[주택] 관악구 봉천동 단독주택 경매 2023타경106314 | 최저가 5억 2,060만 3,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 주택 경매 봉천동 단독주택(2023타경106314) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 봉천동 서울봉천초등학교 서쪽 골목의 단독주택(대지 99㎡, 약 29.9평 / 건물 59.37㎡, 약 18평)이 두 번 유찰돼 5억 2,060만원까지 내려왔습니다. 감정가 8억 1,344만원의 64%입니다.

오래된 단층이고 차가 들어갈 수 없는 곳이라는데, 서울대입구역이 인근에 있는 땅이라는 점을 생각하면 괜찮은 걸까요? 감정가가 시세보다 높은지부터 같이 보겠습니다.

64%라는 숫자보다 비슷한 대지의 실거래가 먼저입니다.

핵심 쟁점 · 대지 99㎡(약 29.9평), 벽돌(연와조) 단층 주택 59.37㎡(약 18평)입니다. 1972년 12월 사용승인 건물이고 승강기는 없습니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 5억 2,060만원부터 시작합니다. 토지와 건물을 한꺼번에 파는 일괄매각입니다. · 차량 출입이 불가능하고, 세입자 자료가 없어 누가 살고 있는지 확인이 필요합니다.

한눈에 보기

사건번호	2023타경106314
소재지	관악구 봉천동 봉천동 단독주택
감정가	8억 1,344만 70원
최저가	5억 2,060만 3,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	5,206만 300원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 19일(목) 10:00
한 줄 판단	앞선 권리와 세입자가 자료에 없어 권리관계는 단순해 보입니다. 다만 감정가가 높고 1972년 낡은 건물에 차량 출입도 불가능해 가격 판단이 필요합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매2계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 2,993만원)
경매 개시	2023년 5월 17일
매각 장소	경매법정(제4별관211호)
매각결정기일	2026년 11월 26일(목)

채권자 두 곳이 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 2,993만원입니다.

이해관계인에는 채무자 겸 소유자, 교부권자 2곳(세금 채권 기관), 배당요구권자가 있습니다.

참고 일괄매각이란? 토지와 건물을 나누지 않고 한 번에 파는 방식입니다. 명세서 비고에는 ‘일괄매각’이라고만 적혀 있습니다. 건물이 1972년에 지어진 단층이라 낡았을 수 있어, 가격의 대부분이 땅값일 수 있습니다. 건축 규제도 구청에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 봉천동 65-30
대지권	99.0㎡ (29.9평)
건물	벽돌(연와조) 평옥개지붕 단층 단독주택, 건물 59.37㎡(약 18평)와 대지 99㎡(약 29.9평) (1972년 12월 19일 사용승인, 승강기 없음)

감정평가서에 도시가스 보일러 난방설비가 있고 주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현황조사서는 이 자료에 없어 누가 살고 있는지 알 수 없습니다.

내부 상태는 확인 필요입니다.

LOCATION

관악구 봉천동 입지와 주변

건물은 서울봉천초등학교 서쪽 가까이에 있고, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 섞여 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)이고 교육환경보호구역에도 들어 있습니다.

지하철역(서울대입구역)과 노선버스 정류장이 있어 대중교통은 ‘대체로 무난’하다고 합니다. 다만 차량 출입이 불가능하다고 적혀 있어 골목 폭과 주차를 현장에서 확인하세요.

역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

봉천동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.03	8억 1,344만 70원 (100%)	유찰
2회	2026.10.15	6억 5,075만 3,000원 (80%)	유찰
3회	2026.11.19	5억 2,060만 3,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	4억 1,648만 2,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	3억 3,318만 6,000원 (41%)	–

감정가는 8억 1,344만원입니다. 같은 봉천동 단독·다가구 최근 거래는 대지·건물 크기가 제각각입니다.

대지 99㎡ 단독이 2026년 10월 20일 5억 5,000만원(건물 147.52㎡, 1987년 준공)에 거래됐고, 대지 66㎡ 단독이 10월 6일 4억 1,000만원(건물 44.2㎡, 1971년), 대지 69㎡ 단독이 8월 11일 7억 2,000만원(건물 193.49㎡, 1992년)입니다.

최저가 5억 2,060만원은 대지가 같은 5억 5,000만원 거래보다 3,000만원 가까이 낮습니다. 다만 그 집은 건물이 더 크고 새것이라 직접 비교는 어렵습니다.

반대로 대지 56㎡ 단독이 7월에 8억 6,000만원에 거래된 적도 있어서 가격 차이가 큽니다. 비슷한 대지의 거래를 더 찾아보고 ‘64%’가 싼지 판단하세요.

한 번 더 유찰되면 4억 1,648만 2,000원까지 내려갑니다(20% 낮춤). 단독주택 월세 자료는 크기 차이가 커서 수익률 계산은 하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 봉천동 단독주택 2023타경106314 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

임차인 자료가 없습니다. 감정평가서에는 ‘임대 미상’으로, 매각물건명세서에도 임차인이 올라 있지 않습니다.

현황조사서가 이 자료에 없어 점유자는 확인 필요입니다.

소유자(채무자)가 살고 있을 수도 있습니다. 그렇다면 낙찰 뒤에 집을 비우는 절차가 필요합니다.

RIGHTS

봉천동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2023.5.17. 강제경매개시결정
법원 특이사항	일괄매각

말소기준권리는 2023년 5월 17일 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 근저당이나 가압류 같은 권리는 이 자료에 없습니다.

명세서에 인수되는 권리나 지상권도 적혀 있지 않고 세입자도 없어 서류상 낙찰자가 떠안을 권리는 보이지 않습니다. 다만 이것만으로 단정할 수는 없고, 교부권자(세금 기관)가 있으니 배당 순서는 사건기록으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순해 보이지만 가격과 점유 확인이 먼저입니다 앞선 권리와 세입자가 자료에 없어 권리관계는 단순해 보입니다. 다만 감정가가 높고 건물이 낡았으며 점유자와 차량 출입은 확인이 필요합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 5,206만 300원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자 자료가 없습니다. 소유자가 살고 있다면 협의 또는 인도명령으로 비우게 해야 합니다. 비용은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 6억 이하 약 1.1% 주택(단독)을 1주택자가 6억원 이하로 사면 취득세는 1%대(지방교육세 포함 약 1.1%)입니다. 낙찰가가 6억원을 넘으면 세율이 올라가고 다주택이면 중과될 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유자: 현장에서 실제로 누가 사는지 확인하세요(전입세대 열람 등). 2건축 가능 여부: 차량 출입 불가와 교육환경보호구역이라 신축·증축 제한을 구청 건축과에 물어보세요. 3감정가·시세: 비슷한 대지 면적 단독주택 실거래를 더 찾아 입찰가 기준을 세우세요. 4건물 상태: 1972년 건물이라 누수와 낡은 설비를 현장에서 확인하세요. 5세금 체납: 교부권자(세금 기관) 2곳이 있어 배당 순서를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 서울 관악구 대지 99㎡ 땅 포함 ＋ 두 번 유찰돼 최저가 5억 2,060만원 ＋ 세입자와 앞선 근저당이 자료에 없음 ＋ 서울대입구역과 버스정류장 인근	－ 1972년 지어진 낡은 단층 － 차량 출입 불가 － 점유자와 건물 내부 상태 확인 필요 － 감정가와 실거래 가격 차이가 큼

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리관계는 단순해 보입니다. 앞선 근저당도 세입자도 자료에 없고, 일괄매각이라 토지와 건물을 함께 받습니다.

서울대입구역이 인근에 있는 대지 99㎡라는 점은 장점입니다.

하지만 ‘64%’는 감정가가 높게 잡힌 영향일 수 있습니다. 비슷한 대지의 거래가 4억~8억원대로 넓게 퍼져 있어서, 최저가 5억 2,060만원이 싼지는 건물 상태와 건축 가능 여부를 확인한 뒤에야 알 수 있습니다.

차량 출입이 안 되는 점도 값어치에 반영해서 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 봉천동 단독주택 2023타경106314 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 8억 1,344만원의 64%인 5억 2,060만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 5,206만 300원입니다.

Q. 차가 못 들어가는 낡은 단독주택, 입찰해도 되나요?

A. 명세서에 인수되는 권리가 따로 적혀 있지 않고 세입자도 없습니다. 다만 점유자 자료가 없고 건물이 1972년에 지어졌으니, 점유 상태와 건축 가능 여부를 먼저 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4억 1,648만 2,000원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 관악구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)