[빌라] 광진구 중곡동 신우에코밸리 경매 2025타경52443 | 최저가 5억 300만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광진구 빌라 경매 중곡동 신우에코밸리(2025타경52443) 물건을 살펴봅니다.

광진구 중곡동 지하철 7호선 중곡역 북동쪽 신우에코밸리 101동 6층(전용 53.66㎡, 약 16.2평)이 처음 나와 감정가와 같은 5억 300만원부터 시작합니다. 같은 건물 같은 면적의 가장 최근 거래는 2025년 7월 4억 5,000만원(2층)입니다.

그런데 이 집에는 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 살고 있는 것으로 올라 있고, 보증금 금액은 자료에 비어 있습니다. 대항력 있는 세입자의 보증금을 낙찰자가 낼 수도 있을까요? 같이 열어 보겠습니다.

임차인 보증금 금액이 비어 있는 물건, 명세서부터 확인하세요.

꼭 먼저 보세요 · 전용 53.66㎡(약 16.2평) 도시형생활주택, 6층 건물의 6층 601호(101동)입니다. · 유찰 없이 감정가 5억 300만원부터 시작하는 신건입니다. · 임차인이 2021년 8월 11일 전입해 말소기준 근저당권(2021년 9월 8일)보다 빠릅니다. 보증금은 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52443
소재지	광진구 중곡동 중곡동 신우에코밸리 101동 6층601호
면적	전용 53.66㎡ (16.2평)
감정가	5억 300만원
최저가	5억 300만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	5,030만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차인이 근저당권보다 먼저 전입해 대항력이 있는데, 보증금과 확정일자가 자료에 비어 있습니다. 청구금액이 4억 9,000만원으로 커서 인수 여부를 확인하기 전에는 입찰하기 이릅니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 4억 9,000만원)
경매 개시	2025년 12월 23일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 4억 9,000만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 임차인, 채권자, 채무자 겸 소유자가 있습니다.

참고 채권자와 임차인이 같은 사람일까요? 이해관계인 목록에 가려진 이름이 같은 모양의 채권자와 임차인이 있습니다. 같은 사람인지, 청구금액 4억 9,000만원이 보증금인지 다른 채권인지는 자료로 알 수 없으니 사건기록과 매각물건명세서에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 광진구 중곡동 605-4 신우에코밸리 101동 6층601호
전용면적	53.66㎡ (16.2평)
대지권	33.23㎡ (10.1평)
건물	철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호 (101동, 공동주택-다세대주택(도시형생활주택), 2014년 1월 사용승인, 승강기 3대)
전용 평당 최저가	약 3,105만원

감정평가서에 도시형생활주택으로 이용 중이라고 적혀 있지만 내부 설명은 없습니다. 집행관이 찾아갔을 때 아무도 없어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

광진구 중곡동 입지와 주변

건물은 지하철 7호선 중곡역 북동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 접근할 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 서쪽으로 폭 약 25m, 남쪽으로 약 6m 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

중곡동 신우에코밸리 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	5억 300만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	4억 240만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	3억 2,192만원 (64%)	–

감정가 5억 300만원은 같은 건물 같은 면적의 가장 최근 실거래 4억 5,000만원(2025년 7월, 2층)보다 5,300만원 높습니다. 다만 그 거래가 한 건뿐이고 1년 4개월 전이라 지금 시세로 보기는 어렵습니다.

또 유찰되면 다음 회차는 4억 240만원입니다.

중곡동 비슷한 면적의 최근 전세는 2억~3억 2,697만원대, 월세는 보증금 1억~2억원에 월 50만~65만원대입니다. 청구금액 4억 9,000만원이 보증금이라면 이 전세 시세보다 높아 보이니, 정확한 채권 내용은 사건기록에서 확인하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 중곡동 신우에코밸리 2025타경52443 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.08.11	있음

임차인은 2021년 8월 11일 전입했고, 전입 다음 날인 8월 12일부터 효력이 생기는 것으로 조사돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 자료에 비어 있습니다.

집행관이 찾아갔지만 아무도 없었습니다. 임차인 세대주는 전입세대확인서와 등본에 올라 있으나 실제 점유자와 점유 권원은 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

RIGHTS

중곡동 신우에코밸리 권리 분석

말소기준권리	2021.09.08. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2021년 9월 8일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 대부분 지워집니다.

임차인은 근저당권보다 앞선 2021년 8월 전입이라 대항력이 있는 것으로 조사돼 있습니다. 배당요구를 하지 않았거나 배당에서 못 받은 보증금이 있으면 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

배당요구 여부와 보증금은 자료에 없습니다. 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’와 임차인 칸을 원문으로 직접 확인하세요.

권리 판정 · 위험 대항력 있는 임차인의 보증금 확인이 먼저입니다 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 있는데 보증금과 배당요구 여부를 알 수 없습니다. 청구금액이 4억 9,000만원으로 커서 인수 금액이 클 수도 있어, 명세서 원문을 확인하기 전에는 입찰을 권하지 않습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 5,030만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 살고 있고 보증금을 받지 못하면 쉽게 비워 주지 않을 수 있습니다. 반대로 배당을 받고 나가면 정리가 빠릅니다. 어느 쪽인지 자료로 알 수 없어 금액은 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 광진구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1매각물건명세서: 임차인 보증금, 배당요구 여부, ‘인수되는 권리’ 칸을 원문으로 확인하세요. 2청구금액 4억 9,000만원: 보증금인지 다른 채권인지 사건기록에서 확인하세요. 3배당 예상: 5억 300만원 근처에 낙찰돼도 앞선 채권에 얼마가 배당되는지 따져 보세요. 4실제 점유자: 임차인이 아직 사는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 5실거래: 같은 건물 거래가 한 건뿐이라 인근 비슷한 면적 거래도 같이 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 전철역 가깝고 승강기·넓은 도로(서쪽 약 25m) ＋ 2014년 사용승인으로 비교적 신축 ＋ 유찰되면 4억 240만원까지 내려갈 수 있음	－ 대항력 있는 임차인, 보증금 금액 알 수 없음 － 청구금액 4억 9,000만원으로 큼 － 감정가가 마지막 같은 건물 거래보다 5,300만원 높음 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 숫자보다 서류가 먼저입니다. 임차인이 근저당권보다 먼저 전입했는데 보증금이 자료에 비어 있고, 청구금액은 4억 9,000만원입니다.

임차인이 배당을 받고 나가면 문제가 없지만, 못 받으면 그 돈을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

감정가도 가장 최근 같은 건물 거래보다 5,300만원 높습니다. 신건이니 서두르지 말고, 매각물건명세서를 직접 확인한 뒤에 입찰 여부를 정하시기 바랍니다.

한 번 이상 유찰된 뒤 보셔도 늦지 않습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신우에코밸리 2025타경52443 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 5억 300만원(100%)입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 5,030만원입니다.

Q. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안나요?

A. 배당요구 여부와 보증금에 따라 다릅니다. 임차인이 배당에서 보증금을 다 받으면 인수할 돈이 없지만, 못 받으면 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4억 240만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 광진구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)