[오피스텔] 강동구 길동 일성하이츠오피스텔 경매 2025타경48 | 최저가 2,818만 1,000원(33%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 오피스텔 경매 길동 일성하이츠오피스텔(2025타경48) 물건을 살펴봅니다.

강동구 길동 강동성심병원 남동쪽에 있는 일성하이츠오피스텔 9층 911호(전용 22.77㎡, 약 6.9평)가 다섯 번 유찰돼 2,818만 1,000원까지 내려왔습니다. 감정가 8,600만원의 33%입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 1억원짜리 임차권등기가 있고, 명세서에 ‘배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다’고 적혀 있습니다. 싼 가격 뒤에 따라오는 돈이 얼마일지 살펴보겠습니다.

낙찰가와 인수 보증금을 합치면 1억원 아래로 내려가기 어렵습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 22.77㎡(약 6.9평) 오피스텔, 15층 건물의 9층입니다. 다섯 번 유찰돼 감정가의 33%입니다. · 세입자는 2022년 5월 전입해 대항력이 있고 보증금은 1억원입니다. 이 세입자가 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. · 명세서에 배당에서 다 받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경48
소재지	강동구 길동 길동 일성하이츠오피스텔 9층911호
면적	전용 22.77㎡ (6.9평)
감정가	8,600만원
최저가	2,818만 1,000원 (감정가 33%, 5회 유찰)
입찰보증금	281만 8,100원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	최저가는 2,818만원이지만 대항력 있는 임차권등기의 보증금 1억원 중 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 떠안습니다. 단순 계산하면 총액이 같은 건물 실거래가 8,000만원대보다 커서 위험합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 634만 5,205원)
경매 개시	2025년 1월 6일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 634만 5,205원이고, 경매를 신청한 채권자가 이 물건의 세입자이기도 합니다.

이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차권자가 있습니다.

참고 임차권등기 '잔액 인수'는 무슨 뜻일까요? 낙찰대금이 배당될 때 세입자가 보증금 1억원을 다 받지 못하면, 못 받은 만큼을 낙찰자가 세입자에게 물어줘야 한다는 뜻입니다. 단순 계산으로 최저가 2,818만 1,000원에 낙찰되고 그 전부가 세입자에게 배당된다고 가정해도 7,181만 9,000원이 남습니다. 세금 등이 먼저 배당되면 남는 금액은 더 커집니다. 실제 배당은 법원 결과에 따라 달라지니 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 천호대로 1121, 9층911호 (길동,일성하이츠오피스텔)
전용면적	22.77㎡ (6.9평)
대지권	4.59㎡ (1.4평)
건물	철근콘크리트구조 15층 건물(지하 5층)의 9층 911호 (오피스텔, 1993년 9월 사용승인, 승강기 3대, 주차 56대)
전용 평당 최저가	약 408만원

감정평가서에 상·하수도설비, 소화전설비, 승강기설비가 있고 개별 도시가스보일러로 난방한다고 적혀 있습니다. 현장 조사 때 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

강동구 길동 입지와 주변

건물은 강동성심병원 남동쪽 인근에 있고, 주변에는 상업용·업무용 건물, 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설, 의료기관, 교육기관이 섞여 있습니다.

감정평가서에 따르면 버스정류장까지 걸어서 약 2~3분, 지하철 5호선 강동역까지 걸어서 약 6~7분입니다. 차량이 드나들 수 있는 도로가 있고, 용도지역은 일반상업지역입니다.

PRICE

길동 일성하이츠오피스텔 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.04.13	8,600만원 (100%)	유찰
2회	2026.06.01	6,880만원 (80%)	유찰
3회	2026.07.20	5,504만원 (64%)	유찰
4회	2026.08.31	4,403만 2,000원 (51%)	유찰
5회	2026.10.12	3,522만 6,000원 (41%)	유찰
6회	2026.11.16	2,818만 1,000원 (33%)	이번 입찰
7회 (또 유찰되면)	미정	2,254만 5,000원 (26%)	–
8회 (또 유찰되면)	미정	1,803만 6,000원 (21%)	–

감정가는 8,600만원이고, 같은 건물 같은 면적(22.77㎡)의 최근 실거래는 2026년 8월 8,100만원(14층), 5월 8,100만원(15층), 4월 8,350만원(11층)입니다. 최근 12개월 13건 평균은 8,103만 8,462원입니다.

그래서 최저가 2,818만 1,000원이 ‘3분의 1 가격’처럼 보여도, 인수해야 할 보증금까지 합치면 이야기가 달라집니다. 단순 계산으로 낙찰가와 인수할 잔액을 더하면 보증금 1억원 아래로 내려가기 어려워서, 실거래 8,000만원대보다 큽니다.

또 유찰되면 2,254만 5,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 500만원에 월 55만원(9층), 보증금 1,000만원에 월 63만원(10층) 등이 있습니다. 월세를 받아도 1억원 안팎의 총액을 기준으로 보면 수익률이 6%대 이하로 내려갑니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 길동 일성하이츠오피스텔 2025타경48 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.05.09	있음

매각물건명세서에 세입자가 2022년 5월 9일 전입, 2022년 4월 18일 확정일자, 보증금 1억원으로 적혀 있습니다. 이 세입자는 경매를 신청한 채권자이고, 배당요구일자는 경매신청일입니다.

현장 조사 때 점유자를 만나지 못해 지금 누가 살고 있는지는 알 수 없습니다. 세입자가 그대로 살고 있다면 낙찰자가 보증금을 놓고 협의해야 할 수 있으니 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

길동 일성하이츠오피스텔 권리 분석

말소기준권리	2022. 12. 01. 압류
법원 특이사항	감정서에 의하면, 집합건축물대장 표제부의 지하1층 면적은 1077.82㎡이지만 등기사항전부증명서 표제부의 지하1층 면적은 1071.82㎡로 서로 다름

말소기준권리는 2022년 12월 1일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 5월에 전입해 압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 명세서에는 ‘매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다.

보증금을 대신 낸 보증공사의 포기 확약서 같은 문구는 자료에 없습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 인수할 수 있는 보증금이 남아 있는 상태입니다.

권리 판정 · 위험 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건입니다 대항력 있는 세입자의 보증금 1억원 중 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 단순 계산으로도 낙찰가와 인수액을 합치면 같은 건물 실거래 8,000만원대보다 큽니다. 명세서와 배당표를 확인하지 않고 들어가면 안 됩니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 281만 8,100원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 살고 있는지는 알 수 없습니다. 대항력이 있는 세입자는 보증금을 돌려받기 전에는 나가지 않을 수 있어 명도 비용을 가늠하기 어렵습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 업무용 오피스텔로 보면 취득세 등을 합쳐 약 4.6%입니다. 주거용으로 쓰이는 오피스텔은 주택으로 보는 경우가 있어 세율이 달라질 수 있으니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 문구: 임차권등기 잔액 인수 내용을 매각물건명세서 원문으로 직접 확인하세요. 2예상 배당표: 낙찰가에서 세금과 비용을 뺀 뒤 세입자에게 얼마가 배당될지 계산해 보세요. 3세입자 점유: 지금 사는 사람이 있는지 우편물·관리사무소로 확인하세요. 4관리비: 오피스텔은 관리비가 큰 편이라 밀린 금액이 있는지 보세요. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 8,000만원대를 기준으로 인수액까지 더해 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 강동역 도보 6~7분, 승강기 3대 ＋ 같은 건물 거래와 월세가 꾸준히 확인됨 ＋ 최저가 자체는 감정가의 33%로 낮음	－ 보증금 1억원 중 배당 못 받은 잔액을 인수 － 총액이 같은 건물 실거래보다 클 수 있음 － 점유자를 만나지 못해 내부를 모름 － 다섯 번 유찰된 이유가 바로 인수 보증금일 가능성

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 최저가만 보면 안 되는 물건입니다. 감정가의 33%라는 숫자는 매력적이지만, 대항력 있는 세입자의 보증금 1억원이 배당으로 다 채워지지 않으면 그 나머지를 낙찰자가 냅니다.

단순 계산으로도 낙찰가와 인수액의 합이 1억원 아래로 내려가기 어렵습니다.

같은 건물의 최근 실거래는 8,000만원대입니다. 그러니 이번 회차에는 보증금 구조를 정확히 이해하고 배당표까지 계산해 볼 수 있는 분이 아니라면 지켜보시는 편이 낫습니다.

입찰하신다면 인수액을 입찰가에 반드시 포함시켜야 합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 길동 일성하이츠오피스텔 2025타경48 최저가는 얼마인가요?

A. 다섯 번 유찰돼 감정가 8,600만원의 33%인 2,818만 1,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 281만 8,100원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 배당에서 보증금 1억원을 다 받지 못하면 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 금액은 배당 결과에 따라 달라지니 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2,254만 5,000원입니다. 가격이 내려가도 인수 보증금은 그대로입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강동구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)