[오피스텔] 송파구 방이동 대명벨리온 경매 2025타경52356 | 최저가 1억 7,900만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 오피스텔 경매 방이동 대명벨리온(2025타경52356) 물건을 살펴봅니다.

몽촌토성역 가까운 송파구 방이동의 대명벨리온 17층 1704호(전용 17.12㎡, 약 5.2평)가 신건으로 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 1억 7,900만원입니다.

같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 1억 5,700만원(2026년 10월, 16층)이니 최저가가 더 높습니다.

세입자는 보증금 1억 7,500만원에 임차권등기까지 한 상태로, 직접 경매를 신청했습니다. 낙찰가가 내려가면 이 보증금은 누가 얼마나 책임지게 될까요?.

보증금이 최근 실거래가보다 큽니다. 낙찰가가 내려가면 모자라는 돈은 낙찰자 몫입니다.

핵심 쟁점 · 전용 17.12㎡(약 5.2평) 오피스텔, 지하 5층·지상 17층 건물의 17층 1704호입니다. · 신건이라 감정가와 같은 1억 7,900만원부터 시작합니다. 최근 같은 건물 거래(1억 5,700만원)보다 높습니다. · 보증금 1억 7,500만원, 임차권등기, 대항력이 있는 세입자가 경매를 직접 신청했고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52356
소재지	송파구 방이동 방이동 대명벨리온 17층1704호
면적	전용 17.12㎡ (5.2평)
감정가	1억 7,900만원
최저가	1억 7,900만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,790만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자(임차권등기 있음)가 직접 경매를 신청했고 보증금이 1억 7,500만원입니다. 명세서에는 배당에서 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 7,861만 6,300원)
경매 개시	2025년 12월 3일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 사람이 세입자 본인이라고 명세서에 적혀 있고, 청구금액은 1억 7,861만 6,300원입니다.

이해관계인에는 임차인, 임차권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자가 있습니다.

참고 임차권등기는 왜 낙찰자에게 중요할까? 임차권등기는 세입자가 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 못 받고 이사하면서 권리를 지키려고 하는 등기입니다. 이 물건의 세입자는 계약 기간이 2025년 4월 26일까지였고 2025년 11월 12일에 배당을 요구했습니다. 명세서에 ‘이 임차권등기는 낙찰자에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수한다’고 적혀 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 17층1704호
전용면적	17.12㎡ (5.2평)
대지권	10.51㎡ (3.2평)
건물	철근콘크리트구조 지하 5층·지상 17층 건물의 17층 1704호 (오피스텔)
전용 평당 최저가	약 3,442만원

감정평가서에 위생·급배수·난방·소화전설비, 승강기, 주차장이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있고 사람이 없어 점유자를 만나지 못했습니다.

세입자는 이미 이사했을 수 있으니 내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

송파구 방이동 입지와 주변

건물은 송파구 방이중학교 북서쪽 인근에 있고, 주변은 오피스텔, 공동주택, 숙박시설이 섞여 있는 일반상업지역입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 적었습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 지하철 몽촌토성역이 있습니다. 토지는 북쪽·서쪽으로 폭 약 8m, 남쪽으로 폭 약 10m 도로에 붙어 있습니다.

PRICE

방이동 대명벨리온 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	1억 7,900만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,320만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,456만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 1억 7,900만원입니다. 같은 건물 같은 면적(17.12㎡)의 실거래는 2026년 10월 1억 5,700만원(16층), 5월 1억 6,700만원(17층), 4월 1억 6,800만원(8층), 6월 1억 3,100만원(13층)입니다.

12개월 평균은 약 1억 6,000만원(16건, 면적 혼합)입니다.

최저가가 평균보다 약 1,900만원 높습니다. 유찰되면 1억 4,320만원까지 내려가는데, 이때 낙찰되면 세입자 보증금 1억 7,500만원에 단순 계산으로 약 3,180만원이 모자랍니다(집행비용·세금 등 우선 배당 빼기 전).

월세는 같은 건물에서 보증금 1,000만원에 월 85만원(2026년 10월 5층·6층·15층)이 여러 건 거래됐습니다. 단순 계산으로 1년 1,020만원이라 최저가 기준 수익률이 5%대 후반입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 방이동 대명벨리온 2025타경52356 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.04.27	있음

명세서에 세입자가 2023년 4월 27일 전입, 2023년 4월 20일 확정일자, 보증금 1억 7,500만원으로 적혀 있고, 임대차 기간은 2023년 4월 27일부터 2025년 4월 26일까지입니다. 이 세입자가 경매를 신청한 채권자이고, 임차권등기를 했습니다.

집행관이 찾아갔을 때는 문이 닫혀 있고 사람이 없었습니다. 임차권등기를 했으니 이미 이사했을 가능성이 있지만, 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

방이동 대명벨리온 권리 분석

말소기준권리	2024.10.25. 압류
법원 특이사항	없음. 다만 명세서에 ‘매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라는 문구가 있습니다.

말소기준권리는 2024년 10월 25일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2023년 4월에 전입하고 확정일자를 받아 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 낙찰대금에서 보증금을 먼저 배당받고 모자란 금액은 낙찰자가 인수합니다.

압류권자와 교부권자가 있어 세금이 먼저 배당되면 세입자가 받을 몫이 줄어들 수 있습니다. 배당표가 나오기 전에는 정확한 인수액을 알 수 없습니다.

권리 판정 · 주의 최저가에 낙찰돼도 시세보다 비싸고, 낮게 낙찰되면 인수액이 커집니다 세입자가 직접 신청한 경매라 보증금 금액은 분명합니다. 하지만 보증금(1억 7,500만원)이 최근 실거래가(1억 5,700만원)보다 커서, 시세에 맞춰 낙찰받으면 모자라는 돈을 낙찰자가 낼 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,790만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차권등기를 했으니 이미 이사했을 가능성이 있지만 집행관이 아무도 만나지 못했습니다. 실제 점유는 현장에서 확인하고, 보증금 배당 후 열쇠를 넘기는 절차는 세입자와 협의해야 합니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 주택이 아니라 일반 건축물 세율(약 4.6%)이 적용되는 것이 보통입니다. 1억 7,900만원 기준 약 820만원이지만 용도와 주택 수에 따라 달라질 수 있으니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 문구: 임차권등기 인수 문구와 배당 순서를 원문에서 직접 읽어 보세요. 2배당 계산: 낙찰가에서 세금과 비용을 뺀 뒤 세입자가 받는 금액과 모자라는 금액을 계산하세요. 3관리비: 오피스텔은 관리비가 큰 편이라 체납 금액을 관리사무소에 확인하세요. 4실제 점유: 이사를 나갔는지 현장에서 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 1억 3,100만~1억 6,800만원, 월세 보증금 1,000만원에 85만원을 기준으로 삼으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 몽촌토성역 가까운 일반상업지역 ＋ 보증금 금액이 서류에 분명함 ＋ 월세 수요가 확인되는 건물(최근 월세 거래 다수) ＋ 승강기·주차장 있음	－ 최저가가 최근 실거래보다 높음 － 보증금이 시세보다 커서 인수 위험 － 전용 5.2평 소형 오피스텔 － 오피스텔이라 취득세율이 높음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

신건이라 최저가가 가장 높은 회차입니다. 같은 건물 최근 거래보다 비싸고, 세입자 보증금 1억 7,500만원도 최근 거래보다 큽니다.

이 가격에 낙찰받으면 시세보다 비싸게 사는 셈입니다.

가격이 내려오면 이야기가 달라지지만, 내려올수록 세입자가 받지 못하는 돈이 늘고 그 몫은 낙찰자에게 옵니다. ‘낙찰가 + 모자라는 보증금’을 합쳐 시세와 비교해 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 대명벨리온 2025타경52356 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 1억 7,900만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,790만원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에 ‘배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다. 낙찰가가 낮아 세입자가 보증금을 다 받지 못하면 모자라는 만큼을 낙찰자가 내야 할 수 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 4,320만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 송파구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)