[주택] 송파구 거여동 다가구·상가주택 경매 2024타경59975 | 최저가 35억 3,077만 1,000원(51%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 주택 경매 거여동 다가구·상가주택(2024타경59975) 물건을 살펴봅니다.

서울 송파구 거여동 영풍초등학교 남동쪽의 지하 1층·지상 4층 다가구·상가주택(연면적 787.91㎡, 약 238평)이 세 번 유찰돼 35억 3,077만원까지 내려왔습니다. 감정가는 68억 9,604만원이고, 입찰은 11월 23일(월)입니다.

반값이 된 숫자만 보면 솔깃하지만, 이 건물에는 상가 임차인과 주거 임차인이 여럿 있고 ‘거여역2지역주택조합’ 사업구역 안에 있습니다. 이 두 가지는 낙찰자에게 어떤 의미일까요? 매각물건명세서와 감정평가서를 같이 열어 보겠습니다.

68억원대 감정가의 절반인 35억원이지만, 확인할 것이 많은 건물입니다.

꼭 먼저 보세요 · 연면적 787.91㎡(약 238평), 지하 1층~지상 4층, 상가(지층·1층)와 다가구(2~4층) 복합건물입니다. · 세 번 유찰돼 감정가 68억 9,604만원의 51%인 35억 3,077만원부터 시작합니다. · 대항력이 있는 임차인이 여러 명 있고, 감정평가서는 이 땅이 거여역2지역주택조합 사업구역이라며 조합에 꼭 확인하라고 적었습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경59975
소재지	송파구 거여동 거여동 다가구·상가주택
감정가	68억 9,603만 8,080원
최저가	35억 3,077만 1,000원 (감정가 51%, 3회 유찰)
입찰보증금	3억 5,307만 7,100원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 23일(월) 10:00
한 줄 판단	감정가의 51%까지 내려왔지만 대항력 있는 임차인이 여러 명이고, 거여역2지역주택조합 사업구역 안에 있습니다. 금액이 큰 만큼 임차 현황과 조합 관계를 확인하기 전에는 입찰하기 어려운 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 2,131만 3,972원)
경매 개시	2024년 8월 26일
매각 장소	입찰법정(제101호)
매각결정기일	2026년 11월 30일(월)

여러 채권자가 신청한 강제경매입니다(서울동부지방법원 경매1계). 청구금액은 1억 2,131만원이고 2024년 8월 26일에 시작됐습니다. 이해관계인에는 채권자 다수, 근저당권자, 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 임차인 다수, 지상권자가 올라 있습니다.

건물과 함께 다른 건물까지 묶어 파는 일괄매각입니다.

참고 지역주택조합 구역이면 무엇을 확인해야 하나요? 감정평가서에는 이 부동산이 거여역2지역주택조합 사업구역 안에 있고 2023년 4월 20일 조합설립인가를 받은 상태라고 적혀 있습니다. 경매로 낙찰받으면 이 사업과 관련한 권리관계가 어떻게 되는지 조합사무실에 반드시 확인하라는 안내도 있습니다. 조합원 지위나 분담금, 사업 일정은 이 자료만으로는 알 수 없으니 서면으로 확인받으세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 거여동 173-17
건물	철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물로 1994년에 사용승인을 받았습니다. 지층·1층은 근린생활시설(소매점), 2층은 다가구 3가구, 3층은 2가구, 4층은 1가구입니다. 건축물대장에는 6가구, 대지 431㎡, 승강기 없음, 주차 6대로 적혀 있습니다.

감정평가서에는 내부 설명이 따로 없고, 집행관이 갔을 때 점유자를 만나지 못했습니다. 임대 관계는 감정평가서에도 ‘미상’입니다.

가구별 사용 상태와 공실 여부는 현장에서 하나하나 확인해야 합니다.

LOCATION

송파구 거여동 입지와 주변

건물은 영풍초등학교 남동쪽 가까이의 기존 주택지대에 있습니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린상가가 섞여 있고 입지 여건은 ‘보통’입니다.

차량 접근이 되고 가까이에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 교육환경보호구역이 겹쳐 있습니다.

역까지 걸리는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

거여동 다가구·상가주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.04.20	68억 9,603만 8,080원 (100%)	유찰
2회	2026.06.08	55억 1,683만원 (80%)	유찰
3회	2026.07.27	44억 1,346만 4,000원 (64%)	유찰
4회	2026.11.23	35억 3,077만 1,000원 (51%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	28억 2,461만 7,000원 (41%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	22억 5,969만 4,000원 (33%)	–

감정가는 68억 9,604만원이고 현재 최저가는 35억 3,077만원입니다. 인근 거여동 단독·다가구 거래를 보면, 2026년 8월 44억원(대지 393㎡, 연면적 1,077㎡, 1994년 건물), 9월 36억 8,000만원(대지 230㎡, 연면적 344㎡, 2026년 신축)이 가장 비싼 거래였습니다.

감정가 68억원대는 이 거래들보다 훨씬 높습니다.

최근 12개월 거여동 단독·다가구 23건의 평균 거래가는 약 16억 500만원이지만, 이 물건은 훨씬 큰 건물이라 그대로 비교할 수 없습니다. 최저가 35억원이 적정한지는 임대 수입과 비교해 따져야 합니다.

임대료 합계와 보증금 총액은 자료로 확인되지 않아 수익률은 확인 필요입니다. 또 유찰되면 28억 2,461만 7,000원까지 내려갑니다.

인근 월세는 다가구 22~35㎡가 보증금 500만~1,000만원에 월 35만~45만원대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 거여동 다가구·상가주택 2024타경59975 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.06.22	있음
전입 세대 2	2020.12.18	있음
전입 세대 3	2015.04.03	있음
전입 세대 4	2023.02.28	없음

명세서에는 상가 임차인과 주거 임차인이 모두 올라 있습니다. 상가 임차인 중 일부는 2019년 12월(사업자등록 신청)·2020년 12월 등으로 말소기준권리(2022년 6월 2일 근저당)보다 앞서 대항력이 있고, 주거 임차인도 2015년 4월 전입해 대항력이 있습니다.

2023년 2월에 들어온 상가 임차인 한 곳만 대항력이 없습니다.

일부 임차인은 2024년 4월~5월에 배당요구를 했습니다. 하지만 보증금과 월세 숫자가 임차인별로 서로 어긋나 있어(예: 보증금 칸에 두 금액이 붙어 있음) 자료만으로 정확한 금액을 못 정합니다.

매각물건명세서 원문과 상가건물임대차현황서를 직접 확인하세요.

RIGHTS

거여동 다가구·상가주택 권리 분석

말소기준권리	2022.06.02. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각(다른 건물 포함).

말소기준권리는 2022년 6월 2일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류·압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

근저당보다 먼저 전입·사업자등록을 한 대항력 임차인은 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 여러 명이라 합계가 커질 수 있습니다.

이해관계인에 지상권자도 올라 있지만 지상권의 내용은 자료에 나오지 않습니다. 인수 여부는 명세서와 등기부에서 확인하세요.

권리 판정 · 위험 임차인과 조합 관계를 확인하기 전에는 입찰 어려운 물건입니다 대항력 있는 임차인 여럿과 지역주택조합 구역이라는 두 가지가 겹칩니다. 보증금 합계, 지상권 내용, 조합과의 관계가 정리되기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3억 5,307만 7,100원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점포 임차인과 주거 임차인이 여러 명이라 명도 상대가 많습니다. 대항력 있는 임차인은 보증금을 돌려받기 전에는 나가지 않을 수 있어 비용과 기간이 크게 달라집니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택 부분과 상가 부분의 세율이 달라 한 숫자로 말하기 어렵습니다. 낙찰가가 크므로 송파구청 세무과나 세무사에게 미리 계산을 받아 보세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차인별 보증금: 매각물건명세서와 상가건물임대차현황서로 임차인 수와 보증금 합계를 먼저 계산하세요. 2지역주택조합: 거여역2지역주택조합에 조합원 지위와 분담금, 사업 일정이 낙찰자에게 어떻게 적용되는지 서면으로 확인하세요. 3지상권: 지상권자의 권리 내용과 인수 여부를 등기부에서 확인하세요. 4일괄매각: 함께 묶여 팔리는 다른 건물의 범위를 명세서에서 확인하세요. 5자금 계획: 입찰보증금만 3억 5,307만원이라 대금 마련 계획을 먼저 세우세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가 대비 51%까지 내려온 최저가 ＋ 거여역(5호선)과 버스정류장이 가까움 ＋ 상가와 다가구 복합이라 임대 수입 구조를 만들 수 있음 ＋ 대지 431㎡로 규모가 큼	－ 대항력 있는 임차인이 여럿이라 인수 금액이 클 수 있음 － 지역주택조합 사업구역 － 보증금 3억 5,307만원, 자금 부담이 큼 － 점유자와 임대 관계가 미상

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

35억원대라는 숫자는 한 번에 눈에 들어오지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 권리입니다. 대항력 있는 임차인이 여럿이고, 그 보증금 중 얼마를 낙찰자가 떠안아야 하는지 이 자료로는 알 수 없습니다.

여기에 지역주택조합 구역이라는 변수가 겹칩니다. 감정평가서가 직접 조합에 확인하라고 적어 둔 것은 그만큼 중요하다는 뜻입니다.

두 가지가 정리되기 전에는 입찰하지 않는 것이 안전합니다. 하더라도 법률 전문가와 함께 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 거여동 2024타경59975 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 68억 9,604만원의 51%인 35억 3,077만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3억 5,307만 7,100원입니다.

Q. 대항력 있는 임차인이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 말소기준(2022년 6월 2일 근저당)보다 앞선 임차인은 떠안을 수 있습니다. 보증금 금액이 자료상 어긋나 있어 명세서 원문으로 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 28억 2,461만 7,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)