[주택] 중랑구 면목동 단독주택 경매 2025타경1825 | 최저가 4억 7,909만 5,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 중랑구 주택 경매 면목동 단독주택(2025타경1825) 물건을 살펴봅니다.

서울 중랑구 면목동 장안교 북동쪽 가까이의 단독주택(토지 90.6㎡, 약 27.4평)이 두 번 유찰돼 4억 7,909만 5,000원까지 내려왔습니다. 감정가 7억 4,858만 6,320원의 64%입니다.

눈에 띄는 것은 이 땅이 재개발 정비구역 안에 있다는 점입니다. 낙찰받으면 조합원이 될 수 있을까요? 매각물건명세서 비고에 법원이 직접 적어 둔 내용부터 같이 보겠습니다.

법원도 조합원 지위와 부담금은 직접 확인하라고 적어 두었습니다.

핵심 쟁점 · 토지 90.6㎡(약 27.4평)와 건평 16평 남짓한 오래된 주택(1975년 사용승인)이며, 제시외 건물을 포함해 일괄매각입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 4억 7,909만 5,000원부터 시작합니다. 다음 회차는 3억 8,327만 6,000원입니다. · 2026년 1월 정비구역으로 지정됐지만 조합설립인가 전이라, 낙찰자의 조합원 지위와 부담금은 아직 정해지지 않았습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경1825
소재지	중랑구 면목동 면목동 단독주택
감정가	7억 4,858만 6,320원
최저가	4억 7,909만 5,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	4,790만 9,500원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	감정가의 64%까지 내려왔고 재개발 정비구역 안에 있습니다. 다만 조합원 지위와 부담금이 정해지지 않았고, 소유자 가족이 살고 있어 확인할 것이 많습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울북부지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 3,000만원)
경매 개시	2025년 6월 5일
매각 장소	제101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 3,000만원이고, 이해관계인에는 근저당권자, 임차인, 교부권자, 채권자가 있습니다.

소유자가 채무자를 겸하고 있습니다.

참고 정비구역이면 낙찰자도 조합원이 되나요? 명세서 비고에 따르면 이 땅이 속한 면목8구역은 2025년 12월 5일 조합설립추진위원회가 만들어졌고 2026년 1월 15일 정비구역으로 지정됐습니다. 조합설립인가가 아직 나지 않아 소유자는 ‘조합원’이 아니라 ‘토지등소유자’ 자격이고, 법원은 매수 희망자가 조합원 지위 승계 여부와 부담금을 이후 만들어질 조합과 관할 기관에 직접 확인하라고 적었습니다. 감정평가서에는 정비예정구역(2025년 1월 9일)으로 건축·토지분할 행위가 3년간 제한된다는 내용도 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 중랑구 면목동 172-24
대지권	90.6㎡ (27.4평)
건물	연와조(벽돌조) 시멘와즙 지상 1층 단독주택과 점포 1동, 토지 90.6㎡, 건평 16평 3홉 3작 (1975년 10월 22일 사용승인)

감정평가서에 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방이 있다고 적혀 있습니다. 외벽은 적벽돌과 페인트, 내부는 벽지·타일·비닐장판입니다.

소유자 가족이 살고 있다고 탐문돼 내부는 현장에서 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

중랑구 면목동 입지와 주변

건물은 중랑구 면목동 장안교 북동쪽 인근에 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대·다가구주택, 소규모 상가주택, 근린생활시설, 아파트단지가 섞인 후면 주택지대입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스 정류장이 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

면목동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.08	7억 4,858만 6,320원 (100%)	유찰
2회	2026.10.20	5억 9,886만 9,000원 (80%)	유찰
3회	2026.11.24	4억 7,909만 5,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	3억 8,327만 6,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	3억 662만 1,000원 (41%)	–

감정가는 7억 4,858만 6,320원이고, 최저가는 4억 7,909만 5,000원입니다. 면목동 단독·다가구 최근 12개월 평균 거래가는 8억 808만원(89건)이지만 건물 크기와 건축연도가 제각각이라 그대로 비교하기는 어렵습니다.

토지가 비슷한 90.2㎡ 단독주택(1973년 건축, 연면적 81.82㎡)은 2026년 9월 3억 9,000만원에 거래됐습니다. 토지 105.1㎡ 다가구(1989년 건축)는 2026년 11월 5억 6,900만원이었습니다.

본건과 같은 조건의 거래는 아니니 참고만 하세요.

또 유찰되면 3억 8,327만 6,000원까지 내려갑니다. 소유자 가족이 살고 있어 월세 수익형 물건은 아닙니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 면목동 단독주택 2025타경1825 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	1997.04.02	있음

매각물건명세서에는 1997년 4월 2일 전입한 임차인이 대항력 있는 것으로 올라 있지만, 보증금과 확정일자는 자료에 없습니다.

근저당권자가 낸 배당배제신청서에 가족관계증명서가 붙어 있고, 그에 따르면 이 점유자는 소유자의 배우자입니다. 감정평가서에도 소유자 가족이 거주한다고 적혀 있습니다.

실제 임대차인지, 가족의 거주인지는 현장과 사건기록에서 확인하세요.

RIGHTS

면목동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2022. 12. 1. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. 중랑구와 조합설립추진위원회의 사실조회 회신에 따르면 면목8구역 재개발 정비구역은 2026년 1월 15일 지정됐고, 조합설립인가 전이라 소유자는 토지등소유자 자격임. 매수신청인은 조합원 지위 승계 여부와 부담금 등을 이후 설립될 조합 및 주무관청에 확인해야 함. 점유자는 소유자의 배우자로 기재됨

말소기준권리는 2022년 12월 1일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

1997년 전입 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 다만 소유자 배우자로 기재돼 있고 보증금도 자료에 없어, 낙찰자가 떠안을 보증금이 있는지는 명세서 원문으로 확인해야 합니다.

이 자료에는 인수되는 권리가 따로 표시돼 있지 않습니다.

권리 판정 · 주의 가격보다 재개발 권리와 점유 정리가 쟁점입니다 법적으로 지워지지 않는 권리는 자료에서 보이지 않습니다. 하지만 조합원 지위와 부담금이 정해지지 않았고, 소유자 가족이 살고 있어 명도 협의가 필요합니다. 재개발 일정이 길어질 수 있다는 점도 감안해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 4,790만 9,500원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 소유자 가족이라 인도명령과 이사비 협의가 필요할 수 있습니다. 정해진 금액은 자료에 없으니 입찰 전에 점유 상황을 확인하고 여유 있게 잡으세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가가 6억원 이하이고 주택 면적이 85㎡ 이하라면 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 정비구역 물건이라 세율과 이후 부담금은 다를 수 있으니 중랑구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 비고 원문: 조합원 지위 승계와 부담금에 관한 법원 문구를 직접 읽어 보세요. 2재개발 진행 단계: 조합설립인가가 났는지, 구청 정비사업 담당 부서에 확인하세요. 3점유자와 임차권: 1997년 전입 임차인의 보증금과 실제 거주자를 현장에서 확인하세요. 4제시외 건물: 일괄매각되는 제시외 건물의 위치와 상태를 확인하세요. 5입찰가: 감정가가 아니라 비슷한 토지 면적 거래(3억 9,000만원, 5억 6,900만원)를 기준으로 상한을 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 64%까지 내려온 최저가 ＋ 재개발 정비구역으로 지정된 지역 ＋ 토지 27.4평에 차량 접근 가능 ＋ 근저당권 외 인수 권리가 자료에서는 보이지 않음	－ 조합원 지위와 부담금이 아직 정해지지 않음 － 소유자 가족이 거주 중이라 명도 협의 필요 － 1975년 사용승인 낡은 건물, 정비예정구역 행위제한

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

재개발 구역이라는 말만 들으면 기대가 커지지만, 이 물건은 아직 그 이야기가 시작 단계입니다. 조합설립인가 전이라 조합원이 되는지, 부담금이 얼마인지 법원도 모른다고 적었습니다.

이 불확실성 때문에 두 번 유찰됐을 가능성이 있습니다.

입찰한다면 재개발이 늦어지거나 끝내 안 되더라도 감당할 수 있는 가격이어야 합니다. 비슷한 토지 면적 거래가 3억 9,000만원이었던 만큼 최저가 4억 7,909만원 위로 올리는 것은 조심하세요.

점유자와 구청에 먼저 확인하는 것을 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 면목동 단독주택 2025타경1825 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 7억 4,858만 6,320원의 64%인 4억 7,909만 5,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 4,790만 9,500원입니다.

Q. 재개발 구역인데 낙찰자가 조합원이 되나요?

A. 정해지지 않았습니다. 조합설립인가 전이라 법원도 조합원 지위 승계 여부와 부담금을 이후 설립될 조합과 관할 기관에 확인하라고 적었습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3억 8,327만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)