 이어집니다. 전철역까지의 거리는 자료에 없으니 지도로 확인하세요.

PRICE

반송동 동탄지웰에스테이트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	2억 3,900만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,120만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 5,296만원 (64%)	–

이 물건은 같은 건물 실거래와 월세 자료가 없습니다. 실거래 확인 필요합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 건물 같은 면적을 직접 찾아보세요.

감정가 2억 3,900만원이 청구금액 2억 5,064만원보다 작아, 낙찰가가 청구금액에 못 미칠 수도 있습니다. 또 유찰되면 최저가는 1억 9,120만원으로 내려갑니다.

월세 자료가 없어 수익률은 계산하지 않습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 반송동 동탄지웰에스테이트 2025타경57684 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 이 주소의 세대주가 없다고 적혀 있습니다. 현장조사 때는 문이 닫혀 있어 소유자나 점유자를 만나지 못했습니다.

그런데 이해관계인에는 임차권자와 배당요구권자가 있고, 경매 정보에 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘임차권등기’ 표시가 있습니다. 세입자가 이미 이사 나가 임차권등기만 남은 경우일 수 있지만, 자료만으로 확정할 수 없습니다.

RIGHTS

반송동 동탄지웰에스테이트 권리 분석

말소기준권리	2025.09.03. 경매개시결정
법원 특이사항	2026년 9월 15일 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 확약서를 제출함

말소기준권리는 2025년 9월 3일 경매개시결정(압류)입니다. 말소기준권리는 낙찰되면 지워지는 권리의 기준선입니다.

이 시점보다 전에 설정된 근저당이 없어 이 날짜가 기준이 됩니다.

임차인에게 대항력이 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.

그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다. 보증금 액수는 자료에 없습니다.

권리 판정 · 주의 확약서 덕분에 부담은 줄었지만 원문을 꼭 봐야 합니다 경고 표시가 있어도 보증공사의 확약서가 있어 서류상 인수 위험은 낮아졌습니다. 다만 확약서 원문, 실제 말소 여부, 점유 상태, 값 판단 자료 부족은 직접 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,390만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입세대가 없고 점유자를 만나지 못했습니다. 빈 집이면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도지만, 사는 사람이 있다면 인도명령 등 절차가 필요합니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주택으로 쓰이는지, 업무용인지에 따라 취득세율이 크게 다릅니다. 화성시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서와 사건기록에서 주택도시보증공사 확약서를 직접 읽어 보세요. 2임차권등기 말소: 낙찰 뒤 등기가 실제로 지워지는지 절차를 법무사에게 확인하세요. 3실제 점유: 문이 닫혀 있었으니 우편물·관리사무소로 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오피스텔은 관리비가 크게 밀려 있을 수 있으니 관리사무소에서 확인하세요. 5실거래·월세: 자료가 없으니 같은 건물 거래를 직접 찾아 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소를 확약 ＋ 승강기·스프링클러 등 설비가 있는 35층 대단지형 건물 ＋ 중심상업지역, 아파트와 오피스텔이 섞인 생활권 ＋ 유찰되면 최저가가 1억 9,120만원으로 내려감	－ 실거래·월세 자료가 없어 값 판단이 어려움 － 청구금액이 감정가보다 많음 － 내부와 점유자를 확인하지 못함 － 경고 표시가 있어 심리적으로 다가가기 어려움

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 임차인’과 ‘임차권등기’ 표시만 보면 지나치기 쉬운 물건입니다. 하지만 보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 지우겠다고 확약했기 때문에, 서류상 위험은 줄었습니다.

그래도 확약서는 원문으로 확인하셔야 합니다. 또 같은 건물 실거래 자료가 없어서 감정가 2억 3,900만원이 맞는 값인지 알 수 없습니다.

거래 가격을 직접 확인하고, 안 맞으면 유찰 뒤 기회를 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 동탄지웰에스테이트 2025타경57684 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰 없이 감정가 그대로 2억 3,900만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,390만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 9,120만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)