[아파트] 강남구 역삼동 요진와이시티미니 경매 2026타경101277 | 최저가 2억 900만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강남구 아파트 경매 역삼동 요진와이시티미니(2026타경101277) 물건을 살펴봅니다.

서울 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 남동쪽 인근에 있는 요진와이시티미니(전용 12.1㎡, 약 3.7평)가 유찰 없이 감정가 그대로 2억 900만원에 신건으로 나왔습니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화)입니다.

이 집에는 2019년에 전입한 세입자가 살고 있고, 보증금은 1억 7,850만원입니다. 같은 건물 실거래가 1억 3,500만원인데 보증금이 이렇게 크다면, 누가 얼마를 돌려받게 될까요? 매각물건명세서와 가격을 같이 살펴보겠습니다.

세입자 보증금(1억 7,850만원)이 같은 건물 실거래가보다 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 12.1㎡(약 3.7평) 도시형생활주택, 지상 8층 건물의 4층(411호)입니다. · 신건이라 최저가가 감정가와 같은 2억 900만원이고, 입찰보증금은 최저가의 10%인 2,090만원입니다. · 세입자(2019년 전입)의 보증금 1억 7,850만원과 대항력이 핵심입니다. 최저가가 보증금보다 높은 이번 회차와 낮아지는 다음 회차의 결과가 다릅니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경101277
소재지	강남구 역삼동 역삼동 요진와이시티미니 4층411호
면적	전용 12.1㎡ (3.7평)
감정가	2억 900만원
최저가	2억 900만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,090만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자가 배당요구를 했고 이번 최저가(2억 900만원)가 보증금보다 커서 서류상 인수 걱정은 크지 않아 보입니다. 다만 다음 회차부터는 최저가가 보증금보다 낮아지고, 감정가도 같은 건물 실거래보다 7,400만원 높습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 7,850만원)
경매 개시	2026년 7월 3일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 2026년 7월 3일에 경매가 시작됐고, 청구금액은 1억 7,850만원으로 세입자 보증금과 같은 금액입니다.

이해관계인에는 임차인, 배당요구권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관)가 있습니다. 누가 신청했는지는 명세서와 사건기록에서 확인하세요.

참고 보증금이 두 번에 나뉘어 적혀 있다는데? 임차인 자료에 보증금이 1억 7,850만원으로 적혀 있고, 참고 칸에는 ‘1차 1억 7,000만원 / 2차’라고만 나뉘어 있습니다. 계약을 한 번 올려 다시 썼을 수 있는데, 늘린 금액에도 확정일자가 따로 있는지에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다. 명세서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강남구 역삼동 727-9 요진와이시티미니 4층411호
전용면적	12.1㎡ (3.7평)
대지권	8.98㎡ (2.7평)
건물	철근콘크리트구조 지상 8층·지하 2층 건물의 4층 411호 (공동주택 중 도시형생활주택, 2012년 6월 21일 사용승인, 승강기 1대)
전용 평당 최저가	약 5,649만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 현장 조사 때 전입세대확인서에 올라 있는 세입자를 만났고, 세입자가 전부 직접 쓰고 있다고 했습니다.

집 안 상태는 자료만으로는 알 수 없으니 현장에서 확인하세요.

LOCATION

강남구 역삼동 입지와 주변

건물은 지하철 2호선 역삼역 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트·다세대주택 같은 공동주택과 근린생활시설이 섞인 후면 상가 지대입니다.

차가 건물까지 들어갈 수 있고, 가까운 역삼로와 논현로에 버스정류장이 있어 감정평가서는 교통이 비교적 양호하다고 봤습니다. 북동쪽으로 폭 약 6m의 포장도로가 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 확인하세요.

PRICE

역삼동 요진와이시티미니 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.17	2억 900만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,720만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,376만원 (64%)	–

감정가는 2억 900만원인데, 같은 건물 최근 실거래는 2025년 7월 1억 3,500만원(3층, 12.94㎡) 한 건뿐입니다. 감정가가 이 거래보다 7,400만원 높습니다.

거래가 한 건이고 1년 넘게 지난 숫자라 참고만 하세요.

세입자 보증금 1억 7,850만원도 이 실거래보다 4,350만원 높습니다. 같은 건물 전세형 계약은 2026년 2월~10월에 보증금 1억 2,000만~1억 3,800만원, 월 35만~40만원 수준입니다.

다음 회차 최저가는 1억 6,720만원으로, 이때부터 보증금(1억 7,850만원)보다 낮아집니다. 월세형은 같은 건물에 보증금 1,000만원·월 90만원(2026년 6월, 7층) 계약이 있어, 단순 계산하면 1년 월세 1,080만원이고 최저가(2억 900만원) 기준 5%대입니다.

세금·수리비·공실은 반영하지 않은 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 역삼동 요진와이시티미니 2026타경101277 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2019.10.07	있음

매각물건명세서에 세입자가 2019년 10월 7일 전입, 같은 날 확정일자, 보증금 1억 7,850만원, 대항력 있음으로 적혀 있습니다. 2026년 7월 27일에 배당요구도 했습니다.

현장 조사에서 세입자를 직접 만나 전부 점유하고 있다고 확인했습니다.

세입자가 지금 살고 있으니 빈집은 아닙니다. 낙찰 후 보증금을 어떻게 정리하느냐에 따라 이사 시기가 달라질 수 있어, 이사 일정은 따로 확인이 필요합니다.

RIGHTS

역삼동 요진와이시티미니 권리 분석

말소기준권리	2026.07.03. 경매개시결정
법원 특이사항	없음

자료상 가장 앞선 권리는 2026년 7월 3일 경매개시결정이라 이것이 기준이 됩니다. 세입자는 2019년에 전입해 이보다 훨씬 빨라 대항력(낙찰자에게도 보증금을 요구할 수 있는 힘)이 있습니다.

대항력 있는 세입자는 배당요구를 하면 보증금을 낙찰대금에서 먼저 받아 갑니다. 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 물어줘야 합니다.

이번 최저가(2억 900만원)는 보증금보다 크지만, 세금 등 먼저 받아 갈 돈이 있으면 부족할 수 있습니다.

그리고 다음 회차(1억 6,720만원)부터는 최저가가 보증금보다 낮아집니다. 이때 낙찰받으면 배당으로 못 받은 보증금이 낙찰자 몫이 될 수 있습니다. 명세서에 인수되는 권리가 따로 적혀 있다는 내용은 자료에 없지만, 원문을 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 최저가가 보증금보다 높은 이번 회차만 인수 걱정이 작아 보입니다 세입자 보증금 1억 7,850만원이 최저가 2억 900만원보다 작아, 이번 회차에 낙찰되면 보증금은 배당으로 정리될 가능성이 있습니다. 다만 세금 등 앞선 배당, 늘린 보증금의 확정일자, 다음 회차 가격 하락 때의 인수 위험은 확인이 필요합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,090만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 지금 살고 있습니다. 보증금을 배당으로 다 받으면 보통 집을 비워 주지만, 낙찰가와 배당 순서에 따라 달라지니 명세서와 배당표로 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강남구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 임차인 보증금 금액, 대항력, 배당요구 내용, 인수되는 권리가 어떻게 적혀 있는지 직접 읽으세요. 2먼저 받아 갈 세금: 교부권자(세금 기관)가 얼마를 신고했는지 사건기록에서 확인하세요. 3보증금 증액분: 1차 1억 7,000만원 이후 늘린 금액의 확정일자가 언제인지 확인하세요. 4토지거래허가: 감정평가서에 허가구역으로 적혀 있습니다. 경매 낙찰에도 허가가 필요한지 구청에 확인하세요. 5가격: 같은 건물 실거래(1억 3,500만원, 2025년 7월)와 감정가 2억 900만원의 차이를 메울 이유가 있는지 따져 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 2호선 역삼역 가까운 위치 ＋ 최근 월세·전세 계약이 꾸준한 건물(2026년 2~10월 10건 확인) ＋ 세입자가 배당요구를 해 보증금이 정리될 가능성 ＋ 승강기·지하주차장 있음	－ 감정가가 같은 건물 실거래보다 7,400만원 높음 － 세입자 보증금이 시세보다 높아 인수 위험 점검 필요 － 다음 회차는 최저가가 보증금보다 낮아짐 － 전용 3.7평 초소형

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 권리보다 숫자가 문제입니다. 세입자 보증금 1억 7,850만원은 최저가 2억 900만원보다 작아 이번 회차에는 배당으로 정리될 여지가 있습니다.

하지만 최저가가 내려가는 다음 회차(1억 6,720만원)부터는 보증금보다 낮아져, 부족분을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

가격 면에서도 같은 건물 최근 실거래가 1억 3,500만원이라 신건 최저가 2억 900만원은 높아 보입니다. 다만 거래가 한 건뿐이라 단정하기는 어렵습니다.

서두르지 말고 명세서와 배당 자료를 확인한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 요진와이시티미니 2026타경101277 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰이 없는 신건이라 감정가와 같은 2억 900만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,090만원입니다.

Q. 세입자 보증금을 낙찰자가 물어주나요?

A. 대항력 있는 세입자가 배당요구를 했습니다. 낙찰대금에서 보증금을 다 받으면 낙찰자가 물어줄 돈은 없지만, 못 받은 부분은 낙찰자가 떠안습니다. 최저가가 보증금(1억 7,850만원)보다 낮아지면 위험이 커집니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 6,720만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)