[아파트] 강남구 역삼동 한화진넥스빌 경매 2025타경2270 | 최저가 4억 400만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강남구 아파트 경매 역삼동 한화진넥스빌(2025타경2270) 물건을 살펴봅니다.

서울 강남구 역삼동, 지하철 2호선 선릉역 남서쪽 직선 약 450m에 있는 한화진넥스빌 607호(전용 39.2㎡, 약 11.9평)가 감정가 그대로 4억 400만원에 신건으로 나왔습니다. 2001년에 사용승인을 받은 주상복합 아파트 6층입니다.

강남 역세권이라 눈이 가는데, 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래는 3억 4,500만원입니다. 첫 최저가가 실거래보다 비싼 건 아닐까요? 가격과 점유 관계를 차례로 보겠습니다.

권리는 깨끗해 보이는데, 감정가가 실거래보다 5,900만원 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 39.2㎡(약 11.9평) 원룸형에 가까운 주상복합 아파트, 지하6층~지상26층 건물의 6층입니다. · 신건이라 최저가가 감정가와 같은 4억 400만원인데, 같은 면적 최근 실거래는 3억 4,500만~3억 5,500만원입니다. · 임차인은 없고 전입세대에 소유자 1명만 올라 있습니다. 현장에서 점유자를 만나지 못했습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경2270
소재지	강남구 역삼동 역삼동 한화진넥스빌 6층607호
면적	전용 39.2㎡ (11.9평)
감정가	4억 400만원
최저가	4억 400만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	4,040만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	임차인 없이 소유자 점유로 보이는 깨끗한 신건입니다. 다만 감정가 4억 400만원이 최근 실거래 3억 4,500만원보다 높아 가격이 관건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 1,818만 3,670원)
경매 개시	2025년 7월 17일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자 2명이 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 1,818만 3,670원이고, 이해관계인에는 채권자, 근저당권자, 교부권자, 배당요구권자가 있습니다.

경매는 2025년 11월 25일에 시작됐습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강남구 역삼동 706-20 한화진넥스빌 6층607호
전용면적	39.2㎡ (11.9평)
대지권	4.68㎡ (1.4평)
건물	철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하6층~지상26층 주상복합아파트 중 6층 607호 (2001년 1월 30일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 3,395만원

감정평가서에 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 소화전·화재탐지설비, 경비실과 보안설비가 있다고 적혀 있습니다. 원룸형 주거용 오피스텔과 비슷한 구조라고 하며, 집행관이 점유자를 만나지 못해 내부는 보지 못했습니다.

LOCATION

강남구 역삼동 입지와 주변

건물은 지하철 2호선 선릉역 남서쪽(4번 출구 기준 직선거리 약 450m)에 있고, 테헤란로와 언주로가 만나는 센터필드교차로 남동쪽 뒤편입니다. 주변은 아파트와 중소규모 공동주택이 중심이고 큰길가 저층부에는 근린생활시설이 섞인 도심 주거지입니다.

남동쪽 언주로86길에 접하고 건물 내부 주차장이 이 도로와 이어집니다. 146, 341, 360, 740번 등 여러 버스가 서는 정류장이 있어 감정평가서는 교통을 ‘양호’로 봤습니다.

용도지역은 일반상업지역이고 지구단위계획구역(테헤란로)에 들어 있습니다.

PRICE

역삼동 한화진넥스빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.17	4억 400만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	3억 2,320만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 5,856만원 (64%)	–

감정가는 4억 400만원인데, 같은 단지 같은 면적(39.2㎡)의 최근 12개월 실거래는 2026년 6월 3억 4,500만원(19층), 3월 3억 4,700만원(21층), 2025년 11월 3억 5,500만원(19층) 세 건이고 평균은 3억 4,900만원입니다. 첫 최저가가 최근 거래보다 약 5,900만원 높습니다.

또 유찰되면 3억 2,320만원(감정가의 80%)이 되는데, 이때부터 최근 실거래(3억 4,500만원)보다 약 2,180만원 낮아집니다. 다음 회차를 기다릴지가 핵심 판단입니다.

같은 면적 최근 월세는 보증금 1,000만원에 월 145만~160만원이 여럿이고, 보증금 2억 7,000만원에 월 15만원, 전세 2억 8,500만원도 있습니다. 보증금 1,000만원에 월 150만원이면 1년 1,800만원이라 4억 400만원 기준 4%대로, 세금·관리비 빼기 전 수치입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 역삼동 한화진넥스빌 2025타경2270 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 임차인은 없습니다. 전입세대열람에는 채무자(소유자) 1명만 올라 있고, 집행관이 현장에서 점유자를 만나지 못해 안내문을 붙였지만 연락이 없었습니다.

그래서 소유자가 사는 것으로 보고 있습니다.

실제로 누가 사는지는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 이 면적이 월세로 많이 도는 곳이라 세입자가 있을 수도 있으니 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

역삼동 한화진넥스빌 권리 분석

말소기준권리	2023.05.25. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2023년 5월 25일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인이 없고 비고에도 인수되는 권리가 적혀 있지 않아, 서류상 낙찰자가 떠안을 권리는 보이지 않습니다. 이해관계인 중 교부권자는 세금 등을 받을 곳이므로 낙찰대금에서 배당됩니다.

감정평가서에 토지거래계약허가구역(2025년 3월 24일 지정)이라고 적혀 있습니다. 입찰이나 이후 임대·거주에 영향이 있는지는 강남구청에 확인하세요.

권리 판정 · 안전 서류상 인수 권리는 보이지 않고, 가격이 관건입니다 임차인이 없고 인수되는 권리도 적혀 있지 않습니다. 다만 점유자를 직접 확인하지 못했고, 첫 최저가가 최근 실거래보다 높아 입찰가를 정하기 전에 시세를 다시 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 4,040만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자 점유로 보고 있습니다. 소유자가 살고 있다면 이사 날짜 협의나 법원 인도명령 절차가 필요할 수 있어 비용은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있거나 지역 규제가 있으면 세율이 달라질 수 있으니 강남구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1실거래가: 같은 단지 최근 거래가 3억 4,500만~3억 5,500만원이니 이를 기준으로 입찰가를 정하세요. 2점유 상태: 전입자는 소유자뿐이지만 실제 거주자를 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 3토지거래허가구역: 감정평가서 기재 내용이 이 물건에 어떻게 적용되는지 구청에 확인하세요. 4주상복합 관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5월세 수요: 같은 면적 최근 월세 계약이 여럿이라 실제 임대 조건을 중개업소에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 선릉역 직선 약 450m 역세권 ＋ 임차인이 없고 인수 권리가 서류상 보이지 않음 ＋ 같은 면적 월세 거래가 여러 건 확인됨 ＋ 다음 회차 최저가는 최근 실거래보다 낮아짐	－ 첫 최저가가 최근 실거래보다 비쌈 － 전용 11.9평의 작은 평수 － 점유자를 직접 만나지 못함 － 2001년 사용승인으로 건물이 오래됨

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리관계는 단순해 보입니다. 임차인이 없고 인수되는 권리도 서류상 없습니다.

그래서 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 가격입니다.

감정가 4억 400만원은 최근 실거래 3억 4,500만원보다 높습니다. 지금 최저가에 낙찰받으면 시세보다 비싸게 사는 셈이 될 수 있습니다.

한 번 더 유찰돼 3억 2,320만원이 되면 그때 입찰가를 정하는 편이 합리적으로 보입니다. 월세는 보증금 1,000만원에 월 150만원 안팎을 기준으로 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 계산하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 한화진넥스빌 2025타경2270 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰된 적이 없는 신건이라 감정가와 같은 4억 400만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 4,040만원입니다.

Q. 감정가가 실거래보다 높다는 게 사실인가요?

A. 같은 단지 같은 면적 최근 거래가 3억 4,500만~3억 5,500만원이라 감정가 4억 400만원이 더 높습니다. 다음 회차 3억 2,320만원은 최근 실거래보다 낮습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3억 2,320만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)