[오피스텔] 광진구 광장동 광진월드메르디앙1차 경매 2025타경386 | 최저가 8억 5,760만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 오피스텔 경매 광장동 광진월드메르디앙1차(2025타경386) 물건을 살펴봅니다.

서울 광진구 광장동 광진월드메르디앙1차 7층 701호(전용 74.43㎡, 약 22.5평) 오피스텔이 한 번 유찰돼 감정가 10억 7,200만원의 80%인 8억 5,760만원까지 내려왔습니다. 2022년에 사용승인된 건물입니다.

같은 건물 같은 면적의 가장 가까운 실거래는 2025년 11월 9억 5,000만원입니다. 최저가가 9,000만원 넘게 낮으니 싸 보이는데, 현장에서 만난 단기 임차인이 월세를 10개월 밀렸다고 말했다는 점은 어떻게 봐야 할까요?.

최저가 8억 5,760만원은 작년 11월 거래보다 9,200만원쯤 낮습니다.

핵심 쟁점 · 전용 74.43㎡(약 22.5평), 지하 2층·지상 12층 건물의 7층 701호 오피스텔입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 10억 7,200만원의 80%인 8억 5,760만원부터 시작합니다. 입찰일은 2026년 11월 16일(월)입니다. · 현장에서 만난 단기 임차인이 보증금 3,000만원에 월 230만원이라고 말했고, 월세를 약 10개월 내지 않았다고 합니다. 공부상 전입 기록은 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경386
소재지	광진구 광장동 광장동 광진월드메르디앙1차 7층701호
면적	전용 74.43㎡ (22.5평)
감정가	10억 7,200만원
최저가	8억 5,760만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	8,576만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	근저당 이후 권리는 지워지고, 단기 임차인은 전입 기록이 없어 대항력은 없어 보입니다. 다만 월세를 밀린 세입자가 살고 있다면 명도(비워 달라고 하는 일)가 변수입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 8억 1,280만 7,157원)
경매 개시	2025년 8월 6일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 8억 1,281만원입니다.

이해관계인으로 채권자, 채무자 겸 소유자, 임차인, 가압류권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관), 승계인이 올라 있습니다.

참고 주거용으로 쓰는 오피스텔이면 뭐가 달라지나요? 건물 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 현장조사에서 임차인이 주택임대차계약을 했다고 진술했습니다. 용도가 주택으로 쓰이면 세금과 보증금 보호 규정이 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서의 점유 내용과 취득세 적용은 구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 광장동 106 광진월드메르디앙1차 7층701호
전용면적	74.43㎡ (22.5평)
대지권	22.91㎡ (6.9평)
건물	철근콘크리트구조 지하 2층·지상 12층 건물의 7층 701호 (2022년 10월 사용승인, 업무시설, 승강기 1대, 주차 21대)
전용 평당 최저가	약 3,812만원

감정평가서에 난방·위생·급배수설비, 기계식 주차설비, 승강기가 있고 오피스텔로 쓰이고 있다고 적혀 있습니다. 내부 사진은 감정평가 사진과 내부구조도로 확인하세요.

실제 상태는 현장에서 봐야 합니다.

LOCATION

광진구 광장동 입지와 주변

건물은 광진구 광장동 광진정보도서관 북서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 들어가기 쉽고 가까이에 버스정류장이 있으며, 건물 남쪽으로 폭 약 8미터 아스팔트 도로가 닿아 있습니다. 가장 가까운 전철역까지의 거리는 자료에 없으니 지도로 확인하세요.

PRICE

광장동 광진월드메르디앙1차 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	10억 7,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	8억 5,760만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	6억 8,608만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	5억 4,886만 4,000원 (51%)	–

같은 건물 같은 면적의 가장 가까운 실거래는 2025년 11월 9억 5,000만원(5층)입니다. 같은 날 같은 금액이 두 건 올라 있어 한 건이 중복일 수 있습니다.

거래가 1년 전이라 지금 시세와 다를 수 있습니다.

감정가 10억 7,200만원은 그 거래보다 1억 2,200만원 높고, 현재 최저가 8억 5,760만원은 9,240만원 낮습니다. 또 유찰되면 6억 8,608만원까지 내려갑니다.

월세 거래는 자료에 없습니다. 광장동 비슷한 면적(83㎡) 전세는 2026년 8월 6억 5,000만원 거래가 있습니다.

현장 진술의 월세 230만원은 확인된 숫자가 아니므로 수익률 계산에 쓰기 어렵습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 광장동 광진월드메르디앙1차 2025타경386 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	확인 필요	없음

현황조사서에는 주민등록등본과 상가건물임대차현황서에 등재된 사람이 없는데, 현장에서 만난 임차인이 보증금 3,000만원, 월세 230만원의 단기 임대차로 살고 있다고 말했습니다. 전입일과 확정일자는 자료에 없습니다.

그 임차인은 월세를 10개월 정도 내지 않았다고 했습니다. 전입 기록이 없어 대항력(낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)은 없어 보이지만, 매각물건명세서의 점유 내용은 꼭 확인하세요.

RIGHTS

광장동 광진월드메르디앙1차 권리 분석

말소기준권리	2023.12.28. 근저당권
법원 특이사항	없음 (명세서 ‘인수되는 권리·지상권’ 칸은 모두 ‘해당사항없음’)

말소기준권리는 2023년 12월 28일 근저당권입니다. 말소기준권리는 낙찰되면 지워지는 권리의 기준선이고, 이 근저당과 그 뒤의 가압류 등은 지워집니다.

임차인의 전입 기록이 없어 낙찰자가 떠안을 보증금은 서류상 보이지 않습니다. 다만 그 임차인이 낙찰 뒤에도 계속 살겠다고 주장할 수 있어, 명세서 원문과 점유 관계를 확인해야 합니다.

권리 판정 · 주의 권리는 지워지지만 명도가 변수입니다 근저당 이후 권리는 지워지고 대항력 있는 임차인도 보이지 않습니다. 하지만 월세를 밀린 단기 임차인이 살고 있다면 비워 달라고 하는 과정에서 시간과 비용이 들 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 8,576만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 월세를 내지 않고 살고 있다고 말했습니다. 협의가 잘 되면 이사비 정도로 끝나지만, 안 되면 낙찰 대금을 낸 뒤 법원에 인도명령을 신청하는 절차가 필요합니다. 금액은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주택으로 쓰이는지, 업무용인지에 따라 취득세율이 크게 다릅니다. 현재 임차인이 주거용으로 살고 있다고 해서 주택으로 보는지는 별도로 따져야 하니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차인 점유 내용: 매각물건명세서에서 임차인의 전입일, 확정일자, 점유 권원을 확인하세요. 2월세 연체와 관리비: 월세를 10개월 안 냈다면 관리비도 밀렸을 수 있습니다. 관리사무소에서 확인하세요. 3실거래: 같은 건물 최근 거래가 2025년 11월 9억 5,000만원뿐이라, 같은 동·비슷한 면적 거래를 더 찾아보세요. 4대출·자금: 입찰보증금만 8,576만원입니다. 오피스텔 경락 대출 가능 여부를 미리 은행에 확인하세요. 5용도 확인: 업무시설을 주택으로 쓰는 것이 허용되는지, 구청에 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 80% ＋ 최저가가 2025년 11월 같은 건물 실거래보다 9,200만원쯤 낮음 ＋ 2022년 준공 신축급, 승강기·기계식 주차 있음 ＋ 대항력 있는 임차인이 서류에 보이지 않음	－ 입찰보증금만 8,576만원으로 자금 부담이 큼 － 월세를 밀린 임차인과의 명도 가능성 － 최근 실거래와 월세 자료가 부족함 － 오피스텔이라 세금 처리가 복잡할 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

가격만 보면 매력이 있습니다. 같은 건물 마지막 거래가 9억 5,000만원인데 최저가가 8억 5,760만원이니 어느 정도 여유가 있어 보입니다.

다만 그 거래는 1년 전이라 지금 시세는 확인이 필요합니다.

솔직히 걸리는 것은 점유자입니다. 월세를 10개월 안 낸 세입자가 순순히 나갈지 알 수 없고, 서류에 없는 점유라서 말이 달라질 수도 있습니다.

명도 비용과 시간을 넉넉히 잡고, 취득세 문제까지 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 광진월드메르디앙1차 2025타경386 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 10억 7,200만원의 80%인 8억 5,760만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 8,576만원입니다.

Q. 월세를 밀린 임차인이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상 전입 기록이 없어 떠안을 보증금은 보이지 않습니다. 임차인이 3,000만원의 보증금을 주장하고 있으니 명세서 원문과 점유 내용을 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 6억 8,608만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)