[아파트] 관악구 신림동 프라비다트라움 경매 2026타경100942 | 최저가 1억 800만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 아파트 경매 신림동 프라비다트라움(2026타경100942) 물건을 살펴봅니다.

신림역 서쪽 가까이에 있는 프라비다트라움 202호(전용 14.06㎡, 약 4.3평)가 한 번 유찰돼 1억 800만원부터 다시 입찰합니다. 감정가 1억 3,500만원의 80%입니다.

같은 건물 최근 거래가 1억 200만~1억 1,100만원이니 가격만 보면 시세 수준입니다.

문제는 1억 3,965만원짜리 임차권등기입니다. 이 보증금이 최저가보다 큰데, 명세서는 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있다고 적었습니다.

낙찰가에서 모자라는 돈은 얼마나 될까요? 서류를 같이 열어 보겠습니다.

임차권등기 보증금이 최저가보다 큽니다. 낙찰가에 따라 모자라는 돈은 낙찰자 몫이 됩니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 14.06㎡(약 4.3평) 원룸형 도시형생활주택, 11층 건물의 2층 202호입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 1억 3,500만원의 80%인 1억 800만원부터 시작합니다. · 임차권등기 보증금 1억 3,965만원은 낙찰자에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경100942
소재지	관악구 신림동 신림동 프라비다트라움 2층202호
면적	전용 14.06㎡ (4.3평)
감정가	1억 3,500만원
최저가	1억 800만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,080만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차권등기가 있고, 명세서에 ‘배당에서 못 받은 잔액은 매수인이 인수한다’고 적혀 있습니다. 보증금(1억 3,965만원)이 최저가(1억 800만원)보다 커서 위험한 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 3,965만원)
경매 개시	2026년 5월 8일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자의 임차보증금반환채권을 넘겨받았다고 명세서에 적혀 있습니다.

청구금액은 1억 3,965만원이고, 이해관계인에는 가압류권자, 근저당권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자가 있습니다.

참고 경매를 신청한 곳이 곧 세입자의 권리를 넘겨받은 곳이라면? 경매를 신청한 주택도시보증공사는 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 ‘대항력과 우선변제권을 승계’한 곳으로 명세서에 적혀 있습니다. 즉 이 경매에서 보증금을 가장 먼저 받아 가는 쪽이 신청인입니다. 다만 이 자료에는 ‘남은 보증금을 포기한다’는 문서가 보이지 않습니다. 명세서 원문에서 반드시 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 2층202호
전용면적	14.06㎡ (4.3평)
대지권	4.49㎡ (1.4평)
건물	철근콘크리트구조 11층 건물의 2층 202호 (감정평가서상 아파트, 도시형생활주택-원룸형)
전용 평당 최저가	약 2,512만원

집행관이 찾아가 초인종을 누르고 문을 두드렸지만 응답이 없어 내부를 보지 못했습니다. 감정평가서에는 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하셔야 합니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

건물은 지하철 2호선·신림선 신림역 서쪽 인근에 있고, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 섞인 일반상업지역입니다. 감정평가서는 교통을 ‘양호’하다고 적었습니다.

차로 바로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스 정류장이 있습니다. 토지는 북쪽으로 폭 약 8m 도로에 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신림동 프라비다트라움 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	1억 3,500만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	1억 800만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	8,640만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	6,912만원 (51%)	–

감정가는 1억 3,500만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 10월 1억 500만원(5층), 8월 1억 500만원(9층)·1억 200만원(10층)·8,700만원(3층), 7월 1억 1,100만원(4층)입니다.

1년 전(2025년 7월)에는 1억 3,000만원에도 거래됐습니다.

최저가 1억 800만원은 최근 거래와 비슷한 수준입니다. 그런데 인수할 수 있는 보증금이 1억 3,965만원이라, 최저가에 낙찰받으면 단순 계산으로 약 3,165만원이 모자랍니다(집행비용과 다른 우선 배당은 빼기 전 숫자입니다). 또 유찰되면 8,640만원까지 내려가 모자라는 금액이 더 커집니다.

같은 건물 최근 월세는 보증금 500만원에 월 55만원입니다. 단순 계산으로 1년 월세 660만원이라 최저가 기준 수익률이 6%대지만, 인수할 보증금이 생기면 수익은 크게 줄어듭니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 프라비다트라움 2026타경100942 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.02.07	없음
전입 세대 2	2020.04.29	있음
전입 세대 3	2020.04.29	있음

매각물건명세서에는 세입자가 2020년 4월 29일 전입, 2020년 4월 6일 확정일자, 보증금 1억 3,965만원으로 적혀 있고 임차권등기가 되어 있습니다. 권리를 넘겨받은 주택도시보증공사는 2026년 7월 15일에 배당을 요구했습니다.

그 밖에 2025년 2월 7일 전입한 사람이 한 명 더 있는데, 대항력이 없고 보증금 자료는 없습니다. 집행관이 찾아갔을 때는 응답이 없었으니 실제로 누가 사는지 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

신림동 프라비다트라움 권리 분석

말소기준권리	2023.03.02. 근저당권
법원 특이사항	명세서 비고에는 특이사항이 따로 없습니다. 다만 ‘매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 1억 3,965만원)가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함’이라는 문구가 있습니다.

말소기준권리는 2023년 3월 2일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 가압류·압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년에 전입하고 확정일자를 받아 근저당보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 그래서 낙찰대금에서 보증금을 먼저 배당받고, 그래도 모자란 금액은 낙찰자가 인수합니다.

세금 등 더 앞서는 채권이 있으면 세입자가 받을 몫이 줄어 인수액이 더 커질 수 있습니다. 배당표가 나오기 전에는 정확한 인수액을 알 수 없습니다.

권리 판정 · 위험 낙찰가에 따라 수천만 원을 더 낼 수 있습니다 보증금 1억 3,965만원이 최저가 1억 800만원보다 큽니다. 입찰가를 정할 때 ‘낙찰가 + 모자라는 보증금’을 합친 금액이 실제 매입가라고 생각해야 합니다. 명세서 원문과 배당 가능성을 확인하기 전에는 권하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,080만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 2025년 2월 전입자가 있고 집행관이 아무도 만나지 못했습니다. 실제 점유자와 보증금 정산 방법은 현장과 법원 기록에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 문구: 매각물건명세서에서 임차권등기 인수 문구와 신청인의 별도 서면이 있는지 직접 읽어 보세요. 2배당 가능 금액: 낙찰가에서 보증금을 얼마나 배당받을 수 있는지, 모자라는 금액이 얼마인지 계산해 입찰가에 넣으세요. 32025년 2월 전입자: 누가 어떤 권리로 살고 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 밀렸을 수 있으니 관리사무소에 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 8,700만~1억 1,100만원, 월세 보증금 500만원에 55만원 선을 기준으로 삼으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 신림역 가까운 일반상업지역 ＋ 최저가가 최근 실거래와 비슷한 수준 ＋ 월세 수요가 확인되는 건물(최근 월세 거래 다수) ＋ 승강기 있음	－ 인수할 보증금이 최저가보다 큼 － 전용 4.3평 소형 원룸 － 내부를 아무도 보지 못함 － 2025년 2월 전입자의 정체 미확인

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

겉으로 보이는 최저가 1억 800만원은 시세와 비슷해서 나쁘지 않아 보입니다. 하지만 이 물건의 진짜 가격은 낙찰가에 인수할 보증금을 더한 금액입니다.

보증금이 1억 3,965만원이라 감정가(1억 3,500만원)보다도 큽니다.

배당표가 어떻게 나올지 확신할 수 없다면 손대지 않는 편이 안전합니다. 입찰하신다면 모자라는 보증금을 최대로 잡고도 남는 가격인지부터 계산해 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 프라비다트라움 2026타경100942 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 3,500만원의 80%인 1억 800만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,080만원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에 ‘배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮으면 모자라는 만큼을 낙찰자가 내야 할 수 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 8,640만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)