[주택] 시흥 은행동 다가구주택 경매 2025타경54155 | 최저가 15억 9,504만 4,000원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 시흥 주택 경매 은행동 다가구주택(2025타경54155) 물건을 살펴봅니다.

경기 시흥시 은행동 666-6 다가구주택(대지 267.3㎡, 건물 373.0㎡, 약 112.8평)이 유찰 없이 감정가 그대로 15억 9,504만원에 첫 경매에 나왔습니다. 2022년 2월 사용승인된 철근콘크리트 3층(옥탑 포함) 건물로, 은빛초등학교 남쪽에 있습니다.

같은 동의 가장 비슷한 다가구는 2026년 3월 14억원에 거래됐습니다. 그런데 이 건물에는 근저당보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있고, 보증금이 4억 5,000만원이 넘습니다.

낙찰받으면 이 보증금은 누가 낼까요?.

세입자 3명 모두 근저당보다 먼저 전입해, 못 받은 보증금은 낙찰자 몫이 될 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 철근콘크리트 3층 다가구주택(3가구, 옥탑 포함), 대지 267.3㎡(약 80.9평), 건물 373.0㎡(약 112.8평)입니다. · 유찰 없이 감정가 15억 9,504만원으로 첫 입찰입니다. 입찰일은 2026년 11월 17일(화)입니다. · 임차인 3명이 모두 2024년 2월 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 보증금은 합쳐 약 4억 5,000만원(2층 3억 5,000만원, 1층·옥탑 각 5,000만원)입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경54155
소재지	시흥시 은행동 은행동 다가구주택
감정가	15억 9,504만 4,000원
최저가	15억 9,504만 4,000원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1억 5,950만 4,400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:30
한 줄 판단	세입자 3명 모두 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 보증금은 합쳐 4억 5,000만원이 넘습니다. 배당으로 다 받지 못하면 낙찰자가 떠안는 위험이 큰 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 안산지원 경매10계
경매 종류	임의경매 (청구금액 7억 9,359만 983원)
경매 개시	2025년 12월 30일
매각 장소	본관 1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 7억 9,359만원입니다.

이해관계인으로 채권자, 채무자 겸 소유자, 임차인 3명, 근저당권자, 가압류권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관), 배당요구권자, 임차권자가 올라 있습니다.

참고 배당요구를 했는데도 보증금을 떠안을 수 있나요? 대항력 있는 세입자가 배당요구를 해도 낙찰가에서 보증금을 다 받지 못하면, 남은 금액은 낙찰자가 갚아야 합니다. 세입자 3명은 2026년 1월~3월에 배당요구를 했습니다. 낙찰가와 배당 순서에 따라 낙찰자가 떠안는 금액이 달라지니 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸을 꼭 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 시흥시 은행동 666-6
대지권	267.3㎡ (80.9평)
건물	철근콘크리트구조 경사 및 평지붕 3층 다가구주택, 1층 97.27㎡·2층 97.89㎡·3층 95.74㎡·옥탑 82.10㎡ (2022년 2월 사용승인, 승강기 없음, 주차 4대)

감정평가서에 기본 급배수·위생설비, 도시가스, 주차장, 방범설비가 있고 다가구(3가구, 옥탑 다락)로 쓰이고 있다고 적혀 있습니다. 임대 관계는 ‘미상’이라고만 되어 있고, 내부 상태는 확인할 수 없습니다.

LOCATION

시흥 은행동 입지와 주변

건물은 시흥시 은행동 은빛초등학교 남쪽 가까이에 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트가 섞인 주거지입니다.

토지 용도는 제2종전용주거지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 노선버스정류장과의 거리를 고려해 교통은 보통이라고 적혀 있습니다. 소로(폭 8~10m)에 닿아 있습니다.

전철역까지의 거리는 자료에 없으니 지도로 확인하세요.

PRICE

은행동 다가구주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.17	15억 9,504만 4,000원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	12억 7,603만 5,000원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	10억 2,082만 8,000원 (64%)	–

같은 동 단독·다가구 최근 거래는 2026년 3월 14억원(다가구, 대지 278.4㎡, 2022년 건축)이 가장 비슷하고, 같은 해 4월 단독 10억 3,000만원(대지 183.8㎡)도 있습니다. 감정가 15억 9,504만원은 14억원 거래보다 약 1억 9,500만원 높습니다.

또 유찰되면 최저가는 12억 7,603만원으로 내려갑니다. 이 가격이 대항력 있는 세입자 보증금(약 4억 5,000만원)을 포함해 얼마나 받아도 되는 값인지 따져 보셔야 합니다.

같은 동 월세 거래는 보증금 5,000만원에 월 60만원(58.47㎡, 다가구, 2026년 8월) 등이 있지만, 이 건물의 월세 수입 자료는 없어서 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 은행동 다가구주택 2025타경54155 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.07.06	있음
전입 세대 2	2023.08.23	있음
전입 세대 3	2023.09.04	있음

매각물건명세서에 임차인 3명이 모두 주거용으로 올라 있습니다. 2층 전부는 2022년 7월 6일 전입·7월 14일 확정일자, 권리신고 보증금 3억 5,000만원입니다.

1층 101호는 2023년 8월 23일 전입, 보증금 5,000만원에 월 100만원이고, 계약 기간이 2025년 10월 9일에 끝나 임차권등기가 있는 것으로 보입니다.

옥탑·3층 301호는 2023년 9월 4일 전입, 보증금 5,000만원에 월 120만원입니다. 세 명 모두 2026년 1~3월에 배당요구를 했습니다.

1층 세입자는 계약이 끝났으니 이미 이사 나갔을 수 있지만 자료로는 확인되지 않습니다.

RIGHTS

은행동 다가구주택 권리 분석

말소기준권리	2024. 2. 2. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각

말소기준권리는 2024년 2월 2일 근저당권입니다. 말소기준권리는 낙찰되면 지워지는 권리의 기준선입니다.

이 근저당과 그 뒤의 가압류는 지워집니다.

하지만 세입자 3명은 모두 2022~2023년에 전입해 이 기준보다 앞서므로 대항력(낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)이 있습니다. 배당요구를 했더라도 낙찰가에서 다 받지 못하면 남은 보증금은 낙찰자가 갚아야 합니다.

권리 판정 · 위험 대항력 있는 세입자 3명, 보증금 합계 4억 5,000만원이 핵심입니다 근저당권은 지워지지만 대항력 있는 보증금은 배당에서 받지 못한 만큼 낙찰자 몫이 됩니다. 낙찰가가 낮을수록 떠안는 금액이 커지니, 입찰가를 ‘낙찰가 + 인수할 보증금’으로 계산해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 5,950만 4,400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자 3명이 대항력이 있어 보증금을 받지 못하면 비워 주지 않을 수 있습니다. 반대로 배당으로 보증금을 다 받으면 협의 이사가 가능합니다. 비용은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 3%대 주택 가격이 9억원을 넘으면 1주택 기준 취득세가 3%이고, 지방교육세·농어촌특별세가 더해집니다. 다가구는 면적에 따라 달라질 수 있으니 시흥시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1인수 보증금: 매각물건명세서에서 세입자별 보증금과 배당요구 금액을 확인하세요. 2임차권등기: 1층 세입자의 임차권등기가 남아 있는지 등기부를 확인하세요. 3예상 배당: 낙찰가별로 세입자가 배당받을 수 있는 금액을 계산해 보세요. 4실거래: 같은 동 다가구 거래가 많지 않으니 더 넓은 범위로 찾아보세요. 5자금: 입찰보증금만 1억 5,950만원입니다. 대출과 인수 보증금을 포함해 자금을 짜 두세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 2022년 준공 신축급 다가구 ＋ 대지 80.9평으로 넓고 도시가스·주차 설비 있음 ＋ 근저당·가압류 이후 권리는 지워짐 ＋ 유찰되면 최저가가 12억 7,603만원으로 내려감	－ 대항력 있는 세입자 3명, 보증금 합계 약 4억 5,000만원 － 입찰보증금이 1억 5,950만원으로 부담이 큼 － 감정가가 가장 비슷한 실거래보다 약 1억 9,500만원 높음 － 임대 관계가 ‘미상’이고 내부를 알 수 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

신축급 다가구를 처음 경매로 보는 분은 감정가에 마음이 갑니다. 하지만 이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 세입자 3명의 보증금 4억 5,000만원입니다.

대항력이 있어 배당에서 못 받으면 낙찰자가 갚아야 합니다.

그래서 낙찰가는 ‘내가 낼 돈’이 아니라 ‘낙찰가 + 인수할 보증금’으로 계산해야 합니다. 같은 동에서 14억원에 거래된 다가구가 있으니 그 값과 비교해 보시고, 세입자별 배당 시뮬레이션을 마친 뒤에 입찰하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 은행동 666-6 2025타경54155 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰 없이 감정가 그대로 15억 9,504만 4,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 5,950만 4,400원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자의 보증금을 떠안나요?

A. 배당으로 다 받지 못하면 남은 보증금은 낙찰자가 갚아야 합니다. 세입자 3명의 보증금 합계는 약 4억 5,000만원이니 매각물건명세서에서 금액을 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 12억 7,603만 5,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)