[주택] 강북구 수유동 단독주택 경매 2025타경12015 | 최저가 6억 2,070만 5,000원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강북구 주택 경매 수유동 단독주택(2025타경12015) 물건을 살펴봅니다.

서울 강북구 수유동 442-47 단독주택(토지 159㎡ 약 48.1평, 건물 111.27㎡ 약 33.7평)이 한 번 유찰돼 6억 2,070만 5,000원까지 내려왔습니다. 감정가 7억 7,588만 1,360원의 80%이고, 우이신설선 화계역 북서쪽 가까이에 있습니다.

같은 동네 단독·다가구 최근 1년 거래 평균은 약 6억 2,595만원이라, 최저가가 평균과 비슷해졌습니다. 그런데 명세서에는 건물 내부 누수 흔적과 토지 경계 침범 가능성이 적혀 있습니다.

무슨 뜻인지 같이 보겠습니다.

임차인은 없지만 누수 흔적과 토지 경계 문제는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 토지 159㎡(약 48.1평), 연와조 2층 주택(건물 111.27㎡, 1974년 사용승인)입니다. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물이 포함됩니다. · 한 번 유찰돼 감정가의 80%인 6억 2,070만 5,000원부터 시작합니다. 임차인은 없고 소유자가 사는 것으로 조사됐습니다. · 건물 내부 벽체·천장에 누수 흔적이 있고, 토지 서쪽 경계가 이웃 땅을 침범할 가능성이 있다고 적혀 있습니다. 차량은 집 앞까지 들어갈 수 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경12015
소재지	강북구 수유동 수유동 단독주택
감정가	7억 7,588만 1,360원
최저가	6억 2,070만 5,000원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	6,207만 500원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	임차인이 없고 인수되는 권리도 적혀 있지 않아 권리는 단순합니다. 대신 누수 흔적, 서쪽 경계가 이웃 땅을 침범할 가능성, 차량 진입 불가가 걸립니다.

CASE

사건 개요

법원	서울북부지방법원 경매2계
경매 종류	임의경매 (청구금액 6,000만원)
경매 개시	2025년 2월 27일
매각 장소	제101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

근저당권 등 담보를 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 6,000만원으로 감정가보다 훨씬 작습니다.

이해관계인은 소유자, 채권자, 채무자입니다. 채무자 표시에 ‘망’이라는 글자가 붙어 있어 상속과 관련된 사건일 수 있으니 사건기록에서 확인하세요.

참고 일괄매각과 제시외 건물이란? 토지와 건물을 한꺼번에 파는 것이 일괄매각이고, 제시외 건물은 경매 목록에 따로 올라 있지 않은 건물입니다. 이 물건은 제시외 건물이 포함된다고 명세서에 적혀 있으니, 어느 부분인지 감정평가서와 현장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강북구 수유동 442-47
대지권	159.0㎡ (48.1평)
건물	연와조(벽돌) 세멘와즙 지붕 지상 2층 단독주택입니다. 1층 62.68㎡, 2층 48.59㎡이고 건축물대장상 1974년 5월 사용승인된 건물입니다.

감정평가서에 방 3, 거실 2, 주방 1, 욕실 2, 창고 1이 있다고 적혀 있고, 위생·급배수설비와 도시가스 난방이 되어 있습니다. 내부 벽체와 천장에 누수 흔적이 보인다고 합니다.

LOCATION

강북구 수유동 입지와 주변

건물은 우이신설선 화계역 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 작은 점포가 있는 주택지대입니다.

인근에 버스정류장과 화계역이 있어 대중교통은 보통이지만 본건까지 차량 진입은 불가능하다고 적혀 있습니다. 도로 폭과 용도지역 같은 자세한 내용은 감정평가서와 토지이용계획으로 확인하세요.

PRICE

수유동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.20	7억 7,588만 1,360원 (100%)	유찰
2회	2026.11.24	6억 2,070만 5,000원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	4억 9,656만 4,000원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	3억 9,725만 1,000원 (51%)	–

감정가는 7억 7,588만 1,360원입니다. 수유동 단독·다가구 최근 12개월 거래 48건의 평균은 약 6억 2,595만원으로, 최저가 6억 2,070만 5,000원과 거의 같습니다.

다만 건물·토지 크기와 연식이 제각각이라 거친 비교입니다.

비슷한 크기 사례로 2026년 10월 7억 3,000만원(토지 122.6㎡, 건물 107.61㎡, 1972년 건축), 10월 5억 1,500만원(토지 152㎡, 건물 90.05㎡, 1970년), 7월 8억 1,500만원(토지 151.1㎡, 건물 129.45㎡, 1968년)이 있습니다. 가격 폭이 5억~8억대로 넓어 이 집만의 상태를 따져야 합니다.

또 유찰되면 4억 9,656만 4,000원까지 내려갑니다. 누수 수리, 경계 문제, 노후 건물 손질 비용을 입찰가에서 먼저 빼 보세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 수유동 단독주택 2025타경12015 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 임차인이 없습니다. 감정평가서에는 소유자가 살고 있는 것으로 소유자에게 직접 물어 조사했다고 적혀 있고, 전입세대확인서에는 채무자가 올라 있습니다.

소유자(채무자)가 사는 집이라 낙찰 뒤 집을 비우는 협의(명도)가 필요합니다. 점유 상태는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

수유동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2020.01.06.근저당권
법원 특이사항	일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지: 목측으로 본건 토지 서측 경계가 인접지를 침범할 가능성이 있음(감정평가서 참조). 건물: 내부 벽체 및 천장에 누수의 흔적이 관찰됨.

말소기준권리는 2020년 1월 6일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인도, 인수되는 권리도 적혀 있지 않습니다. 다만 등기부와 명세서 원문은 직접 확인하세요.

청구금액(6,000만원)이 감정가보다 많이 작은 임의경매는 채무자가 돈을 갚아 경매가 취하될 수도 있습니다. 입찰 전에 법원 사건 조회로 진행 상태를 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순하지만 물건 상태를 확인해야 합니다 임차인과 인수되는 권리는 적혀 있지 않습니다. 하지만 누수, 경계 침범 가능성, 차량 진입 불가, 1974년 건물의 노후도는 입찰가에 반영해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 6,207만 500원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자(채무자)가 살고 있는 것으로 조사됐습니다. 낙찰 뒤 집을 비우는 협의나 인도명령 절차가 필요하고, 이사비 합의 여부에 따라 비용이 달라집니다. 금액은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 1~3% 1주택 기준 단독주택 취득세는 6억원 이하 1%대, 6억원 초과 9억원 이하는 1~3% 사이에서 올라갑니다. 이 물건 최저가는 6억원을 조금 넘습니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강북구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1누수: 어느 방·천장인지, 수리 범위가 얼마나 될지 현장에서 확인하세요. 2토지 경계: 서쪽 경계가 이웃 땅을 침범할 가능성이 있다고 하니 지적측량 결과와 이웃 관계를 확인하세요. 3제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물이 어디인지, 합법인지 구청 건축과에서 확인하세요. 4진입로: 차량 진입이 안 되니 이사·공사 때 어떻게 하는지 현장에서 확인하세요. 5점유 상태: 소유자(채무자)가 살고 있으니 집 비우기 협의가 가능한지 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 임차인·인수 권리가 명세서에 없음 ＋ 최저가가 최근 1년 평균 거래가와 비슷한 수준 ＋ 화계역이 가까움(감정평가서 기준) ＋ 토지 159㎡(약 48평)	－ 내부 누수 흔적 － 토지 서쪽 경계 침범 가능성 － 차량 진입 불가 － 1974년 건물이라 노후, 소유자 집 비우기 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 깔끔합니다. 임차인도 인수되는 권리도 적혀 있지 않습니다.

그래서 위험은 권리보다 물건 상태에서 나옵니다. 누수 흔적, 경계 침범 가능성, 차가 못 들어오는 골목, 50년 넘은 건물이 값에 얼마나 반영돼야 하는지가 핵심입니다.

최저가 6억 2,070만원은 최근 평균 거래가 정도라 아직 싸다고 하기 어렵습니다. 수리비와 경계 문제를 뺀 입찰가를 정하시거나, 한 번 더 유찰되는 흐름을 지켜보는 방법도 있습니다.

입찰가는 현장을 직접 보신 뒤 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 수유동 442-47 2025타경12015 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가의 80%인 6억 2,070만 5,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 6,207만 500원입니다.

Q. 누수와 경계 침범 가능성은 어떻게 확인하나요?

A. 명세서에 내부 벽체·천장 누수 흔적과 서쪽 경계 침범 가능성이 적혀 있습니다. 현장 방문과 감정평가서 확인, 필요하면 지적측량으로 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4억 9,656만 4,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)