[주택] 중랑구 면목동 상가주택 경매 2024타경107122 | 최저가 13억 6,049만 2,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 중랑구 주택 경매 면목동 상가주택(2024타경107122) 물건을 살펴봅니다.

중랑구 면목동 면목5동주민센터 남동쪽의 3층 건물(대지 226.1㎡ 약 68.4평, 건물 연면적 367.78㎡ 약 111.3평)이 두 번 유찰돼 13억 6,049만 2,000원부터 입찰을 받습니다. 감정가 21억 2,576만 9,200원의 64%입니다.

지하 창고, 1층 점포 3개, 2층 사무실, 3층 주택이 함께 있는 건물인데, 임대 관계는 미상이라고 적혀 있습니다. 그렇다면 건물 안에는 누가 살고 있을까요? 같은 동네 거래와도 비교해 보겠습니다.

최저가 13억 6,049만원, 건물 안 임차인은 직접 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 대지 226.1㎡(약 68.4평), 지하 1층~지상 3층 건물입니다. 1977년 사용승인을 받은 오래된 건물입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 13억 6,049만 2,000원부터 시작합니다. 대지 평당 가격은 최근 면목동 거래 평균보다 낮습니다. · 이해관계인에 임차인이 올라 있지만, 매각물건명세서 자료에 보증금·전입일이 적힌 임차인은 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경107122
소재지	중랑구 면목동 면목동 상가주택
감정가	21억 2,576만 9,200원
최저가	13억 6,049만 2,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1억 3,604만 9,200원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	대지 68평에 점포·사무실·주택이 함께 있는 건물이 두 번 유찰돼 감정가의 64%입니다. 임차인 정보가 명세서 자료에 보이지 않고 건물이 오래돼, 현장 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울북부지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 15억 2,961만 2,000원)
경매 개시	2024년 4월 24일
매각 장소	제101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

근저당권 같은 담보권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 15억 2,961만 2,000원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차인이 있습니다.

참고 3층 용도가 대장과 현황이 다릅니다 건축물대장상 3층은 사무소로 등록돼 있지만 현재는 주택으로 쓰이고 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 또 이 사건은 제시외 건물을 포함한 일괄매각이고, 건물에 누수 흔적이 있어 최근 옥상에 방수공사를 한 것으로 탐문됐다고 합니다. 입찰 전에 구청과 현장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 중랑구 동일로96길 13
대지권	226.1㎡ (68.4평)
건물	철근콘크리트 및 연와조 평옥개지붕 3층 건물 (지층 34.98㎡, 1층 132.2㎡, 2층 132.2㎡, 3층 68.4㎡, 연면적 367.78㎡, 1977년 4월 사용승인). 지층은 창고, 1층은 점포 3개호, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 쓰이고 있음

감정평가서에 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 내부 구조는 감정평가서의 내부구조도에 있습니다.

누수 흔적이 있고 최근 옥상에 방수공사를 했다고 하니 현장에서 직접 확인하세요.

LOCATION

중랑구 면목동 입지와 주변

건물은 면목5동주민센터 남동쪽 인근에 있고, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 연립주택이 섞여 있습니다. 감정평가서는 주변 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

도로 폭과 가장 가까운 전철역까지의 거리는 자료에 없으니 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

면목동 상가주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.08	21억 2,576만 9,200원 (100%)	유찰
2회	2026.10.20	17억 61만 5,000원 (80%)	유찰
3회	2026.11.24	13억 6,049만 2,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	10억 8,839만 4,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	8억 7,071만 5,000원 (41%)	–

감정가는 21억 2,576만 9,200원으로, 대지 평당으로 나누면 약 3,108만원입니다. 면목동 단독·다가구 최근 12개월 89건 거래의 대지 평당 평균은 2,291만 9,012원이고, 평균 거래가는 8억 804만 7,978원입니다.

최저가 13억 6,049만 2,000원을 대지 68.4평으로 나누면 평당 약 1,989만원으로, 평균보다 낮습니다. 다만 비교한 거래는 대부분 단독·다가구 주택이고 이 물건은 점포와 사무실이 섞인 1977년 건물이며 대지가 226㎡로 큰 편이라 단순 비교에는 한계가 있습니다.

또 유찰되면 10억 8,839만 4,000원까지 내려갑니다.

최근 면목동 단독·다가구 거래 예: 2026년 10월 다가구 8억 3,000만원(대지 112㎡), 10월 단독 12억 9,000만원(대지 154.4㎡, 2003년 건축). 이 건물의 월세 수입은 임대 관계가 미상이라 계산하지 않습니다. 월세·임대수익은 확인이 필요합니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 면목동 상가주택 2024타경107122 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서 자료에는 보증금과 전입일이 적힌 임차인이 없습니다. 감정평가서는 ‘임대관계 미상’이라고 했지만, 이해관계인 목록에는 임차인이 4명 올라 있습니다.

점포 3개호, 사무실, 창고, 주택이 있는 건물이라 임차인이 여럿일 수 있습니다. 상가 임차인에게도 보호 규정이 있으니 명세서 원문과 현장에서 누가 어디를 쓰는지 꼭 확인하세요.

RIGHTS

면목동 상가주택 권리 분석

말소기준권리	2021. 6. 10. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각이며 제시외 건물을 포함함. 일반건축물대장상 3층은 사무소로 등재돼 있으나 현황은 주택으로 이용중임(감정평가서)

말소기준권리는 2021년 6월 10일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 생긴 가압류·압류는 낙찰되면 지워집니다.

명세서 자료에는 인수되는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다. 하지만 임차인 4명의 전입일과 보증금을 이 자료에서 알 수 없어, 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인이 있는지는 확인이 필요합니다.

권리 판정 · 주의 임차인 정보와 건물 상태를 확인해야 합니다 서류로 확인되는 인수 권리는 없지만 임차인 4명의 보증금·전입일 자료가 없습니다. 건물이 1977년에 지어져 누수 흔적이 있고, 3층 용도가 대장과 현황이 다릅니다. 현장 확인 전에는 판단하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 3,604만 9,200원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점포 3개호, 사무실, 창고, 주택에 각각 점유자가 있는지, 대항력이 있는지에 따라 달라집니다. 비용은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 상가·사무실 부분은 보통 약 4.6%이고, 3층 주택 부분은 주택 세율로 나뉠 수 있어 한꺼번에 계산하기 어렵습니다. 중랑구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차인 4명: 매각물건명세서 원문과 현장에서 누가 어디를 쓰고 보증금이 얼마인지 확인하세요. 2건물 상태: 누수 흔적과 옥상 방수공사 여부를 직접 보고 수리비를 계산하세요. 33층 용도: 대장은 사무소, 현황은 주택입니다. 구청에서 위반 여부를 확인하세요. 4제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물이 어떤 것인지 감정평가서에서 확인하세요. 5실거래 비교: 비교 거래와 용도·연식이 다르니 인근 중개사무소에서 상가주택 시세를 따로 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 대지 평당 최저가가 면목동 평균보다 낮음 ＋ 대지 68평에 점포·사무실·주택이 한 건물에 ＋ 두 번 유찰돼 다음 회차 10억 8,839만원까지 내려갈 수 있음	－ 임차인 4명의 정보를 자료에서 알 수 없음 － 1977년 건축, 누수 흔적 － 3층 용도가 대장과 현황이 다름 － 입찰 보증금과 필요 자금이 큼

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

대지 평당 가격으로 보면 최저가가 면목동 평균보다 낮아서 눈길이 가는 물건입니다. 하지만 이 건물은 점포, 사무실, 창고, 주택이 섞여 있어 단독주택 거래와 같은 선에서 비교하기 어렵습니다.

1977년에 지은 건물이고 누수 흔적도 있습니다.

가장 큰 숙제는 임차인입니다. 이해관계인에 임차인이 4명 올라 있는데 자료에서는 보증금과 전입일을 알 수 없습니다.

현장과 명세서 원문으로 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다. 확인이 어렵다면 한 번 더 유찰될 때까지 지켜보는 것도 방법입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 면목동 상가주택 2024타경107122 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 21억 2,576만 9,200원의 64%인 13억 6,049만 2,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 3,604만 9,200원입니다.

Q. 건물 안 임차인 보증금을 떠안나요?

A. 자료에서는 인수되는 권리가 확인되지 않지만, 임차인 4명의 전입일과 보증금도 확인되지 않습니다. 명세서 원문과 현장에서 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 10억 8,839만 4,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)