[아파트] 관악구 신림동 삼성산주공아파트 경매 2025타경104626 | 최저가 5억 960만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 아파트 경매 신림동 삼성산주공아파트(2025타경104626) 물건을 살펴봅니다.

서울 관악구 신림동 삼성산주공아파트 302동 19층(전용 83.21㎡, 약 25.2평)이 한 번 유찰돼 5억 960만원부터 시작합니다. 감정가 6억 3,700만원의 80%입니다.

같은 단지 같은 면적이 최근 6억 4,000만~6억 9,000만원에 거래됐습니다. 숫자만 보면 싸 보이는데, 권리에는 문제가 없을까요? 매각물건명세서와 현황조사서를 같이 열어 보겠습니다.

소유자가 살고 있다고 보고됐을 뿐, 낙찰자가 떠안을 권리는 자료에 없습니다.

핵심 쟁점 · 전용 83.21㎡(약 25.2평), 25층 건물의 19층입니다. 2000년 8월 3일 사용승인됐습니다. · 한 번 유찰돼 감정가 6억 3,700만원의 80%인 5억 960만원부터 시작합니다. 다음 회차는 4억 768만원입니다. · 말소기준권리는 2021년 6월 16일 근저당권이고, 세입자나 인수되는 권리는 자료에서 보이지 않습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104626
소재지	관악구 신림동 신림동 삼성산주공아파트 302동 19층1913호
면적	전용 83.21㎡ (25.2평)
감정가	6억 3,700만원
최저가	5억 960만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	5,096만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	감정가의 80%지만 최근 같은 면적 거래가와 비교하면 아직 낮은 편입니다. 인수될 권리는 자료에 없고 소유자 점유로 보고됐습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 4억 7,672만 2,591원)
경매 개시	2025년 12월 17일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 4억 7,672만 2,591원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 소유자, 승계인, 교부권자, 채권자가 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 1714 삼성산주공아파트 302동 19층1913호
전용면적	83.21㎡ (25.2평)
대지권	32.93㎡ (10.0평)
건물	철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 25층 건물 중 19층 1913호, 전용 83.21㎡, 대지권 32.9334㎡ (2000년 8월 3일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 2,022만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 점유자를 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

건물은 신림동 광신고등학교 남쪽 인근에 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공원이 있는 지역입니다.

차로 드나들 수 있고 가까이에 마을버스와 노선버스 정류장이 있습니다. 토지는 단지 안팎으로 포장도로에 접합니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신림동 삼성산주공아파트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	6억 3,700만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	5억 960만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	4억 768만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	3억 2,614만 4,000원 (51%)	–

감정가는 6억 3,700만원이고, 같은 단지 같은 면적(83.21㎡)의 최근 실거래는 2026년 10월 30일 6억 5,500만원(19층), 10월 27일 6억 9,000만원(10층), 10월 24일 6억 8,500만원(17층)입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 6억 797만원(33건)입니다.

최저가 5억 960만원은 최근 평균보다 약 9,800만원 낮고, 최근 거래보다는 1억 5,000만원 안팎 낮습니다. 또 유찰되면 4억 768만원까지 내려갑니다.

같은 면적 전세는 2026년 10월~11월에 3억 5,500만~3억 6,000만원 거래가 있었습니다. 월세는 보증금 1억원에 월 126만원, 보증금 2억 2,000만원에 월 75만원 거래가 있었습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 삼성산주공아파트 2025타경104626 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

명세서에는 세입자가 없고, 전입세대확인서에는 소유자가 등재돼 있습니다. 집행관은 점유자를 만나지 못해 안내문을 붙였고, 연락이 없어 소유자 점유로 보고했습니다.

다만 보고서에도 점유관계는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 실제 거주자는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

신림동 삼성산주공아파트 권리 분석

말소기준권리	2021.06.16. 근저당권
법원 특이사항	없음 (현황조사서: 전입세대확인서에 소유자 등재, 점유자를 만나지 못해 소유자 점유로 보고, 점유관계는 별도 확인 필요)

말소기준권리는 2021년 6월 16일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

대항력 있는 세입자는 자료에 없고, 낙찰자가 인수하는 권리도 올라 있지 않습니다. 다만 소유자가 살고 있으면 낙찰 뒤 인도명령으로 정리해야 합니다.

권리 판정 · 안전 권리상 걸리는 것은 없고, 점유와 규제만 확인하면 됩니다 인수되는 권리와 세입자가 자료에 없고 최저가가 최근 거래보다 낮습니다. 남은 확인은 소유자 점유 정리, 내부 상태, 관리비 체납, 토지거래허가구역 관련 확인입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 5,096만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 적음 소유자 점유로 보고돼 세입자 이사비 문제는 크지 않아 보입니다. 낙찰 후 소유자가 나가지 않으면 인도명령을 신청해야 합니다. 금액은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가가 6억원 이하이고 전용 85㎡ 이하 주택이라면 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 6억원을 넘기거나 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유 상태: 전입세대확인서에 소유자가 등재돼 있으니 실제 거주 여부를 확인하세요. 2관리비: 19층 아파트의 체납 관리비를 관리사무소에서 확인하세요. 3토지거래허가구역: 감정평가서에 아파트 대상 허가구역(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)이 적혀 있습니다. 경매 낙찰에 적용되는지 법원·구청에 확인하세요. 4내부 상태: 내부를 보지 못했으니 도배·설비 상태를 감안해 입찰가를 정하세요. 5대출·자금: 최저가 5억 960만원, 보증금 5,096만원 기준으로 잔금 대출 가능 금액을 미리 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최근 같은 면적 실거래보다 낮은 최저가 ＋ 인수되는 권리와 세입자가 자료에 없음 ＋ 25층 중 19층 고층, 승강기 있음 ＋ 같은 단지 거래가 활발(12개월 33건)	－ 내부를 보지 못함 － 소유자 점유라 인도 절차 필요 － 낙찰가 총액이 커서 대출·세금 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다. 세입자가 없고 소유자 점유로 보고됐으며, 낙찰자가 인수할 권리가 자료에 없습니다.

최저가도 최근 평균 거래가보다 낮습니다.

다만 경쟁이 붙으면 낙찰가가 시세에 가까워질 수 있습니다. 같은 단지 최근 거래 6억 4,000만~6억 9,000만원을 기준으로 상한을 정하고, 낙찰가가 6억원을 넘으면 취득세가 달라진다는 점도 계산에 넣으세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 삼성산주공아파트 2025타경104626 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 6억 3,700만원의 80%인 5억 960만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 5,096만원입니다.

Q. 낙찰받으면 세입자를 내보내야 하나요?

A. 자료상 세입자는 없고 소유자 점유로 보고됐습니다. 실제 거주자는 현장에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 211호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4억 768만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 관악구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)