[오피스텔] 송파구 가락동 송파가락두산위브센티움 경매 2025타경51549 | 최저가 9,472만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 오피스텔 경매 가락동 송파가락두산위브센티움(2025타경51549) 물건을 살펴봅니다.

서울 송파구 가락동 가락시장 동쪽 인근, 송파가락두산위브센티움 오피스텔(전용 29.3㎡, 약 8.9평) 2층 214호가 두 번 유찰돼 감정가 1억 4,800만원의 64%인 9,472만원까지 내려왔습니다. 입찰은 2026년 11월 16일(월)입니다.

같은 건물 같은 면적은 2025년 6~7월에 1억 3,300만~1억 3,800만원에 거래됐으니 최저가가 훨씬 싸 보입니다. 하지만 명세서에는 배당으로 못 받은 보증금을 낙찰자가 인수한다는 문구가 있습니다.

진짜 부담은 얼마일까요?.

낙찰가가 내려가도 세입자 보증금 1억 6,500만원은 그대로입니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 29.3㎡(약 8.9평) 오피스텔, 13층 건물의 2층(214호)입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 9,472만원부터 시작합니다. 입찰보증금은 947만 2,000원입니다. · 명세서에 대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 6,500만원)에서 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51549
소재지	송파구 가락동 가락동 송파가락두산위브센티움 2층214호
면적	전용 29.3㎡ (8.9평)
감정가	1억 4,800만원
최저가	9,472만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	947만 2,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차권등기의 보증금(1억 6,500만원) 중 배당으로 못 받은 돈은 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 최소 1억 6,500만원이라, 같은 건물 실거래(1억 3,300만~1억 3,800만원)보다 높아집니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 7,657만 9,135원)
경매 개시	2025년 6월 5일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 신청한 사람은 이 집의 세입자이자 주택임차권등기(2024년 12월 17일 신청)를 한 사람으로, 청구금액은 1억 7,657만 9,135원입니다.

경매는 2025년 6월 5일에 시작됐습니다. 이해관계인에는 임차권자, 근저당권자, 배당요구권자, 교부권자(세금 기관)가 있습니다.

참고 유찰돼도 부담이 줄지 않는 이유는? 낙찰가가 내려가면 세입자가 배당으로 받는 돈이 줄고, 그만큼 낙찰자가 인수할 보증금이 늘어납니다. 그래서 낙찰가와 인수 보증금을 합친 금액은 보증금 1억 6,500만원 아래로 내려가기 어렵습니다. 경매비용과 세금이 먼저 배당되면 인수액은 더 커집니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 가락동 98 송파가락두산위브센티움 2층214호
전용면적	29.3㎡ (8.9평)
대지권	5.26㎡ (1.6평)
건물	철근콘크리트구조 지상 13층·지하 5층 건물의 2층 214호 (오피스텔, 2004년 3월 29일 사용승인, 승강기 3대)
전용 평당 최저가	약 1,064만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소화전설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 사람을 만나지 못해 내부는 건축물대장 도면과 외부 관찰로만 확인했습니다.

실제 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

송파구 가락동 입지와 주변

건물은 가락시장 동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 오피스텔, 상업·업무용 건물, 아파트, 근린생활시설이 섞인 일반상업지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·8호선 가락시장역이 있어 감정평가서는 대중교통을 보통으로 봤습니다. 북서쪽·북동쪽으로 왕복 2차선 도로, 남동쪽으로 폭 약 6m 포장도로가 접해 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 확인하세요.

PRICE

가락동 송파가락두산위브센티움 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.31	1억 4,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	1억 1,840만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.16	9,472만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	7,577만 6,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	6,062만 1,000원 (41%)	–

감정가는 1억 4,800만원이고, 같은 건물 같은 면적(29.3㎡) 실거래는 2025년 6~7월 1억 3,300만~1억 3,800만원(4~5층) 4건입니다. 최근 1년 안의 거래는 자료에 없어 최근 실거래는 확인이 필요합니다.

최저가 9,472만원이 싸 보여도, 세입자 보증금 1억 6,500만원 중 배당받지 못한 부분을 인수하면 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 최소 1억 6,500만원입니다. 경매비용과 세금이 먼저 배당되면 더 늘어납니다.

이 금액은 위 실거래와 같은 건물 전세 계약(2026년 4월 1억 3,500만원, 4층)보다 높습니다.

다음 회차 최저가는 7,577만 6,000원이지만 같은 이유로 총 부담은 줄지 않습니다. 월세는 같은 건물에 보증금 1,000만원·월 80만원(2026년 10월, 2층) 계약이 있어 1년 월세 960만원이고, 총 부담 1억 6,500만원 기준으로는 5%대 후반입니다.

세금·수리비는 반영하지 않은 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 가락동 송파가락두산위브센티움 2025타경51549 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.01.09	있음

세입자는 2023년 1월 9일 전입, 2022년 12월 7일 확정일자, 보증금 1억 6,500만원으로 적혀 있고 대항력이 있습니다. 2024년 12월 17일 주택임차권등기를 신청했고, 이 세입자가 경매를 신청했습니다.

현장 조사 때 세입자를 만나지 못해 임대차 관계는 알 수 없다고 적혀 있습니다. 임차권등기는 보통 이사를 나가면서 하기 때문에 이미 비어 있을 가능성은 있지만, 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

가락동 송파가락두산위브센티움 권리 분석

말소기준권리	2025.06.05. 강제경매개시결정
법원 특이사항	세입자(경매신청채권자): 배당요구일자는 경매신청일이고 주택임차권등기신청일은 2024년 12월 17일임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

자료상 가장 앞선 권리는 2025년 6월 5일 강제경매개시결정입니다. 세입자는 2023년에 전입해 이보다 빨라 대항력이 있습니다.

명세서에는 ‘매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다. 쉽게 말해 세입자가 낙찰대금에서 보증금 1억 6,500만원을 다 받지 못하면, 모자란 만큼을 낙찰자가 줘야 합니다.

세금 기관(교부권자)과 근저당권자도 배당을 신청해, 순서에 따라 세입자가 받는 금액이 달라집니다. 배당표는 입찰 전에 법원 사건기록으로 확인하세요.

권리 판정 · 위험 낙찰가가 내려가도 인수할 보증금이 같이 늘어납니다 대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 6,500만원)의 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 최소 1억 6,500만원으로 같은 건물 실거래(1억 3,300만~1억 3,800만원)보다 높아 입찰을 권하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 947만 2,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했습니다. 이미 이사했다면 명도는 간단하지만, 이 물건의 큰 비용은 명도가 아니라 인수 보증금입니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주거용이냐 업무용이냐, 이미 집이 있는지에 따라 취득세율이 크게 달라집니다(업무용으로 보면 4%대가 일반적입니다). 입찰 전에 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 을구 6번 임차권등기와 인수 문구를 직접 읽으세요. 2인수액 계산: 세입자 보증금 1억 6,500만원에서 예상 배당액을 뺀 인수액을 입찰 전에 직접 계산하세요. 3세금·근저당 순서: 교부권자와 근저당권자가 배당에 얼마나 들어오는지 사건기록에서 확인하세요. 4최근 시세: 같은 건물 실거래는 2025년 자료뿐입니다. 최근 거래와 전세 시세를 다시 찾으세요. 5점유·관리비: 실제로 비어 있는지, 관리비가 밀렸는지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 3·8호선 가락시장역 가까움 ＋ 같은 건물 월세 계약이 꾸준함(월 56만~80만원) ＋ 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 64% ＋ 승강기 3대가 있는 건물	－ 인수 보증금 때문에 총 부담이 최소 1억 6,500만원 － 총 부담이 같은 건물 실거래·전세 시세보다 높음 － 세입자 점유 확인이 안 됨 － 8.9평 소형이고 오피스텔 세율 확인이 필요함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

숫자만 보면 감정가의 64%라 싸 보이지만, 이 물건은 싸지 않습니다. 세입자 보증금 1억 6,500만원을 낙찰자가 사실상 책임지는 구조라, 낙찰가와 인수액을 합치면 최소 1억 6,500만원입니다.

같은 건물 전세 계약이 1억 3,500만원, 2025년 매매가 1억 3,300만~1억 3,800만원이니 그보다 비쌉니다.

유찰이 되풀이돼도 총 부담은 줄지 않습니다. 가격이 내려가는 만큼 인수액이 같이 늘기 때문입니다.

이 구조에서는 총액이 시세 아래로 내려가기 어려워 입찰을 권하기 어렵습니다. 그래도 보시겠다면 배당표와 명세서 원문을 꼭 확인하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 송파가락두산위브센티움 2025타경51549 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 4,800만원의 64%인 9,472만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 947만 2,000원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 일부는 떠안을 수 있습니다. 명세서에 ‘대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다. 보증금 1억 6,500만원에서 배당받은 금액을 뺀 만큼이 인수액입니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 7,577만 6,000원입니다. 다만 인수액이 같이 늘어 총 부담은 줄지 않습니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)