[빌라] 송파구 방이동 천광 경매 2025타경52054 | 최저가 3억 3,360만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 빌라 경매 방이동 천광(2025타경52054) 물건을 살펴봅니다.

송파구 방이동 송파나루역 북동쪽 가까이에 있는 천광 빌라 3층 301호(전용 20.25㎡, 약 6.1평)가 한 번 유찰돼 3억 3,360만원부터 입찰을 받습니다. 감정가 4억 1,700만원의 80%입니다.

그런데 같은 동네 비슷한 면적의 최근 거래는 2억 8,000만~3억 2,800만원이 많습니다. 최저가가 오히려 거래가보다 높은데, 이 물건은 어떤 점을 따져 봐야 할까요?.

권리는 깨끗한 편인데, 최저가가 최근 실거래보다 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 20.25㎡(약 6.1평) 빌라, 5층 건물의 3층입니다. 건물은 2022년 9월에 사용승인을 받았습니다. · 최저가 3억 3,360만원은 최근 같은 면적대 실거래 2억 8,000만~3억 2,800만원보다 높은 수준입니다. · 세입자는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 명세서의 인수 사항은 ‘해당사항없음’입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52054
소재지	송파구 방이동 방이동 천광 3층301호
면적	전용 20.25㎡ (6.1평)
감정가	4억 1,700만원
최저가	3억 3,360만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	3,336만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	세입자의 대항력이 없어 인수할 보증금 걱정은 작습니다. 다만 최저가가 같은 면적대 최근 실거래 대부분보다 높아서, 입찰가를 신중히 정해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 15억 8,160만 4,058원)
경매 개시	2025년 9월 11일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권 같은 담보권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 15억 8,160만 4,058원으로 자료에 나와 있습니다.

이해관계인에는 근저당권부질권자(근저당권을 담보로 잡은 사람), 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금 등을 받아 달라고 요구한 기관), 배당요구권자, 임차인이 있습니다.

참고 감정서에 '301호 외 2개호'라고 적힌 이유는? 감정평가서 건물 설명에 ‘제3층 제301호 외 2개호’라는 표현이 있고, 청구금액(15억 8,160만 4,058원)도 이 물건의 감정가보다 훨씬 큽니다. 이 사건에 몇 개 호실이 묶여 있는지, 청구금액이 왜 큰지는 자료만으로는 알 수 없습니다. 매각물건명세서와 감정평가서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 방이동 113 천광 3층301호
전용면적	20.25㎡ (6.1평)
대지권	12.01㎡ (3.6평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호 (공동주택, 12세대, 승강기 1대, 주차 8대, 2022년 9월 사용승인)
전용 평당 최저가	약 5,469만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 승강기, 난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장 조사 때 문이 닫혀 있고 사람이 없어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

송파구 방이동 입지와 주변

건물은 송파나루역 북동쪽 인근에 있고, 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 감정평가서는 주위 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장과 9호선 송파나루역이 있습니다. 북동쪽으로 폭 약 8m, 북서쪽으로 폭 약 5m 도로에 붙어 있고, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

방이동 천광 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	4억 1,700만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	3억 3,360만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 6,688만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	2억 1,350만 4,000원 (51%)	–

감정가는 4억 1,700만원이지만, 방이동 비슷한 면적(20.9~24.1㎡)의 최근 거래는 2026년 10월 2억 8,000만원(22.03㎡, 2층), 10월 3억 2,800만원(23.89㎡, 6층), 8월 2억 8,000만원(20.9㎡, 5층)입니다. 8월에 4억 1,500만원(24.12㎡, 5층)에 팔린 사례도 있지만, 한 건뿐입니다.

최근 12개월 22건 평균은 2억 890만 5,000원입니다.

그래서 최저가 3억 3,360만원은 최근 거래 대부분보다 높습니다. 이 건물은 2022년에 지은 새 건물이라 오래된 건물보다 값이 더 나갈 수 있지만, 같은 건물의 실거래는 자료에 없습니다.

같은 건물 시세는 확인이 필요합니다. 또 유찰되면 2억 6,688만원까지 내려갑니다.

월세는 최근 거래 중 보증금 970만원에 월 55만원(17.63㎡), 보증금 1,000만원에 월 78만원(19.45㎡) 같은 사례가 있습니다. 단순 계산하면 1년 월세 660만~936만원으로, 최저가 기준 세금·수리비를 빼기 전 수익률이 2%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 방이동 천광 2025타경52054 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.03.06	없음

매각물건명세서에 세입자 한 명이 2023년 3월 6일 전입, 같은 날 확정일자, 보증금 5,000만원에 월세 80만원으로 적혀 있습니다. 계약 기간은 2023년 3월 6일부터 2025년 3월 5일까지이고, 2025년 10월 10일에 배당을 요구했습니다.

현장 조사 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 지금도 사는지, 이사했는지는 알 수 없으니 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

방이동 천광 권리 분석

말소기준권리	2022.09.30. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2022년 9월 30일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 생긴 가압류·압류·세입자 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2023년 3월에 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력(낙찰자에게 보증금을 요구할 힘)이 없습니다. 명세서에도 인수되는 권리가 ‘해당사항없음’으로 적혀 있어서, 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

권리 판정 · 주의 권리는 깔끔하지만 가격이 걸립니다 세입자 대항력이 없고 인수할 권리도 없어 권리 위험은 작습니다. 반면 최저가가 최근 같은 면적대 거래 대부분보다 높으니, 같은 건물 시세와 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,336만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 지금도 사는지는 알 수 없습니다. 대항력이 없는 세입자는 낙찰 후 법원의 인도명령(점유자를 내보내라는 명령)을 신청할 수 있지만, 실제 비용은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1같은 건물 시세: 천광 빌라의 실거래는 자료에 없습니다. 인근 중개사무소와 실거래가 공개시스템으로 확인하세요. 2감정서 범위: 감정서의 ‘외 2개호’가 이 사건에 함께 묶였는지 명세서·감정서 원문을 보세요. 3세입자 점유: 문이 닫혀 있었으니 우편물·관리사무소로 실제 거주 여부를 확인하세요. 4관리비: 비어 있었거나 세입자가 바뀌었다면 밀린 관리비가 있는지 보세요. 5토지거래허가구역: 감정서에 외국인 등을 대상으로 한 허가구역(지정기간 2026년 8월 25일까지)이 적혀 있어 지금 적용되는지 구청에 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 세입자 대항력 없음, 인수 권리 없음 ＋ 2022년에 사용승인 받은 새 건물 ＋ 승강기 있음, 지하철 9호선 송파나루역 인근 ＋ 월세 거래가 꾸준한 지역	－ 최저가가 최근 같은 면적대 실거래 대부분보다 높음 － 전용 6평의 작은 면적 － 점유자를 만나지 못해 내부를 모름

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리 면에서는 편한 물건입니다. 세입자 대항력이 없고 명세서에 인수할 권리도 없습니다.

그런데 한 번 유찰됐다고 싸다고 생각하면 곤란합니다. 감정가가 4억 1,700만원으로 높게 잡혀서 80%인 3억 3,360만원도 최근 같은 면적대 거래 대부분보다 높습니다.

새 건물이라 프리미엄이 붙을 수는 있지만, 같은 건물 거래가 없어 근거가 약합니다. 한 번 더 유찰돼 2억 6,688만원이 되면 최근 거래 수준과 맞아 갑니다.

이번 회차에 들어가신다면 같은 건물 시세를 확인하고, 월세 수익률이 2%대에 그친다는 점도 감안해 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 방이동 천광 2025타경52054 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 4억 1,700만원의 80%인 3억 3,360만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,336만원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 세입자가 2023년 3월에 전입해 말소기준권리(2022년 9월 근저당권)보다 늦고, 명세서의 인수 사항도 해당사항없음입니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 6,688만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)