[주택] 동대문구 답십리동 단독주택 경매 2025타경2965 | 최저가 5억 1,380만 3,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 동대문구 주택 경매 답십리동 단독주택(2025타경2965) 물건을 살펴봅니다.

서울 동대문구 답십리동, 서울답십리초등학교 북쪽 가까이에 있는 벽돌조 단독주택이 두 번 유찰돼 5억 1,380만원까지 내려왔습니다. 대지 119㎡(약 36평), 지하층부터 2층까지 건물 연면적 177.12㎡(약 53.6평)이고 감정가는 8억 281만원이었습니다.

그런데 이 사건은 보통 경매와 다른 공유물분할 경매입니다. 신청인도 상대방도 소유자이고, 전입세대에는 소유자 세대와 임차인으로 조사된 두 세대가 올라 있습니다.

이런 물건에서 낙찰자는 무엇을 먼저 봐야 할까요?.

공유자들이 나누려고 낸 경매라, 임차인과 위반건축물부터 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 건물 연면적 177.12㎡(약 53.6평), 대지 119㎡(약 36평)의 벽돌조 슬래브 지하 1층·지상 2층 건물입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 5억 1,380만 3,000원부터 시작합니다. · 일반건축물대장에 위반건축물(옥상 7㎡) 표시가 있고, 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경2965
소재지	동대문구 답십리동 답십리동 단독주택
감정가	8억 281만 8,000원
최저가	5억 1,380만 3,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	5,138만 300원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	감정가 8억 281만원에서 두 번 유찰돼 5억 1,380만원이 됐습니다. 옥상 위반건축물 표기가 있고 임차인 두 세대가 조사돼 있어, 보증금 인수 여부를 명세서에서 꼭 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울북부지방법원 경매1계
경매 종류	공유물분할을위한경매() (청구금액 1억 2,852만원)
경매 개시	2025년 9월 10일
매각 장소	제101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

사건 종류는 공유물분할을 위한 경매입니다. 신청인과 상대방이 모두 소유자이고 임차인과 교부권자(세금 등을 받을 기관)가 이해관계인으로 올라 있습니다.

청구금액은 1억 2,852만원으로 적혀 있습니다.

참고 공유물분할 경매는 무엇이 다른가요? 여러 사람이 함께 가진 부동산을 나누기 어려울 때 법원에 팔아서 대금을 나누자고 신청하는 경매입니다. 빚을 받으려고 하는 경매와 신청 이유가 다르기 때문에, 임차인 보증금이나 권리가 어떻게 정리되는지는 매각물건명세서와 사건기록으로 직접 확인해야 합니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 동대문구 답십리동 270-9
대지권	119.0㎡ (36.0평)
건물	벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 건물(사용승인 1990년 8월 28일). 지층 71.52㎡, 1층 52.80㎡, 2층 52.80㎡, 토지(대) 119㎡

감정평가서에는 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이라고 적혀 있고, 위생·급배수·난방시설이 되어 있습니다. 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감입니다.

임대관계는 감정평가서에 미상이라고 되어 있으니 현장에서 몇 세대가 어떻게 쓰는지 확인하세요.

LOCATION

동대문구 답십리동 입지와 주변

건물은 서울답십리초등학교 북쪽 가까이에 있고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역에 걸려 있습니다.

차량 진입이 가능하고 가까이에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 답십리역이 가까운 편이라고 감정평가서에 적혀 있습니다. 정확한 도보 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

답십리동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.08	8억 281만 8,000원 (100%)	유찰
2회	2026.10.20	6억 4,225만 4,000원 (80%)	유찰
3회	2026.11.24	5억 1,380만 3,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	4억 1,104만 2,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	3억 2,883만 4,000원 (41%)	–

감정가는 8억 281만 8,000원, 이번 최저가는 5억 1,380만 3,000원(감정가의 64%)입니다. 또 유찰되면 4억 1,104만 2,000원까지 내려갑니다.

답십리동 단독·다가구 최근 12개월 실거래 33건의 평균은 12억 4,019만원이지만, 대지 150㎡대의 큰 건물이 섞여 있어 그대로 비교하기는 어렵습니다. 대지 100㎡ 안팎으로는 2026년 7월 대지 99㎡·연면적 144.46㎡ 다가구가 8억 8,000만원, 6월 대지 81㎡·연면적 118.8㎡ 다가구가 7억 3,000만원에 거래됐습니다.

월세는 최근 단독·다가구에서 보증금 1억원에 월 45만원(55.04㎡, 2026년 11월 2일), 보증금 7,000만원에 월 65만원(53.89㎡, 11월 5일) 계약이 있습니다. 이 건물에 세대가 몇 개인지 자료에 없어 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 답십리동 단독주택 2025타경2965 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2014.06.16	있음
전입 세대 2	2022.05.23	있음

임차인 두 세대가 조사돼 있습니다. 한 세대는 2014년 6월 16일 전입, 보증금 200만원에 월 25만원이고, 다른 세대는 2022년 5월 23일 전입에 확정일자도 같은 날입니다.

둘째 세대의 보증금은 자료에 없습니다.

현황조사서에는 소유자 세대와 임차인으로 조사한 두 세대가 전입세대에 올라 있다고 하면서, 점유관계는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 실제로 누가 어디에 사는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

답십리동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2025. 9. 10. 경매개시결정
법원 특이사항	일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 일반건축물대장 갑구에 위반건축물 표기(옥상 시멘트블록·새시 7㎡)가 있습니다.

명세서에 적힌 가장 앞선 권리는 2025년 9월 10일 경매개시결정입니다. 담보 대출 같은 권리가 아니라 경매가 시작된 날이 기준이 된 모습입니다.

이 날짜보다 먼저 전입한 임차인 두 세대는 자료상 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 공유물분할 경매는 일반 경매와 권리 정리 방식이 다를 수 있어, 낙찰자가 보증금을 떠안는지는 명세서의 인수 내용과 법원 사건기록으로 꼭 확인해야 합니다.

권리 판정 · 주의 임차인 보증금 인수 여부가 가장 큰 숙제입니다 임차인 두 세대가 대항력 있는 것으로 분류돼 있고 한 세대는 보증금이 자료에 없습니다. 여기에 위반건축물 표기가 있어, 입찰 전에 명세서 원문과 건축물대장을 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 5,138만 300원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 실제로 살고 있다면 보증금과 이사 일정을 따로 협의해야 할 수 있습니다. 비용은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 1%대부터 1주택 기준으로 낙찰가가 6억원 이하면 취득세율이 1%대, 6억원을 넘으면 금액에 따라 올라갑니다. 다가구주택은 면적과 집 수에 따라 달라질 수 있으니 동대문구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 내용: 임차인 두 세대의 보증금을 낙찰자가 떠안는지 명세서 원문과 사건기록으로 확인하세요. 2위반건축물: 옥상 7㎡ 위반건축물 표기가 이행강제금 등으로 이어질 수 있는지 구청에 확인하세요. 3점유 현황: 몇 세대가 사는지, 월세는 얼마인지 현장에서 확인하세요. 4제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물이 어떤 건물인지 확인하세요. 5가격 비교: 대지·연면적이 비슷한 최근 거래를 직접 골라 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가보다 낮아진 최저가(64%) ＋ 대지 119㎡(약 36평)에 연면적 177㎡ ＋ 지하철 5호선 답십리역이 가까운 주택지대 ＋ 임차인이 있어 월세 수익을 기대할 수 있음	－ 공유물분할 경매라 권리 정리를 따로 확인해야 함 － 임차인 두 세대의 보증금 인수 여부 불확실 － 옥상 위반건축물 표기 － 내부와 점유 상태를 아직 모름

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

두 번 유찰돼 5억 1,380만원이 됐다고 해서 곧바로 싼 물건이라고 보기는 어렵습니다. 공유물분할 경매는 일반 경매와 권리 정리가 다를 수 있고, 임차인 두 세대 중 한 세대는 보증금조차 자료에 없습니다.

이 부분이 풀리기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

대지 100㎡ 안팎 다가구가 7억~8억원대에 거래된 점을 보면 가격 자체는 매력이 있어 보입니다. 하지만 위반건축물 표기와 제시외 건물, 점유 상태까지 현장에서 확인하신 뒤에 판단하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 답십리동 2025타경2965 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 8억 281만 8,000원의 64%인 5억 1,380만 3,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 5,138만 300원입니다.

Q. 공유물분할 경매는 보증금을 떠안나요?

A. 자료만으로는 알 수 없습니다. 임차인 두 세대가 대항력 있는 것으로 분류돼 있으니 매각물건명세서의 인수 내용과 사건기록을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4억 1,104만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)