[주택] 파주 파평면 금파리 단독주택 경매 2025타경62318 | 최저가 7,872만 6,000원(24%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 파주 주택 경매 파평면 금파리 단독주택(2025타경62318) 물건을 살펴봅니다.

파주시 파평면 금파리 아포삼거리 남동쪽 인근의 단독주택(건물 133.04㎡·약 40.2평, 토지 합계 1,058㎡·약 320평)이 네 번 유찰돼 7,872만 6,000원까지 내려왔습니다. 감정가 3억 2,789만원의 24%입니다.

대지·밭이 320평인데 이 가격이라면 횡재일까요? 그런데 이 물건에는 법정지상권, 농지취득자격증명, 맹지라는 세 가지 질문이 붙어 있습니다. 하나씩 열어 보겠습니다.

싼 데에는 이유가 있어서, 서류를 읽는 만큼 위험이 줄어듭니다.

꼭 먼저 보세요 · 연와조 슬라브지붕 단층 주택 133.04㎡(약 40.2평), 토지는 전 691㎡와 대 367㎡입니다. · 네 번 유찰돼 감정가 3억 2,789만원의 24%인 7,872만 6,000원부터 시작합니다. · 매각에서 제외된 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 농지는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출이면 보증금을 돌려받지 못합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경62318
소재지	파주시 파평면 파평면 금파리 단독주택
감정가	3억 2,788만 7,920원
최저가	7,872만 6,000원 (감정가 24%, 4회 유찰)
입찰보증금	787만 2,600원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	4번 유찰돼 감정가의 24%지만, 매각에서 빠진 건물의 법정지상권, 농지취득자격증명, 맹지 문제가 겹쳐 있습니다. 시세 자료도 없어 가격을 판단하기 어려운 위험한 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 고양지원 경매3계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 5,167만 7,132원)
경매 개시	2025년 2월 17일
매각 장소	제101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 경매를 신청한 곳은 파주연천축산업협동조합으로, 지상권자이기도 합니다.

청구금액은 1억 5,167만 7,132원입니다. 이해관계인에는 임차인, 지상권자, 교부권자(세금을 받을 곳)가 있습니다.

담당은 의정부지방법원 고양지원 경매3계입니다.

참고 법정지상권이 뭐고 왜 문제인가요? 땅과 건물 주인이 달라질 때, 건물 주인이 땅을 계속 쓸 수 있는 권리가 법정지상권입니다. 이 물건은 매각에서 빠진 제시외 건물(약 6.25㎡ 샌드위치판넬조, 약 322㎡ 파이프조 강판 지붕)이 땅 위에 있어, 낙찰자가 땅을 샀는데도 이 건물을 마음대로 철거하지 못할 수 있습니다. 명세서에는 ‘제시외 건물 소재로 제한받는 가격이 1억 5,478만 4,000원’이라고 적혀 있습니다. 감정가와의 관계는 명세서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 파주시 파평면 금파리 396-8
대지권	1058.0㎡ (320.0평)
건물	연와조 슬라브지붕 단층 주택 133.04㎡. 토지는 전 691㎡, 대 367㎡이고 일괄매각입니다(목록1·2, 제시외 건물 포함).

감정평가서에 위생·급배수설비가 있고 외벽은 치장벽돌, 창호는 새시창이며 단독주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현황조사 때 채무자의 남동생이 ‘채무자가 전부 점유하고 있다’고 했다고 적혀 있지만, 점유관계는 별도로 확인하라고 돼 있습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

파주 파평면 입지와 주변

아포삼거리 남동쪽 인근이고, 부근은 단독주택과 농경지가 있는 지역입니다. 계획관리지역이며 군사시설 제한보호구역(전방지역)에 걸려 있습니다.

감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 근처에 버스정류장이 있습니다. 다만 명세서에는 목록1·2가 지적상 맹지(길과 붙지 않은 땅)이고, 목록1은 이웃 땅을 지나서 드나들 수 있다고 적혀 있습니다.

실제 진입로와 이웃 땅 이용 권리는 현장에서 확인하세요. 가까운 역까지 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

파평면 금파리 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.30	3억 2,788만 7,920원 (100%)	유찰
2회	2026.08.04	2억 2,952만 2,000원 (70%)	유찰
3회	2026.09.08	1억 6,066만 5,000원 (49%)	유찰
4회	2026.10.13	1억 1,246만 6,000원 (34%)	유찰
5회	2026.11.17	7,872만 6,000원 (24%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	5,510만 8,000원 (17%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	3,857만 6,000원 (12%)	–

감정가는 3억 2,788만 7,920원, 이번 회차 최저가는 7,872만 6,000원입니다. 같은 지역 실거래와 월세 자료는 ‘확인 필요’입니다.

인근 시세를 모르는 상태에서 ‘24%’라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다.

최저가가 낮은 것은 네 번 유찰된 결과일 뿐이고, 매각에서 빠진 건물의 지상권 문제와 농지·맹지 문제가 가격에 이미 반영된 것으로 보입니다. 이는 제 추측입니다.

또 유찰되면 30%가 내려가 5,510만 8,000원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 파평면 금파리 단독주택 2025타경62318 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.09.01	없음

명세서에는 2020년 9월 1일에 전입한 주거 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금은 적혀 있지 않습니다. 임차인이 있는지, 보증금이 얼마인지는 자료에 없어 확인 필요입니다.

현황조사에서는 채무자의 가족 진술로 채무자가 전부 점유한다고 했습니다. 서로 맞지 않으니 현장에서 누가 사는지 꼭 확인하세요.

RIGHTS

파평면 금파리 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2006. 8. 31. 근저당권
법원 특이사항	1. 일괄매각, 제시외 건물 포함. 2. 목록1 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 미반환). 3. 지상 제시외 건물(샌드위치판넬조 약 6.25㎡, 인접 부지에 걸친 파이프조 강판 지붕 약 322㎡)은 매각에서 제외, 매각에서 제외되는 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물로 제한받는 가격 1억 5,478만 4,000원. 4. 목록1·2 지적상 맹지이나 목록1은 인접 토지 등을 통해 진출입 가능. 5. 토지상 수목은 토지에 포함해 감정평가.

말소기준권리는 2006년 8월 31일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

2003년 8월 30일 설정된 지상권(을구 2번)이 있지만, 지상권자인 신청채권자 파주연천축산업협동조합이 2025년 9월 25일 말소동의서를 냈다고 명세서에 적혀 있습니다. 서류상 이 지상권은 낙찰자가 안고 가지 않는 쪽입니다.

원문은 직접 확인하세요.

더 큰 쟁점은 매각에서 빠진 건물입니다. 그 건물에 법정지상권이 생기는지는 불분명하다고 명세서가 직접 밝히고 있습니다.

이 부분은 법률 전문가에게 확인하세요.

권리 판정 · 위험 싸 보이지만 풀어야 할 숙제가 세 개입니다 법정지상권 여부가 불분명한 매각 제외 건물, 낙찰 뒤 농지취득자격증명 제출, 맹지 진출입이 모두 낙찰자에게 남습니다. 시세 자료도 없어 가격 판단이 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 787만 2,600원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 채무자가 사는지, 2020년 전입 임차인이 있는지 확인되지 않았습니다. 매각에서 제외된 건물이 있어 땅을 온전히 쓰려면 별도 협의나 소송이 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 농지(전)와 주택·대지가 함께 있어 세율이 달라집니다. 농지는 주택 세율이 아닌 별도 세율이고, 일괄매각이라 낙찰가를 나누는 방식도 영향을 줍니다. 파주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1농지취득자격증명: 미제출이면 입찰보증금을 돌려받지 못하니 입찰 전에 발급 가능 여부를 파평면사무소에 확인하세요. 2제시외 건물: 매각에서 빠진 건물의 소유자와 법정지상권 가능성을 법률 전문가에게 물어보세요. 3맹지·진출입: 이웃 땅을 지나는 길을 계속 쓸 수 있는지 현장에서 확인하세요. 4점유자: 채무자 본인이 사는지, 2020년 전입 임차인이 있는지 확인하세요. 5시세: 자료에 인근 실거래가 없으니 인근 토지·주택 시세를 직접 조사하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 24%까지 내려온 가격 ＋ 토지 320평과 40평대 단독주택 ＋ 지상권자가 말소동의서를 낸 것으로 적힘 ＋ 다음 회차 5,510만 8,000원	－ 매각 제외 건물의 법정지상권이 불분명 － 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 미반환 － 지적상 맹지, 군사시설 제한보호구역 － 시세 자료가 없고 점유관계가 확인되지 않음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

320평 땅과 40평 주택이 8,000만원이 안 되는 가격이라니 눈길이 가지만, 이 물건은 초보자에게 권하기 어렵습니다. 네 번 유찰된 데는 이유가 있습니다.

매각에서 빠진 322㎡ 규모 건물이 땅 위에 있고, 그 건물의 법정지상권이 불분명하다고 법원 명세서가 스스로 적었습니다.

농지취득자격증명을 못 내면 보증금을 잃을 수 있다는 점도 무섭습니다. 입찰하신다면 농취증 발급 여부와 매각 제외 건물 문제를 먼저 정리하고, 이 지역 시세를 직접 조사하신 뒤에 정하시기 바랍니다.

이 판단은 제 의견입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 파평면 금파리 단독주택 2025타경62318 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 3억 2,789만원의 24%인 7,872만 6,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 787만 2,600원입니다. 단, 농지취득자격증명을 내지 못하면 돌려받지 못할 수 있습니다.

Q. 법정지상권이 있으면 어떻게 되나요?

A. 매각에서 빠진 건물에 법정지상권이 생기면 낙찰자가 그 건물을 철거하라고 요구하지 못할 수 있습니다. 명세서에도 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있어 법률 전문가에게 확인이 필요합니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 의정부지방법원 고양지원 제101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 5,510만 8,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)