[아파트] 은평구 갈현동 건영아파트 경매 2025타경52030 | 최저가 3억 4,304만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 은평구 아파트 경매 갈현동 건영아파트(2025타경52030) 물건을 살펴봅니다.

은평구 갈현동 갈현동건영아파트 11층 1105호(전용 82.94㎡, 약 25평)가 두 번 유찰된 뒤 3억 4,304만원에 다시 나옵니다. 감정가는 5억 3,600만원이고, 같은 건물 비슷한 면적이 올해 1월 5억 9,500만원에 거래됐습니다.

입찰은 11월 17일(화)입니다.

그런데 기일 내역을 보면 같은 3억 4,304만원으로 이미 두 번 팔릴 뻔한 흔적이 있고, 그때마다 최저가가 내려가지 않은 채 다시 나왔습니다. 무슨 일이 있었던 걸까요? 기일 기록과 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

최저가가 3억 4,304만원으로 그대로 다시 나온 이유부터 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 82.94㎡(약 25평), 지하 2층·지상 17층 건물의 11층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 5억 3,600만원의 64%인 3억 4,304만원부터 시작하고, 6월과 9월에 같은 가격으로 기일이 한 번씩 더 있었습니다. · 입찰보증금이 보통(10%)이 아니라 최저가의 20%(6,860만 8,000원)로 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52030
소재지	은평구 갈현동 갈현동 건영아파트 11층1105호
면적	전용 82.94㎡ (25.1평)
감정가	5억 3,600만원
최저가	3억 4,304만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	6,860만 8,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	최저가는 같은 건물 최근 실거래의 58% 수준이지만, 같은 가격으로 다시 나온 이력이 있고 입찰보증금도 20%입니다. 이유를 사건기록에서 확인하기 전에는 싸다고만 보기 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울서부지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 3억 6,540만 164원)
경매 개시	2025년 10월 15일
매각 장소	신관 제209호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

임의경매입니다(서울서부지방법원 경매1계). 2025년 10월 15일에 시작됐고 청구금액은 3억 6,540만원입니다. 이해관계인에는 채권자, 근저당권자와 근저당권부 질권자, 전세권자, 교부권자, 소유자(두 명으로 표시), 채무자겸소유자가 있습니다.

참고 같은 가격으로 다시 나온 이유는? 기일 내역을 보면 6월 30일과 9월 8일 매각기일에 결과 코드 ‘001’이 찍혔고, 이어진 결정기일에는 ‘003’, 그 뒤 8월 14일과 10월 22일 기일에는 ‘010’이 찍혔습니다. 그 뒤 최저가가 내려가지 않고 3억 4,304만원으로 다시 나왔습니다. 코드의 뜻은 이 자료에 나오지 않으니 법원 사건기록에서 정확한 사정을 확인하세요. 입찰보증금이 20%로 올라간 것도 이 흐름과 관련이 있을 수 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 은평구 갈현동 541-1 갈현동건영아파트 11층1105호
전용면적	82.94㎡ (25.1평)
대지권	28.57㎡ (8.6평)
건물	철근콘크리트벽식구조 지하 2층·지상 17층 건물의 11층 1105호입니다. 2001년에 사용승인을 받았고 140세대, 승강기 4대, 주차 131대로 건축물대장에 올라 있습니다.
전용 평당 최저가	약 1,367만원

감정평가서에는 이해관계인이 없어 부득이하게 외부 관찰, 주위 탐문, 건축물현황도를 참고해 평가했다고 적혀 있습니다. 실제와 다를 수 있다는 안내도 있습니다.

집행관이 갔을 때 문이 닫혀 있어 내부를 보지 못했습니다.

LOCATION

은평구 갈현동 입지와 주변

건물은 신도고등학교 서쪽 가까이에 있고, 주변에 ‘갈현1구역재개발지구’가 있습니다. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 섞인 지역이고 주위 환경은 ‘보통’입니다.

고지대를 평탄하게 만든 땅에 지어졌고, 북동쪽 폭 약 6m, 남동쪽 폭 약 7m 도로에 붙어 있습니다. 차 출입이 되고 노선버스정류장이 가깝지만, 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

갈현동 건영아파트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.03.31	5억 3,600만원 (100%)	유찰
2회	2026.05.26	4억 2,880만원 (80%)	유찰
3회	2026.06.30	3억 4,304만원 (64%)	법원 기록 확인
4회	2026.08.14	–	법원 기록 확인
5회	2026.09.08	3억 4,304만원 (64%)	법원 기록 확인
6회	2026.10.22	–	법원 기록 확인
7회	2026.11.17	3억 4,304만원 (64%)	이번 입찰
8회 (또 유찰되면)	미정	3억 4,304만원 (64%)	–
9회 (또 유찰되면)	미정	3억 4,304만원 (64%)	–

감정가는 5억 3,600만원이고, 같은 건물 최근 12개월 실거래는 2026년 1월 5억 9,500만원(9층, 84.38㎡) 한 건뿐입니다. 최저가 3억 4,304만원은 이 거래보다 약 42% 낮습니다. 다만 거래가 한 건뿐이라 시세로 단정하기는 어렵습니다.

전세는 같은 건물에서 2026년 4월 3억원(3층, 82.94㎡), 8월 3억 6,750만원(5층, 84.72㎡)이 있었고, 보증금 2억원에 월 80만원(7층)도 있었습니다. 최저가 3억 4,304만원이 최근 전세 시세와 비슷하거나 낮은 수준입니다.

이 물건은 다음 회차 최저가가 3억 4,304만원으로 같습니다(내려가지 않음). 그래서 유찰되기를 기다려도 값이 내려가지 않을 수 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 갈현동 건영아파트 2025타경52030 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	확인 필요	없음

매각물건명세서에 임차인 정보가 거의 없습니다. 임차 내용이 나오는 곳은 전세권자 한 곳(전세금 500만원, 2021년 11월 15일~2023년 11월 14일, 등기부 기준)뿐이고, 그 기간은 이미 끝났습니다.

전입세대확인서에는 소유자만 적혀 있습니다. 소유자가 살고 있을 가능성이 있어 현장 확인이 필요합니다.

RIGHTS

갈현동 건영아파트 권리 분석

말소기준권리	2013.12.20. 근저당권
법원 특이사항	매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

말소기준권리는 2013년 12월 20일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 전세권 등은 낙찰되면 지워집니다.

서류상 말소기준보다 먼저 전입한 세입자는 보이지 않아, 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다. 이해관계인에 근저당권부 질권자도 있지만 배당으로 정리되는 권리입니다.

다만 임차 내용이 거의 비어 있는 자료라, 숨은 임차인이 없는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순해 보이지만 '왜 다시 나왔나'를 먼저 확인하세요 말소기준이 2013년 근저당이라 인수할 권리는 적어 보입니다. 하지만 같은 최저가로 다시 나온 이력, 20% 보증금, 확인되지 않은 내부 상태가 남아 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 6,860만 8,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입한 사람은 소유자 쪽뿐이라 소유자가 살고 있을 수 있습니다. 사는 사람이 있으면 인도명령으로 정리해야 하고 기간과 비용이 들 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택 기준으로는 1%대입니다. 이 물건은 전용 82.94㎡라 1주택 기준 취득세는 1%대로 알려져 있습니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 은평구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1기일 내역: 6월과 9월 기일에 무슨 일이 있었는지 사건기록에서 확인하세요. 2입찰보증금: 이번에는 최저가의 20%(6,860만 8,000원)를 준비해야 합니다. 3점유 여부: 전입자가 소유자 쪽뿐이니 실제로 누가 사는지 확인하세요. 4내부 상태: 외부 관찰만으로 평가한 물건이라 수리비를 넉넉히 잡으세요. 5실거래: 같은 건물 거래가 한 건뿐이라 근처 중개사무소에서 시세를 더 알아보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 최근 실거래 대비 약 42% 낮은 최저가 ＋ 말소기준이 2013년 근저당이라 인수할 권리가 적어 보임 ＋ 140세대 규모 단지, 승강기·주차장 있음 ＋ 재개발지구 인근 입지	－ 같은 가격으로 다시 나온 이력 － 입찰보증금이 20%라 자금 부담이 큼 － 내부를 아무도 보지 못함 － 유찰되어도 최저가가 내려가지 않음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

같은 건물 실거래와 비교하면 가격은 충분히 낮습니다. 다만 거래가 한 건뿐이라 이 차이를 그대로 믿으면 안 됩니다.

이웃 중개사무소에서 최근 호가를 먼저 물어보세요.

더 중요한 것은 같은 가격으로 다시 나온 이유입니다. 이유가 단순한 사정이라면 괜찮겠지만, 모르는 채 입찰하면 같은 일이 되풀이될 수 있습니다.

사건기록 확인을 먼저 하시기를 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 갈현동건영아파트 2025타경52030 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 5억 3,600만원의 64%인 3억 4,304만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 이 사건은 최저가의 20%인 6,860만 8,000원으로 적혀 있습니다.

Q. 같은 가격으로 다시 나온 이유가 뭔가요?

A. 기일 내역에는 코드만 남아 있어 정확한 사정을 알 수 없습니다. 법원 사건기록에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 자료상 다음 회차 가격도 3억 4,304만원으로 같습니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 은평구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)