[빌라] 송파구 석촌동 그랜드빌라 경매 2025타경353 | 최저가 4억 4,160만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 빌라 경매 석촌동 그랜드빌라(2025타경353) 물건을 살펴봅니다.

서울 송파구 석촌동 석촌초등학교 북쪽에 있는 그랜드빌라 에이동 301호(전용 66.95㎡, 약 20.3평)가 한 번 유찰돼 감정가 5억 5,200만원의 80%인 4억 4,160만원까지 내려왔습니다. 같은 건물의 가장 최근 실거래(다른 면적)는 4억 2,000만원입니다.

싸 보이지만 이 집에는 2017년부터 살아온 세입자의 보증금 4억원이 있습니다. 낙찰가 4억 4,160만원에 4억원이 더해질 수도 있을까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

세입자가 배당요구를 했는지에 따라 총부담이 4억원 가까이 달라집니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 66.95㎡(약 20.3평) 5층 건물의 3층 301호, 다세대주택으로 이용 중입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 5억 5,200만원의 80%인 4억 4,160만원부터 시작합니다. · 세입자는 2017년 1월 6일 전입·확정일자, 보증금 4억원, 대항력 있음입니다. 근저당(2023년 6월 19일)보다 훨씬 앞서 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경353
소재지	송파구 석촌동 석촌동 그랜드빌라 에이동 3층301호
면적	전용 66.95㎡ (20.3평)
감정가	5억 5,200만원
최저가	4억 4,160만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	4,416만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자 보증금 4억원이 근저당(2023년)보다 앞섭니다. 이 돈을 낙찰자가 떠안을 수 있어 배당요구 여부 확인 전에는 입찰하면 안 됩니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 9,326만 6,630원)
경매 개시	2025년 7월 2일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 9,326만 6,630원이고, 이해관계인에는 채권자, 임차인, 근저당권자, 가압류권자 2곳, 교부권자 3곳, 배당요구권자가 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 석촌동 164-26 그랜드빌라 에이동 3층301호
전용면적	66.95㎡ (20.3평)
대지권	36.4㎡ (11.0평)
건물	2005년 3월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 3층 301호
전용 평당 최저가	약 2,175만원

감정평가서에 급배수·위생설비, 난방설비, 전기설비가 갖춰져 있다고 적혀 있습니다. 현장에서 폐문 상태라 점유자를 만나지 못해 내부는 보지 못했습니다.

LOCATION

송파구 석촌동 입지와 주변

건물은 석촌초등학교 북쪽 인근에 있고, 주변은 단독·다세대주택과 노선 상가가 섞여 있습니다. 감정평가서는 주위 환경을 ‘보통 수준’으로 봤습니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통은 ‘양호’합니다. 북동쪽 폭 약 6m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

역사문화환경보존지역에 들어 있다고 적혀 있습니다. 역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

석촌동 그랜드빌라 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	5억 5,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	4억 4,160만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	3억 5,328만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	2억 8,262만 4,000원 (51%)	–

감정가는 5억 5,200만원이고 최저가는 4억 4,160만원입니다. 같은 건물 최근 12개월 실거래는 1건으로 2025년 11월 4억 2,000만원(4층, 53.29㎡)인데, 이 집(66.95㎡)보다 작은 면적이라 단순 비교는 어렵습니다.

또 유찰되면 3억 5,328만원(감정가의 64%)까지 내려갑니다. 같은 건물 월세는 2026년 3월과 5월에 보증금 1억원에 월 120만원이 있습니다.

보증금 1억원에 월 120만원이면 1년 1,440만원이지만, 세입자 보증금 처리가 먼저입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 석촌동 그랜드빌라 2025타경353 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2017.01.06	있음

매각물건명세서에 세입자가 2017년 1월 6일 전입, 2017년 1월 6일 확정일자, 보증금 4억원으로 적혀 있습니다. 보증금 중 1억원은 2021년 1월 4일에 올린 금액이고, 그 증액분의 확정일자는 2021년 1월 5일입니다.

전입세대확인서와 등본에 이 세입자가 올라 있지만, 현장 조사 때 폐문 상태라 점유자와 점유 권원은 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 배당요구 마감은 2025년 9월 29일이었으니 이 세입자가 배당요구를 했는지 명세서로 확인하세요.

RIGHTS

석촌동 그랜드빌라 권리 분석

말소기준권리	2023.06.19. 근저당권
법원 특이사항	없음 (임차인 증액분 안내: 보증금 4억원 중 1억원은 2021년 1월 4일에 증액, 증액분 확정일자는 2021년 1월 5일)

말소기준권리는 2023년 6월 19일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2017년에 전입해 근저당보다 훨씬 빨라 대항력이 있고, 증액분도 2021년 확정일자라 근저당보다 빠릅니다. 세입자가 배당요구를 하면 낙찰대금에서 먼저 받고, 못 받은 금액은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

반대로 배당요구를 하지 않았다면 보증금 4억원을 낙찰자가 전부 떠안을 수도 있습니다. 이 경우 실제 부담은 낙찰가 4억 4,160만원에 4억원을 더한 8억 4,160만원이 됩니다.

권리 판정 · 위험 세입자 4억원 인수 가능성부터 확인하세요 대항력 있는 세입자의 보증금 4억원이 근저당보다 앞섭니다. 배당요구 여부에 따라 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 떠안을 수 있습니다. 명세서에서 배당요구 여부와 인수 내용을 확인하기 전에는 입찰하지 마세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 4,416만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 살고 있다면 보증금 인수 여부에 따라 협의가 달라집니다. 점유자를 만나지 못했으니 비용은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있거나 지역 규제가 있으면 세율이 달라질 수 있으니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요. 인수하는 보증금은 취득세와 별도로 부담이 됩니다.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1배당요구 여부: 매각물건명세서에서 세입자의 배당요구 여부와 금액을 확인하세요. 2인수 보증금: 인수될 금액이 있다면 낙찰가에 더한 총액으로 입찰가를 정하세요. 3증액분 확정일자: 1억원 증액분(2021년 1월 5일 확정일자)이 명세서에 어떻게 적혔는지 보세요. 4점유자: 폐문 상태였으니 우편물과 관리사무소로 실제 거주자를 확인하세요. 5실거래: 같은 건물 거래가 1건뿐이니 주변 중개업소에서 66㎡대 시세를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 송파 석촌동 지하철역 이용이 가능한 입지 ＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80% ＋ 전용 20평대로 월세·전세 수요가 있음 ＋ 같은 건물에서 보증금 1억원에 월 120만원 월세 거래가 확인됨	－ 대항력 있는 보증금 4억원이 낙찰가에 더해질 수 있음 － 배당요구 여부에 따라 총부담이 크게 달라짐 － 점유자를 만나지 못함 － 같은 면적 실거래가 없어 시세 비교가 어려움

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

최저가 4억 4,160만원만 보면 같은 건물 실거래 4억 2,000만원과 비슷해 보입니다. 하지만 이 집에는 2017년 전입한 세입자의 보증금 4억원이 근저당보다 앞서 있습니다.

배당요구를 하지 않았다면 낙찰가 위에 4억원이 얹혀 8억 4,160만원이 들어갑니다.

이 물건은 입찰 전에 풀어야 할 숙제가 하나입니다. 세입자가 배당요구를 했는지, 못 받는 금액이 얼마인지입니다.

이게 확인되기 전에는 싸다 비싸다를 말할 수 없습니다. 확인 결과 인수할 금액이 적다면 그때 입찰을 검토하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 그랜드빌라 2025타경353 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 5억 5,200만원의 80%인 4억 4,160만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 4,416만원입니다.

Q. 세입자 보증금 4억원을 떠안나요?

A. 세입자가 대항력이 있고 근저당보다 빨라 떠안을 수 있습니다. 세입자가 배당요구를 했다면 낙찰대금에서 먼저 받고 못 받은 만큼만 인수합니다. 명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3억 5,328만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 송파구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)