[오피스텔] 광진구 군자동 뫼비우스 경매 2024타경62759 | 최저가 2억 7,040만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 오피스텔 경매 군자동 뫼비우스(2024타경62759) 물건을 살펴봅니다.

서울 광진구 군자동 5호선 군자역 근처 뫼비우스 오피스텔 5층(전용 37.4㎡, 약 11.3평)이 한 번 유찰돼 2억 7,040만원부터 다시 나왔습니다. 감정가 3억 3,800만원의 80%입니다.

그런데 이 집에는 보증금 2억 8,500만원짜리 세입자가 대항력과 임차권등기를 가지고 있습니다. 최저가가 보증금보다 낮다는 건 무슨 뜻일까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

낙찰가가 보증금 2억 8,500만원에 못 미치면 남은 돈을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 37.4㎡(약 11.3평) 오피스텔, 9층 건물의 5층입니다. 한 번 유찰돼 감정가의 80%에서 시작합니다. · 세입자는 2019년 10월 15일 전입·확정일자, 보증금 2억 8,500만원입니다. 말소기준권리인 2019년 11월 13일 근저당보다 빨라 대항력이 있습니다. · 명세서에 임차권등기(을구 2번)는 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경62759
소재지	광진구 군자동 군자동 뫼비우스 5층503호
면적	전용 37.4㎡ (11.3평)
감정가	3억 3,800만원
최저가	2억 7,040만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,704만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있고, 명세서에 ‘배당에서 다 못 받으면 남은 금액은 매수인이 인수한다’고 적혀 있습니다. 최저가 2억 7,040만원이 보증금보다 낮아 입찰 전에 인수 금액부터 따져야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 8,518만 1,900원)
경매 개시	2024년 10월 16일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 8,518만 1,900원이고 2024년 10월 16일에 경매가 시작됐습니다.

이해관계인에는 근저당권자, 압류권자, 임차권자, 교부권자(세금 기관)가 있습니다.

참고 이 사건은 누가 신청했나요? 명세서에는 배당을 요구한 임차인 쪽이 경매신청채권자로 적혀 있고, 청구금액은 2억 8,518만 1,900원입니다. 세입자가 보증금을 받으려고 경매를 연 것으로 보이는데, 정확한 관계는 사건기록과 명세서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 동일로 294, 5층503호 (군자동,뫼비우스)
전용면적	37.4㎡ (11.3평)
대지권	17.12㎡ (5.2평)
건물	철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 5층 503호 (공부상 오피스텔), 대지권 17.12㎡(약 5.2평)
전용 평당 최저가	약 2,393만원

감정평가서에 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스, 난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 만난 사람의 말로는 가족이 전부 살고 있다고 합니다.

내부 상태는 직접 확인하지 못했으니 현장에서 보셔야 합니다.

LOCATION

광진구 군자동 입지와 주변

건물은 광진구립군자동도서관 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 근린생활시설과 주택이 섞여 있습니다. 차로 들어갈 수 있고 5호선 군자역과 버스정류장이 가까워 대중교통은 무난하다고 평가됐습니다.

토지는 북서쪽 광대로와 북동쪽 세로 도로에 붙어 있습니다. 군자역에서 실제로 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

군자동 뫼비우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	3억 3,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	2억 7,040만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 1,632만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 7,305만 6,000원 (51%)	–

감정가는 3억 3,800만원입니다. 같은 건물 같은 면적대 실거래는 2025년 2월 3억 2,000만원(3층, 36.21㎡) 한 건뿐이라 비교할 거래가 적습니다.

최저가 2억 7,040만원은 그 거래보다 4,960만원 낮습니다.

전세 거래는 2026년 6월 5층 36.21㎡가 3억 1,250만원, 1월 4층 37.4㎡가 2억 9,400만원입니다. 지금 이 집의 보증금 2억 8,500만원도 비슷한 수준이어서, 낙찰가가 낮을수록 세입자가 못 받는 돈이 커집니다.

또 유찰되면 2억 1,632만원까지 내려갑니다. 다만 가격이 내려갈수록 낙찰자가 인수할 수 있는 금액이 늘어날 수 있어, 싸다는 이유만으로 판단하면 안 됩니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 군자동 뫼비우스 2024타경62759 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2019.10.15	있음

세입자는 2019년 10월 15일 전입했고 확정일자도 같은 날입니다. 보증금은 2억 8,500만원이고 대항력이 있습니다.

현황조사에서 이 집에 사는 가족이 만났고, 가족 전부가 점유하고 있다고 말했습니다.

‘임차권등기’는 보통 이사를 나가면서 하는데, 이 집은 아직 사람이 살고 있다고 적혀 있습니다. 실제로 지금 사는지, 이사 날짜가 정해졌는지 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

군자동 뫼비우스 권리 분석

말소기준권리	2019. 11. 13. 근저당권
법원 특이사항	명세서 비고는 없습니다. 다만 ‘인수되는 권리’에 임차권등기(을구 2번)는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

말소기준권리는 2019년 11월 13일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2019년 10월에 전입해 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 배당받는 순서도 앞서기 때문에 낙찰대금에서 먼저 보증금을 받게 됩니다.

문제는 낙찰대금이 보증금과 앞선 비용·세금을 다 갚기에 모자랄 때입니다. 이때 못 받은 보증금은 명세서 문구대로 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

집행비용과 세금(교부권자)이 얼마나 먼저 빠지는지는 확인할 수 없으니, 법원 배당 자료와 명세서 원문을 꼭 보세요.

권리 판정 · 위험 보증금이 최저가보다 커서 인수 위험이 큽니다 낙찰가가 2억 8,500만원에 한참 못 미치면 못 받는 보증금 일부를 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 입찰가를 정할 때 ‘낙찰가 + 인수 보증금’을 합친 금액이 시세 3억 2,000만원을 넘지 않는지 먼저 따져 보세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,704만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 보증금 전액을 배당받으면 이사하고 명도확인서를 줍니다. 전액을 못 받으면 낙찰자가 인수하므로 세입자가 계속 살 수도, 나가라고 할 수도 있어 합의가 필요합니다. 비용은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 쓰임에 따라 주택으로 보는 경우와 일반 건물로 보는 경우 세율이 달라집니다. 가지고 있는 집 수에도 영향이 있으니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 임차권등기 인수 문구와 배당요구 내용을 직접 확인하세요. 2배당 예상: 낙찰가별로 세입자가 얼마를 받고 얼마가 남는지 계산해 보세요. 3세금 체납: 교부권자(세금 기관)가 있어 앞서 받아가는 금액을 확인하세요. 4실제 거주 여부: 가족이 살고 있다고 하니 이사 계획을 현장에서 물어보세요. 5시세: 같은 건물 최근 거래가 한 건뿐이라 주변 오피스텔 시세도 함께 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 군자역이 가까운 서울 오피스텔 ＋ 한 번 유찰돼 감정가보다 낮은 최저가 ＋ 승강기·도시가스 등 설비 구비 ＋ 같은 건물 전세 거래가 꾸준함	－ 대항력 있는 보증금 2억 8,500만원 － 최저가보다 보증금이 큼 － 낙찰가에 따라 보증금 인수 가능 － 실거래 비교 자료가 한 건뿐

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘한 번 유찰된 서울 오피스텔’로만 보면 매력적이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 보증금입니다. 보증금이 최저가보다 많은 물건은 낙찰가가 낮을수록 낙찰자가 안는 돈이 늘어납니다.

그래서 싸게 사려는 마음이 오히려 위험이 됩니다.

입찰하신다면 낙찰가에 인수 가능한 보증금을 더한 총액이 같은 건물 최근 실거래 3억 2,000만원보다 충분히 낮은지부터 계산하세요. 배당표를 정확히 그려 볼 자신이 없으시면 이번 회차는 지켜보시는 쪽을 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 뫼비우스 2024타경62759 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 3억 3,800만원의 80%인 2억 7,040만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,704만원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 낙찰대금으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 낙찰가가 높을수록 인수할 돈은 줄어듭니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 1,632만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 광진구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)