[아파트] 관악구 신림동 동마아파트 경매 2025타경104585 | 최저가 3억 7,680만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 아파트 경매 신림동 동마아파트(2025타경104585) 물건을 살펴봅니다.

관악구 신림동 신우초등학교 북서쪽 동마아파트 14층(전용 59.99㎡, 약 18.1평)이 한 번 유찰돼 감정가 4억 7,100만원보다 낮은 3억 7,680만원부터 시작합니다. 같은 단지 같은 면적의 올해 5월 거래는 3억 9,500만원이었습니다.

감정평가서에는 이 동네가 토지거래허가구역으로 지정돼 있다고 적혀 있습니다. 경매로 낙찰받을 때도 허가를 받아야 할까요? 매각물건명세서와 함께 열어 보겠습니다.

권리는 단순하고, 따져 볼 것은 가격과 허가구역입니다.

핵심 쟁점 · 전용 59.99㎡(약 18.1평) 아파트, 14층 건물의 14층 1403호입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 4억 7,100만원의 80%인 3억 7,680만원부터 시작합니다. · 말소기준권리는 2001년 2월 28일 근저당권이고, 자료상 세입자는 없으며 소유자가 사는 것으로 보고돼 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104585
소재지	관악구 신림동 신림동 동마아파트 14층1403호
면적	전용 59.99㎡ (18.1평)
감정가	4억 7,100만원
최저가	3억 7,680만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	3,768만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	2001년 근저당권이 말소기준이고 자료상 세입자는 없어 권리관계는 단순합니다. 최저가는 같은 단지 최근 거래보다 1,820만원 낮지만 거래가 한 건뿐이라 시세로 단정하기는 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 2억 2,187만 6,964원)
경매 개시	2025년 12월 10일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 2억 2,188만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 근저당권부질권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자가 있습니다.

참고 토지거래허가구역이면 낙찰받을 때도 허가를 받아야 하나요? 감정평가서에 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)이라고 적혀 있습니다. 경매로 낙찰받는 경우에도 허가가 필요한지는 이 자료만으로 알 수 없으니, 입찰 전에 법원과 관할 구청에 꼭 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 1699 동마아파트 14층1403호
전용면적	59.99㎡ (18.1평)
건물	철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 1403호 (공동주택-아파트, 1995년 12월 사용승인, 83세대, 승강기 2대)
전용 평당 최저가	약 2,082만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 내부 구조는 건축물현황도를 보고 적었습니다.

실제 내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

건물은 신우초등학교 북서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 섞여 있고, 감정평가서는 주변 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 바로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 북쪽으로 폭 약 12m 포장도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요. 재정비촉진지구와 교육환경보호구역으로 표시돼 있어 건축·개발 제한은 구청에 확인하시기 바랍니다.

PRICE

신림동 동마아파트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	4억 7,100만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	3억 7,680만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	3억 144만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	2억 4,115만 2,000원 (51%)	–

감정가는 4억 7,100만원이지만, 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 5월 3억 9,500만원(7층) 한 건뿐입니다. 감정가가 이보다 7,600만원 높게 잡혀 있고, 그래서 한 번 유찰된 것으로 보입니다.

거래가 한 건이라 시세로 단정하기는 어렵습니다.

최저가 3억 7,680만원은 그 거래보다 1,820만원 낮습니다. 또 유찰되면 3억 144만원까지 내려갑니다.

월세는 2026년 9월 보증금 1억 1,500만원에 월 75만원(2층), 2025년 12월 보증금 6,000만원에 월 100만원(13층) 거래가 있습니다. 월 75만원이면 1년 900만원으로, 최저가 기준 단순 수익률은 2%대입니다.

보증금 효과와 세금·수리비는 뺀 계산입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 동마아파트 2025타경104585 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

자료에 등록된 세입자는 없습니다. 전입세대확인서에는 채무자 겸 소유자만 올라 있고, 집행관은 현장에서 아무도 만나지 못해 소유자가 사는 것으로 보고했습니다.

점유관계는 별도로 확인이 필요하다고 적혀 있으니, 입찰 전에 우편물·관리사무소로 실제 누가 사는지 확인하세요.

RIGHTS

신림동 동마아파트 권리 분석

말소기준권리	2001.02.28. 근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2001년 2월 28일 근저당권입니다. 이 권리와 그 뒤에 생긴 근저당·질권·압류 등은 낙찰되면 대부분 지워집니다.

신고된 세입자가 없어 낙찰자가 떠안을 보증금은 자료에 보이지 않습니다. 압류권자와 교부권자는 배당을 받는 쪽입니다.

다만 명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸은 원문으로 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 권리는 단순하고, 쟁점은 가격과 허가구역입니다 오래된 근저당권이 말소기준이고 세입자 신고도 없습니다. 남은 확인은 토지거래허가 필요 여부, 소유자 점유 상태, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,768만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자가 살고 있으면 낙찰 후 법원의 인도명령 절차로 비워 달라고 요구하는 것이 일반적입니다. 이사 시기와 비용 합의는 현장 상황마다 달라서 금액은 알 수 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1토지거래허가: 낙찰받을 때도 허가가 필요한지 법원과 관악구청에 확인하세요. 2실제 점유자: 소유자가 사는지, 이사 일정은 어떤지 현장에서 확인하세요. 3내부 상태: 집행관도 내부를 보지 못했습니다. 노후 정도(1995년 사용승인)와 수리비를 감안하세요. 4관리비: 밀린 관리비가 있는지 관리사무소에 물어보세요. 5실거래: 같은 면적 거래가 한 건뿐이라 다른 면적·인근 단지 거래도 같이 보고 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 근저당권이 말소기준이고 세입자 신고 없음 ＋ 최저가가 최근 거래보다 1,820만원 낮음 ＋ 승강기 있는 14층 건물, 버스정류장 가까움 ＋ 한 번 더 유찰되면 3억 144만원까지 내려감	－ 소유자 점유, 내부를 아무도 보지 못함 － 토지거래허가구역·재정비촉진지구 확인 필요 － 비교할 실거래가 한 건뿐

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 어려운 물건이 아닙니다. 말소기준이 2001년 근저당권이고 세입자 신고도 없습니다.

오히려 이런 물건은 입찰자가 몰리기 쉬워서, 최저가가 실거래보다 조금 낮다는 점만 믿고 들어가면 낙찰가가 금방 올라갈 수 있습니다.

먼저 토지거래허가 여부를 확인하시기 바랍니다. 이 자료로는 알 수 없는 부분입니다.

그다음 소유자가 실제로 사는지, 내부 상태가 어떤지 확인하고, 3억 9,500만원이라는 한 건의 거래에만 기대지 말고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신림동 동마아파트 2025타경104585 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 4억 7,100만원의 80%인 3억 7,680만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,768만원입니다.

Q. 토지거래허가구역인데 낙찰받을 때도 허가가 필요한가요?

A. 감정평가서에 허가구역이라고 적혀 있지만, 경매 낙찰에도 허가가 필요한지는 자료로 알 수 없습니다. 입찰 전에 법원과 관악구청에 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3억 144만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)