[오피스텔] 성동구 용답동 서희스타힐스리버파크 경매 2025타경51404 | 최저가 9,152만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 성동구 오피스텔 경매 용답동 서희스타힐스리버파크(2025타경51404) 물건을 살펴봅니다.

성동구 용답동 장안평자동차매매시장 동쪽 서희스타힐스리버파크 4층(전용 21.9㎡, 약 6.6평) 오피스텔이 두 번 유찰돼 9,152만원까지 내려왔습니다. 같은 건물 같은 면적의 올해 8~9월 거래는 1억~1억 2,700만원대였으니 숫자만 보면 싸 보입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 1억 4,175만원짜리 주택임차권등기가 붙어 있습니다. 최저가보다 큰 금액인데 낙찰자가 떠안아야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.

핵심 쟁점 · 전용 21.9㎡(약 6.6평) 원룸형 오피스텔, 15층 건물의 4층 404호입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 1억 4,300만원의 64%인 9,152만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 1억 4,175만원)가 있지만, 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51404
소재지	성동구 용답동 용답동 서희스타힐스리버파크 4층404호
면적	전용 21.9㎡ (6.6평)
감정가	1억 4,300만원
최저가	9,152만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	915만 2,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차권등기가 있지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 감정가 1억 4,300만원이 두 번 유찰돼 64%인 9,152만원입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 4,175만원)
경매 개시	2025년 5월 2일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 1억 4,175만원입니다.

참고 오피스텔인데 왜 주택임차권등기가 있나요? 오피스텔이라도 세입자가 주거용으로 살면서 전입신고를 하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다고 알려져 있습니다. 이 물건도 세입자가 2019년 8월에 주거용으로 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 실제 보호 범위는 명세서 원문으로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 4층404호
전용면적	21.9㎡ (6.6평)
대지권	4.95㎡ (1.5평)
건물	철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 404호 (서희스타힐스리버파크, 2016년 7월 사용승인, 415실, 승강기 3대, 업무시설-오피스텔 원룸형)
전용 평당 최저가	약 1,387만원

감정평가서에 현관·방 겸 주방·욕실 겸 화장실·보일러실로 된 원룸형으로 이용 중인 것으로 탐문됐다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔을 때는 문이 잠겨 있어 점유관계를 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

성동구 용답동 입지와 주변

건물은 장안평자동차매매시장 동쪽 가까이, 중랑천 주변에 있습니다. 주변은 상업용·업무용 건물, 주상용 건물, 근린생활시설, 자동차 관련 시설, 공원이 섞여 있습니다.

감정평가서에는 버스정류장까지 걸어서 약 4~5분, 지하철 5호선 장한평역까지 걸어서 약 6~7분으로 적혀 있습니다. 차량 출입은 가능합니다.

실제 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

용답동 서희스타힐스리버파크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.31	1억 4,300만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	1억 1,440만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.16	9,152만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	7,321만 6,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	5,857만 3,000원 (41%)	–

감정가는 1억 4,300만원이지만, 같은 건물 같은 면적(21.9㎡)의 최근 실거래는 2026년 8월 1억 2,700만원(5층), 8월 1억원(9층), 6월 1억 1,500만원(5층)입니다. 최근 12개월 15건의 평균은 약 1억 2,067만원입니다.

최저가 9,152만원은 가장 최근 1억원 거래(2026년 8월 26일, 9층)보다 848만원 낮습니다. 또 유찰되면 7,321만 6,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 500만원에 월 68만원(2026년 10월, 7층) 거래가 있습니다. 단순 계산하면 1년 816만원으로, 최저가에 낙찰받을 때 세금·수리비 빼기 전 수익률이 8%대 후반(약 8.9%)입니다.

보증금 1억원에 월 25만원 같은 거래도 있어 조건에 따라 크게 다릅니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 용답동 서희스타힐스리버파크 2025타경51404 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2019.08.23	있음

매각물건명세서에 같은 세입자가 2019년 8월 23일 전입, 보증금 1억 4,175만원(그중 675만원은 2021년 6월에 올린 증액분)으로 적혀 있고, 2023년 7월 11일 주택임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

전입세대확인서·외국인체류확인서·상가건물임대차현황서에는 등재자가 없고, 집행관이 찾아갔을 때도 문이 잠겨 있었습니다. 빈집일 가능성이 높지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

용답동 서희스타힐스리버파크 권리 분석

말소기준권리	2025. 5. 2. 개시결정
법원 특이사항	주택도시보증공사: 2026년 6월 26일, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2025년 5월 2일 경매개시결정 등기로 적혀 있습니다. 이 등기와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2019년 8월 전입이라 훨씬 앞서 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 그 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 명세서의 ‘인수되는 권리’는 ‘해당사항없음’으로 적혀 있습니다.

그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

권리 판정 · 안전 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 빈집 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 915만 2,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 세입자는 이미 이사한 것으로 보이고 전입자도 없습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다. 확인은 현장에서 하세요.

3. 예상 취득세 4%대 확인 필요 건축물대장상 오피스텔(업무시설)이면 주택보다 높은 4%대 세율이 적용되는 것이 보통이라 알려져 있습니다. 주거용으로 쓰는지, 집이 이미 있는지에 따라 달라질 수 있으니 성동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2빈집 여부: 문이 잠겨 있었으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 3관리비: 오피스텔은 관리비가 높은 편이라 체납액을 관리사무소에 물어보세요. 4세금: 오피스텔은 주택과 세율이 달라질 수 있으니 미리 계산하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 1억~1억 2,700만원대, 월세 500만원/68만원 등을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 최근 거래보다 낮은 최저가 ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 월세·전세 거래가 활발한 건물(최근 12개월 15건) ＋ 장한평역 도보권(감정평가서 기준), 승강기 3대	－ 전용 6.6평 소형 오피스텔 － 내부를 아무도 보지 못함 － 주택보다 높은 오피스텔 세율 － 감정가가 시세보다 높아 ‘64%’가 착시일 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기 1억 4,175만원’은 최저가보다 큰 금액이라 겁이 나는 물건입니다. 두 번 유찰된 이유도 아마 그것일 겁니다.

하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 말소에 동의했기 때문에, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 오피스텔 세금과 관리비입니다. 최저가 9,152만원이 최근 거래보다 낮아도 취득세율이 주택보다 높고, 감정가 1억 4,300만원은 시세보다 높게 잡혀 있습니다.

월세 68만원을 기준으로 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 서희스타힐스리버파크 2025타경51404 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 4,300만원의 64%인 9,152만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 915만 2,000원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 7,321만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)