[아파트] 서초구 서초동 루컴즈힐서리풀 경매 2025타경104699 | 최저가 16억원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 서초구 아파트 경매 서초동 루컴즈힐서리풀(2025타경104699) 물건을 살펴봅니다.

서울고등학교 북쪽, 서초역이 북동쪽 가까이 있는 루컴즈힐서리풀 아파트 4층 404호(전용 83.92㎡, 약 25.4평)가 한 번 유찰돼 16억원에 나왔습니다. 감정가 20억원의 80%이고, 2020년 2월 사용승인된 건물입니다.

그런데 같은 서초동 84~87㎡ 아파트 최근 거래만 봐도 13억 5,000만원에서 37억원까지 단지마다 크게 달라 싸다고 말하기 어렵습니다. 게다가 보증금 8억 5,000만원의 임차권이 올라 있습니다.

이 보증금은 낙찰자에게 넘어올까요?.

점유자를 만나지 못했고, 8억 5,000만원짜리 임차권이 올라 있습니다.

핵심 쟁점 · 전용 83.92㎡(약 25.4평), 지상 7층 아파트의 4층입니다. 2020년 2월 사용승인된 건물입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 20억원의 80%인 16억원부터 시작하고, 입찰보증금은 1억 6,000만원입니다. · 보증금 8억 5,000만원 임차권이 올라 있고, 현황조사에서는 점유자를 만나지 못했습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104699
소재지	서초구 서초동 서초동 루컴즈힐서리풀 101동 4층404호
면적	전용 83.92㎡ (25.4평)
감정가	20억원
최저가	16억원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1억 6,000만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	한 번 유찰돼 감정가 20억원의 80%인 16억원에 나왔습니다. 임차권은 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류돼 있지만, 현재 누가 사는지는 알 수 없습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 9억 5,840만 4,109원)
경매 개시	2025년 12월 30일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 9억 5,840만 4,109원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 임차권자, 채권자, 채무자 겸 소유자가 올라 있습니다.

참고 청구금액 9억 5,840만원은 무슨 뜻인가요? 경매를 신청한 채권자가 받을 돈으로 적은 금액이 9억 5,840만 4,109원입니다. 신청한 쪽은 강제경매를 낸 채권자이고, 근저당권자도 이해관계인에 올라 있습니다. 채권 종류와 순위는 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 서초구 서초동 1496-6 루컴즈힐서리풀 101동 4층404호
전용면적	83.92㎡ (25.4평)
건물	철근콘크리트구조 지상 7층 공동주택(아파트) 101동 4층 404호, 전용 83.924㎡(사용승인 2020년 2월 3일)
전용 평당 최저가	약 6,299만원

감정평가서에 전기, 위생·급배수, 냉난방, 도시가스, 주차장, 승강기 설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사에서는 점유자를 만나지 못해 안내문을 현관문에 붙였습니다.

내부 상태는 직접 확인하세요.

LOCATION

서초구 서초동 입지와 주변

건물은 서울고등학교 북쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설입니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 입지 여건은 보통이라고 평가됐습니다.

남쪽과 북동쪽으로 폭 약 6m, 8m 도로에 붙어 있고, 동쪽 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 북동쪽 가까이에 지하철 서초역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다.

정확한 도보 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

서초동 루컴즈힐서리풀 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	20억원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	16억원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	12억 8,000만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	10억 2,400만원 (51%)	–

감정가는 20억원, 이번 최저가는 16억원(80%)입니다. 또 유찰되면 12억 8,000만원까지 내려갑니다.

서초동 비슷한 면적 아파트 최근 12개월 실거래 206건의 평균은 23억 9,130만원(㎡당 약 2,858만원)입니다. 최근 84~87㎡ 거래는 삼환바우스 13억 9,000만원(14층, 2026년 10월 26일), 오로라빌 13억 5,000만원(6층), 서초한신 20억원(1층), 서초래미안 28억 3,500만원(16층), 서초푸르지오써밋 37억원(13층)입니다.

이 단지 자체의 최근 거래는 자료에 없으니 실거래 확인이 필요합니다.

임대는 최근 같은 면적대에서 전세 보증금 14억 7,000만원(12층), 15억원(9층), 16억원(10층)이 있고, 월세는 보증금 4억원에 월 230만원(1층), 보증금 8억원에 월 120만원(5층)이 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 서초동 루컴즈힐서리풀 2025타경104699 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.10.13	없음

매각물건명세서에는 2020년 10월 13일 전입, 확정일자 같은 날, 보증금 8억 5,000만원, 월 차임 100만원인 임차권이 적혀 있습니다. 차임이 2022년 9월 17일 20만원 올랐다는 메모도 있습니다.

그런데 현황조사에서는 전입세대확인서에 올라 있는 세대주가 없었고, 점유자도 만나지 못해 점유자 미상으로 보고했습니다. 지금 누가 살고 있는지 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

서초동 루컴즈힐서리풀 권리 분석

말소기준권리	2020.10.05. 근저당권
법원 특이사항	없음 (명세서에 비고와 인수되는 권리가 적혀 있지 않음)

말소기준권리는 2020년 10월 5일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권의 전입은 2020년 10월 13일로 근저당권보다 늦어, 자료에는 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 명세서에 인수되는 권리도 적혀 있지 않습니다.

다만 보증금이 8억 5,000만원으로 크니, 등기 내용과 명세서 원문을 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 서류상 인수 위험은 낮아 보이지만 점유 상태가 미확인입니다 임차권이 근저당권보다 늦고 명세서에 인수 내용이 없어 서류상으로는 지워질 가능성이 높습니다. 하지만 누가 살고 있는지 알 수 없고 보증금이 커서, 입찰 전에 등기부와 명세서 원문을 꼭 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 6,000만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 임차권자가 실제로 사는지 알 수 없습니다. 거주자가 있으면 보증금 8억 5,000만원이 걸려 있어 협의가 쉽지 않을 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 3.3% 낙찰가가 9억원을 넘으면 1주택 기준 취득세 3%에 지방교육세 0.3%가 붙어 3.3% 안팎이고, 전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 이미 집이 있거나 규제지역 중과 대상이면 크게 달라지니 서초구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권 등기 내용: 등기부에서 임차권의 종류와 날짜, 보증금을 직접 확인하세요. 2점유자: 현장과 관리사무소로 실제 거주자가 있는지 확인하세요. 3명세서 원문: 인수되는 권리와 비고가 비어 있는 게 맞는지 법원 사이트에서 확인하세요. 4관리비: 점유자가 불분명하면 밀린 관리비가 있을 수 있습니다. 5실거래: 이 단지 최근 거래를 직접 찾아 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가보다 낮아진 최저가(80%) ＋ 2020년 사용승인된 비교적 새 아파트 ＋ 임차권이 근저당권보다 늦어 서류상 인수 가능성이 낮음 ＋ 서초역과 버스정류장이 가까운 주거지	－ 입찰보증금만 1억 6,000만원 － 보증금 8억 5,000만원 임차권이 올라 있음 － 점유자를 만나지 못해 미확인 － 이 단지 실거래가 자료에 없어 가격 판단이 어려움

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

16억원이라는 숫자만으로는 싼지 비싼지 알 수 없습니다. 같은 서초동 84㎡대도 13억원대에서 37억원까지 거래돼 단지 따라 격차가 크고, 이 단지 자체의 최근 거래는 자료에 없기 때문입니다.

이 단지 거래부터 찾아보시기 바랍니다.

권리는 서류상 비교적 깔끔해 보입니다. 하지만 보증금 8억 5,000만원 임차권이 있는데 누가 살고 있는지 모르는 점은 가볍게 볼 수 없습니다.

등기부와 명세서 원문, 현장을 확인한 뒤에 입찰하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 서초동 2025타경104699 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 20억원의 80%인 16억원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 6,000만원입니다.

Q. 보증금 8억 5,000만원 임차권을 떠안나요?

A. 자료상 임차권은 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 분류돼 있고, 명세서에 인수되는 권리도 없습니다. 다만 등기부와 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 12억 8,000만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)