[빌라] 송파구 석촌동 파인하우스 경매 2025타경52190 | 최저가 2억 6,624만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 빌라 경매 석촌동 파인하우스(2025타경52190) 물건을 살펴봅니다.

서울 송파구 석촌동 석촌역(8·9호선) 남쪽의 파인하우스 5층 501호(표시 면적 74.43㎡, 약 22.5평)가 한 번 유찰돼 2억 6,624만원부터 시작합니다. 감정가 3억 3,280만원의 80%입니다.

싸 보이는 이유는 유찰만이 아닙니다. 이 물건은 공유자 지분 2분의 1만 나온 지분매각이고, 다른 공유자가 우선매수를 신고할 수 있습니다.

낙찰받고도 못 가져갈 수 있다면 입찰 전에 무엇을 알아야 할까요?.

공유자가 같은 가격으로 사겠다고 나서면 낙찰자는 물건을 가져가지 못할 수 있습니다.

핵심 쟁점 · 집 전체가 아니라 공유자 지분 2분의 1이 나온 지분매각입니다(감정평가서 기준). · 한 번 유찰돼 감정가 3억 3,280만원의 80%인 2억 6,624만원부터 시작합니다. · 명세서에 지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함, 제시외 건물 포함이라고 적혀 있습니다. 공유자가 우선매수를 신고하면 낙찰자 자리를 넘겨야 할 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52190
소재지	송파구 석촌동 석촌동 파인하우스 5층501호
면적	전용 74.43㎡ (22.5평)
감정가	3억 3,280만원
최저가	2억 6,624만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,662만 4,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	집 전체가 아니라 공유자 지분(2분의 1)이 나온 지분매각입니다. 공유자우선매수와 제시외 건물이 붙어 있어 권리보다 구조를 먼저 이해해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 4,300만원)
경매 개시	2025년 10월 15일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 4,300만원이고, 이해관계인에는 근저당권자, 공유자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관)가 있습니다.

배당요구 마감일은 2026년 1월 5일입니다.

참고 공유자우선매수란? 지분이 경매에 나오면 다른 공유자는 최고가 입찰자와 같은 가격으로 사겠다고 신고할 수 있고, 그러면 그 공유자가 먼저 가져갑니다. 이 물건은 ‘1회에 한함’으로 적혀 있어 한 번 신고할 수 있는 것으로 보입니다. 입찰 보증금은 돌려받지만 입찰을 준비한 시간은 헛수고가 될 수 있습니다. 정확한 조건은 명세서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 석촌동 291-7 파인하우스 5층501호
전용면적	74.43㎡ (22.5평)
대지권	42.98㎡ (13.0평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물(1개 동, 12세대)의 5층 501호, 2011년 12월 8일 사용승인 다세대주택

감정평가서에 위생·급배수·난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장조사 때 이해관계인이 없고 문이 잠겨 있어 내부를 보지 못했고, 외부 관찰과 공적 서류의 도면을 기준으로 평가했습니다.

지분의 위치를 확인하기 어려워 전체 가격을 기준으로 지분 비율만큼 평가했다고 합니다. 건축물 자료에는 승강기가 없는 것으로 나와 있어 5층까지 걸어 올라가야 할 수 있으니 현장에서 확인하세요.

LOCATION

송파구 석촌동 입지와 주변

건물은 석촌역(8호선, 9호선) 남쪽 가까이에 있고 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.

차가 들어갈 수 있고 버스정류장과 석촌역이 가까워 대중교통 편의는 ‘보통’으로 평가됐습니다. 남동쪽으로 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

석촌동 파인하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	3억 3,280만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	2억 6,624만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 1,299만 2,000원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 7,039만 4,000원 (51%)	–

감정가 3억 3,280만원은 공유자 지분 2분의 1을 평가한 금액입니다. 같은 건물 최근 실거래는 2026년 6월 2억 7,500만원(2층, 18.99㎡), 3월 2억 3,200만원(3층, 18.93㎡)과 2억 5,000만원(4층, 24.95㎡)인데, 표시 면적 74.43㎡와 크게 달라 직접 비교는 어렵습니다.

표시된 74.43㎡가 건물 전체 면적인지 지분 면적인지는 감정평가서에서 확인이 필요합니다. 같은 건물 월세 거래는 2026년 9월 보증금 1억 4,000만원에 월 5만원(2층, 18.99㎡), 5월 보증금 1,000만원에 월 55만원(3층, 18.99㎡) 등이 있습니다.

또 유찰되면 20%가 내려가 2억 1,299만 2,000원이 됩니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 석촌동 파인하우스 2025타경52190 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 등재된 임차인은 없습니다. 전입세대확인서와 주민등록표 등본에는 채무자 겸 소유자 세대가 올라 있지만, 집행관이 갔을 때 문이 잠겨 있어 점유자를 만나지 못했습니다.

공유자가 직접 살고 있거나 다른 사람이 쓰고 있을 수 있습니다. 지분만 낙찰받으면 집을 혼자 쓰기 어려운 경우가 많으니, 누가 어떤 권리로 쓰는지 꼭 확인하세요.

RIGHTS

석촌동 파인하우스 권리 분석

말소기준권리	2020.06.09. 근저당권
법원 특이사항	제시외 건물 포함, 지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

말소기준권리는 2020년 6월 9일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워지고, 대항력 있는 임차인은 등재되지 않았습니다.

권리관계보다 지분매각이 핵심입니다. 낙찰받으면 집 전체가 아니라 지분의 주인이 되고, 나머지 지분을 가진 공유자와 함께 소유합니다.

사용 방법은 공유자와 협의해야 하고, 합의가 안 되면 공유물분할(공유 관계를 정리하는 소송) 절차가 필요할 수 있습니다.

제시외 건물(건축물대장에 없는 건물)이 있고 소유자도 알 수 없다고 합니다. 감정평가서는 지분 비율에 따라 따로 평가했다고 적었으니, 낙찰 뒤 이 건물까지 함께 처리되는지 입찰 전에 법원 기록에서 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순하지만 지분매각이라 일반 입찰보다 어렵습니다 임차인이 없고 근저당권이 말소기준이지만, 공유자우선매수와 공유 상태가 핵심 변수입니다. 입찰 전에 지분 범위, 제시외 건물, 점유자를 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,662만 4,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 지분을 낙찰받으면 다른 공유자가 살고 있는 경우 인도명령으로 비우기 어려울 수 있습니다. 집을 비우는 문제가 아니라 공유자와 사용 방법을 협의하는 문제라 비용은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하, 1주택 기준이면 취득세와 지방교육세를 합쳐 1%대입니다. 지분 취득은 계산 방식이 달라질 수 있고 이미 집이 있으면 세율도 달라지니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1지분 범위: 어느 지분이 나왔는지, 표시 면적이 전체인지 지분인지 감정평가서와 명세서에서 확인하세요. 2공유자우선매수: 입찰일에 공유자가 신고할 수 있습니다. 보증금은 돌려받지만 낙찰은 받지 못합니다. 3제시외 건물: 이 낙찰에 포함되는지, 소유자가 누구인지 사건기록에서 확인하세요. 4점유자: 문이 잠겨 있었으니 현장과 관리실에서 실제 사용자를 확인하세요. 5시세: 같은 건물 거래가 면적이 작은 호실이라 이 호실 시세는 중개사무소에서 따로 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 석촌역(8·9호선)이 가까운 주택지 ＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80% ＋ 대항력 있는 임차인 등재 없음 ＋ 근저당권이 말소기준이라 권리가 단순함	－ 지분매각이라 나머지 공유자와 함께 소유 － 공유자우선매수로 낙찰을 못 받을 수 있음 － 제시외 건물 포함, 소유자 미상 － 내부를 보지 못했고 승강기 없는 5층으로 보임

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 임차인이 없고 근저당 하나가 말소기준이라 깔끔해 보입니다. 하지만 이 물건은 집 전체가 아니라 지분이라 사정이 다릅니다.

낙찰받아도 공유자가 같은 가격으로 사겠다고 나서면 가져가지 못하고, 가져가더라도 공유자와 함께 소유해야 합니다.

지분 경매는 낙찰 뒤 공유자와 협의하거나 소송으로 정리하는 과정이 길어질 수 있습니다. 시세 비교 자료도 이 호실과 면적이 달라 부족합니다.

처음 경매를 하시는 분께는 권하기 어렵고, 공유물분할 절차를 이해하는 분만 입찰가를 신중하게 잡으시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 석촌동 파인하우스 2025타경52190 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 3억 3,280만원의 80%인 2억 6,624만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,662만 4,000원입니다.

Q. 지분매각이면 낙찰받아도 집을 못 쓰나요?

A. 집 전체가 아니라 지분을 갖게 되므로 나머지 공유자와 사용 방법을 협의해야 합니다. 공유자우선매수가 신고되면 낙찰 자체를 못 받을 수도 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 1,299만 2,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 송파구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)