[주택] 관악구 신림동 단독주택 경매 2025타경104466 | 최저가 16억 1,907만 5,600원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 주택 경매 신림동 단독주택(2025타경104466) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 신림동 서울난곡초등학교 북동쪽 가까이에 있는 단독주택(다중주택)이 감정가 그대로 16억 1,907만 5,600원에 신건으로 나왔습니다. 대지는 145㎡(43.9평), 건물 연면적은 326.63㎡(98.8평)이고, 2022년 4월에 사용승인을 받은 비교적 새 건물입니다.

그런데 이해관계인 목록에 임차인과 임차권자가 줄줄이 올라 있습니다. 방이 많은 다중주택이라 그런 걸까요, 아니면 돌려줄 보증금이 큰 걸까요? 매각물건명세서에서 확인할 것을 정리했습니다.

임차인 14건, 임차권자 10건인데 보증금 자료가 없습니다.

꼭 먼저 보세요 · 대지 145㎡(43.9평), 연면적 326.63㎡(98.8평) 건물로 다중주택(2층·3층 각 4개호)과 근린생활시설이 함께 있습니다. · 이해관계인에 임차인 14건, 임차권자 10건이 있습니다. 같은 사람이 겹칠 수 있지만, 보증금과 대항력 자료는 나와 있지 않습니다. · 최저가는 감정가와 같은 16억 1,907만 5,600원(신건)이고, 입찰보증금만 1억 6,190만 7,560원입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104466
소재지	관악구 신림동 신림동 단독주택
감정가	16억 1,907만 5,600원
최저가	16억 1,907만 5,600원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1억 6,190만 7,560원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 18일(수) 10:00
한 줄 판단	임차인 14건, 임차권자 10건이 이해관계인에 올라 있는데 보증금과 대항력 자료가 없습니다. 감정가 그대로 나온 신건이라 인수 금액부터 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매8계
경매 종류	임의경매 (청구금액 3억 8,425만 3,621원)
경매 개시	2025년 11월 25일
매각 장소	제4별관 제211호법정(2층)
매각결정기일	2026년 11월 25일(수)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 3억 8,425만 3,621원이고, 경매는 2025년 11월 25일에 시작됐습니다.

이해관계인에는 채권자, 근저당권부질권자 2곳, 승계인, 임차인 14건, 임차권자 10건이 올라 있습니다.

참고 서류와 현황이 다른 부분이 있습니다 건물 지하1층·1층·5층은 건축물대장에 근린생활시설로 되어 있는데 실제로는 주택으로 쓰이고 있다고 적혀 있습니다. 등기부의 옥탑 9.95㎡는 대장에서 5층 근린생활시설과 계단실로 증축·용도변경된 것으로 나오고, 5층에는 감정에 포함된 제시외 건물이 있습니다. 법원이 입찰 때 참고하라고 적어 둔 내용입니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 711-59
대지권	145.0㎡ (43.9평)
건물	철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설(지하 74.8㎡, 1층 66.48㎡, 2층 66.49㎡, 3층 66.49㎡, 4층 42.42㎡). 감정평가서에는 지상5층·지하1층으로 적혀 있습니다.

감정평가서에 위생·급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비, 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 이용 상태는 다중주택 2층 4개호, 3층 4개호와 주거용으로 쓰는 근린생활시설 지하1층 3개호, 1층 3개호, 5층 1개호입니다.

적힌 호수만 더하면 15개호인데, 실제 방 수와 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

건물은 서울난곡초등학교 북동쪽 인근에 있고, 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 소규모 아파트와 학교가 섞인 주거지입니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 노선버스정류장이 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)이고, 감정평가서에 정비구역이라고 함께 적혀 있습니다.

지하철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신림동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.18	16억 1,907만 5,600원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	12억 9,526만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	10억 3,620만 8,000원 (64%)	–

감정가는 16억 1,907만 5,600원이고 이번이 첫 입찰이라 최저가도 같습니다. 같은 신림동 단독·다가구 최근 12개월 119건의 평균은 약 10억 7,588만원(평당 약 2,686만원)입니다.

건물 규모가 비슷한 다가구는 2026년 9월 16억 945만원(대지 145.8㎡, 연면적 236.2㎡, 1991년 준공), 10월 16억 160만원(대지 167.6㎡, 연면적 298.61㎡, 1996년 준공)에 거래됐습니다. 감정가가 이 거래들과 비슷한 수준입니다.

다만 이 물건은 2022년 사용승인이라 더 새 건물이고, 정비구역이라는 점은 따로 따져야 합니다.

또 유찰되면 12억 9,526만원(감정가의 80%)이 됩니다. 월세는 신림동 소형 최근 계약이 보증금 500만원에 월 52만원(19.02㎡), 보증금 300만원에 월 44만원(20㎡) 등입니다.

이 물건의 임대 현황은 자료에 없어 수익률은 확인 필요입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 단독주택 2025타경104466 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 임차인의 전입일·확정일자·보증금이 정리돼 있지 않고, 감정평가서도 임대관계를 ‘미상’이라고 적었습니다. 이해관계인에는 임차인 14건, 임차권자 10건이 있습니다.

임차권자는 보통 이사를 나가며 임차권등기를 해 둔 세입자입니다.

현장 조사 자료에 점유 내용이 따로 나와 있지 않으니 입찰 전에 명세서 원문으로 세입자별 보증금, 전입일, 배당요구 여부를 꼭 확인하세요. 이 표가 이 물건의 가장 큰 숙제입니다.

RIGHTS

신림동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	1. 토지: 2021. 8. 5. 근저당 2. 건물: 2022. 4. 29. 근저당
법원 특이사항	등기부상 옥탑1층 9.95㎡는 건축물대장상 5층 제2종근린생활시설과 계단실로 증축·용도변경됨. 지하1층·1층·5층은 대장상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중. 5층에 제시외 건물이 있고 감정에 포함됨.

말소기준권리는 토지 2021년 8월 5일 근저당, 건물 2022년 4월 29일 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

하지만 세입자가 이보다 먼저 전입해 대항력을 갖고 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 임차권등기 시점과 보증금은 자료에 없어서 인수 금액을 알 수 없습니다.

건물과 토지의 근저당 날짜가 달라 두 권리가 따로 움직인다는 점도 눈여겨보세요. 등기사항전부증명서에서 권리를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 금액을 확인하기 전에는 입찰하지 마세요 임차인 14건, 임차권자 10건이 올라 있는데 보증금과 대항력 자료가 없습니다. 대항력 있는 세입자의 보증금이 있다면 낙찰가 외에 그 금액을 더 내야 할 수 있습니다. 명세서 원문과 등기부 확인이 먼저입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 6,190만 7,560원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 몇 명이고 누가 나갔는지 자료에 없습니다. 방이 많은 다중주택이라 세입자별로 이사 협의가 필요할 수 있어 비용을 단정하기 어렵습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택과 근린생활시설이 섞인 건물이라 주택 부분과 상가 부분의 세율이 다를 수 있습니다. 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자별 보증금: 매각물건명세서에서 임차인 14건, 임차권자 10건의 전입일·확정일자·보증금을 확인하세요. 2임차권등기 현황: 등기사항전부증명서에서 임차권등기 건수와 금액을 확인하세요. 3정비구역: 감정평가서에 정비구역이라고 적혀 있으니 구청에서 사업 단계를 확인하세요. 4공부와 현황 차이: 근린생활시설을 주택으로 쓰는 부분과 5층 제시외 건물이 문제 없는지 확인하세요. 5토지거래허가: 감정평가서에 토지거래계약허가구역(대상 아파트) 기재가 있으니 이 물건에 해당하는지 구청에 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 2022년 사용승인을 받은 비교적 새 건물 ＋ 승강기가 있고 차량 출입이 가능함 ＋ 감정가가 비슷한 규모 다가구 거래가와 비슷한 수준 ＋ 신건이라 가격이 내려갈 기회가 아직 남아 있음	－ 보증금과 대항력 자료가 없는 세입자가 많음 － 입찰보증금만 1억 6,000만원이 넘는 큰 금액 － 정비구역이라 개발 일정에 따라 활용이 묶일 수 있음 － 공부와 현황이 다른 부분이 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

건물만 보면 2022년에 지은 새 건물에 승강기도 있어 좋아 보입니다. 하지만 이해관계인에 임차인 14건, 임차권자 10건이 올라 있고 보증금 자료가 없다는 점이 가장 마음에 걸립니다.

대항력이 있는 세입자가 있다면 낙찰가 16억원 위에 보증금이 얹힐 수 있습니다.

신건이니 서두를 이유는 없습니다. 명세서 원문으로 세입자별 보증금과 배당요구를 확인해 인수할 돈을 계산할 수 있을 때, 그 총액이 감정가 비슷한 거래가보다 낮은지 따져 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신림동 단독주택 2025타경104466 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰된 적이 없는 신건이라 감정가와 같은 16억 1,907만 5,600원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 6,190만 7,560원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안게 되나요?

A. 자료만으로는 알 수 없습니다. 임차인 14건, 임차권자 10건이 올라 있지만 전입일과 보증금이 나와 있지 않으니 매각물건명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층)입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 12억 9,526만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 관악구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)