[오피스텔] 강동구 성내동 한양립스 경매 2025타경52244 | 최저가 1억 600만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 오피스텔 경매 성내동 한양립스(2025타경52244) 물건을 살펴봅니다.

서울 강동구 성내동 한양립스 8층(전용 12.33㎡, 약 3.7평)이 신건으로 1억 600만원부터 시작합니다. 강동역(5호선) 남동쪽 가까이에 있는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 1억 3,000만원의 대항력 있는 세입자와, 경매가 시작된 뒤에 등기한 주택임차권등기가 있습니다. 보증금이 최저가보다 큰데 낙찰자는 얼마를 떠안게 될까요? 매각물건명세서를 열어 보겠습니다.

세입자 보증금이 최저가보다 2,400만원 큽니다. 배당이 모자라면 낙찰자가 인수합니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 12.33㎡(약 3.7평) 원룸형, 13층 건물의 8층입니다. 신건으로 감정가와 같은 1억 600만원부터 시작합니다. · 대항력 있는 세입자의 보증금 1억 3,000만원이 최저가보다 2,400만원 큽니다. 임차권등기는 배당으로 전액 못 받으면 잔액을 낙찰자가 인수합니다. · 청구금액은 1,982만 2,465원으로 작고, 임차권등기는 경매개시결정 뒤인 2026년 2월 10일에 했습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52244
소재지	강동구 성내동 성내동 한양립스 8층804호
면적	전용 12.33㎡ (3.7평)
감정가	1억 600만원
최저가	1억 600만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,060만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기(보증금 1억 3,000만원)가 있고, 배당으로 다 못 받으면 남은 금액을 낙찰자가 인수합니다. 최저가 1억 600만원보다 보증금이 커서 단순 계산으로도 부족분이 생깁니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1,982만 2,465원)
경매 개시	2025년 10월 23일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자들이 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1,982만 2,465원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자(세금 채권자), 임차인, 임차권자가 있습니다.

참고 최저가와 보증금을 단순 비교하면? 보증금 1억 3,000만원에서 최저가 1억 600만원을 빼면 2,400만원입니다. 낙찰대금 전부가 이 세입자에게만 배당된다고 가정한 아주 단순한 계산입니다. 실제로는 경매비용과 세금 등이 먼저 빠질 수 있어 부족분이 더 커질 수 있습니다. 배당표는 법원에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 성내동 244-5 한양립스 8층804호
전용면적	12.33㎡ (3.7평)
대지권	4.24㎡ (1.3평)
건물	벽식구조 철근콘크리트 평슬래브 지붕 13층 건물의 8층 804호. 건축물대장에 도시형생활주택(원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물로 나옵니다(2014년 5월 사용승인).
전용 평당 최저가	약 2,865만원

감정평가서에 난방·위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 기계식 주차장이 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 잠겨 있어 점유자를 만나지 못했고, 내부 상태는 확인되지 않았습니다.

LOCATION

강동구 성내동 입지와 주변

건물은 강동역(5호선) 남동쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.

차로 바로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 토지는 남서쪽으로 폭 약 6m 포장도로에 붙어 있고 용도지역은 근린상업지역입니다.

역까지 걷는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

성내동 한양립스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	1억 600만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	8,480만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	6,784만원 (64%)	–

감정가는 1억 600만원입니다. 같은 건물 매매 실거래는 2026년 4월 9,000만원(3층, 16.37㎡) 한 건뿐인데, 이 물건(12.33㎡)보다 면적이 큽니다.

더 작은 이 물건의 감정가가 오히려 더 높게 잡혀 있어 가격이 높아 보입니다.

세입자 보증금 1억 3,000만원은 같은 건물 최근 매매(9,000만원)와 전세(2026년 5월 9,500만원)보다 높습니다. 같은 건물 월세는 보증금 1,000만원에 월 55만원(2026년 10월, 16.37㎡)이고, 단순 계산하면 연 660만원이라 최저가 기준 수익률이 6%대입니다(세금·수리비 빼기 전).

유찰되면 다음 회차는 8,480만원입니다. 하지만 세입자 보증금이 최저가보다 크니, 낙찰가를 낮출수록 인수할 보증금이 늘어날 수 있다는 점을 먼저 계산하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 성내동 한양립스 2025타경52244 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.07.18	있음

매각물건명세서에 세입자가 2022년 7월 18일 전입, 확정일자 2022년 6월 8일, 보증금 1억 3,000만원(임대차 기간 2022년 7월 2일~2026년 7월 1일)으로 적혀 있습니다. 2026년 1월 2일 배당을 요구했고, 주택임차권등기는 경매개시결정 뒤인 2026년 2월 10일에 했습니다.

현황조사 때 문이 잠겨 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 세입자가 지금도 살고 있는지, 이사했는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

성내동 한양립스 권리 분석

말소기준권리	2024.04.02. 가압류
법원 특이사항	비고란에는 특이사항이 없고 인수 내용만 있습니다. 2026년 2월 10일 접수된 을구 4번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

말소기준권리는 2024년 4월 2일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 7월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 명세서에도 ‘을구 4번 주택임차권등기는 보증금 전액을 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다’고 적혀 있습니다.

세입자가 배당을 요구했으므로 낙찰대금에서 먼저 배당받고, 못 받은 금액만 인수합니다. 이 금액은 낙찰가와 배당 순서에 따라 정해지니 배당표를 법원에서 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 가능성이 큽니다 대항력 있는 세입자의 보증금이 최저가보다 큽니다. 배당으로 다 못 받으면 낙찰자가 남은 금액을 인수합니다. 입찰 전에 인수금액을 계산해 보고, 낙찰가와 합친 총 부담이 시세보다 낮은지 따져야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,060만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 지금 살고 있는지 현황조사로 확인하지 못했습니다. 임차권등기를 했다면 이사했을 수 있지만 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라 취득세율이 달라집니다. 이 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있어 어느 쪽으로 분류되는지 확인이 필요합니다. 강동구청 세무과나 세무사에게 문의하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1인수금액 계산: 세입자 보증금 1억 3,000만원 중 배당으로 받지 못할 금액을 법원 배당표로 확인하세요. 2세입자 현재 상태: 지금 살고 있는지 이사했는지 현장·관리사무소로 확인하세요. 3건물 분류: 도시형생활주택인지 오피스텔인지 건축물대장과 등기부로 확인하세요. 4관리비: 세입자가 이사했다면 밀린 관리비가 있는지 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 매매 9,000만원, 월세 1,000만원/55만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 강동역이 가까움(감정평가서 기준) ＋ 승강기·화재경보설비 있음 ＋ 같은 건물 월세 거래가 꾸준함(2026년 2~10월 6건) ＋ 신건이라 유찰 흐름을 지켜볼 수 있음	－ 보증금이 최저가보다 2,400만원 큼 － 감정가가 같은 건물 실거래(9,000만원)보다 높아 보임 － 전용 3.7평의 아주 작은 평수 － 세입자 점유 여부가 불확실함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

서류에 적힌 숫자만 보면 쉬운 물건이 아닙니다. 보증금 1억 3,000만원 임차권등기가 최저가 1억 600만원보다 크기 때문에, 낙찰가와 인수금액을 합친 총 부담이 같은 건물 실거래(9,000만원)보다 커질 수 있습니다.

그래서 이 물건은 싸게 사는 문제가 아니라 인수금액 계산 문제입니다. 법원 배당표와 실거래를 확인한 뒤에도 총 부담이 시세보다 높다면 지나치시는 편이 낫습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 한양립스 2025타경52244 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 1억 600만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,060만원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 보증금 1억 3,000만원이 최저가보다 크니 배당표로 꼭 계산해 보세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 8,480만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강동구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)