[아파트] 강남구 삼성동 삼성브르넨 경매 2025타경104735 | 최저가 26억 4,800만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강남구 아파트 경매 삼성동 삼성브르넨(2025타경104735) 물건을 살펴봅니다.

서울 강남구 삼성동 경기고등학교 동쪽 가까이에 있는 삼성브르넨 8층 801호(전용 63.87㎡, 약 19.3평)가 한 번 유찰돼 26억 4,800만원까지 내려왔습니다. 감정가 33억 1,000만원의 80%입니다.

그런데 건축물대장에 ‘위반건축물’이 표시돼 있습니다. 소유자는 신탁회사이고 청구금액은 47억원이 넘습니다.

숫자가 큰 만큼 확인할 것도 많은 이 물건을 하나씩 열어 보겠습니다.

최저가가 최근 평균 거래가보다 높습니다. 위반건축물 확인 없이 입찰하면 안 됩니다.

핵심 쟁점 · 전용 63.87㎡(약 19.3평), 면적이 8층 41.5㎡와 9층 22.37㎡로 나뉘어 적혀 있어 8층과 9층에 걸친 구조로 보입니다. · 한 번 유찰돼 감정가의 80%인 26억 4,800만원부터 시작합니다. 삼성동 비슷한 면적 12개월 평균 거래가(24억 5,854만원)보다 높습니다. · 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있어 원상회복 의무가 있는지 구청에 확인해야 합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경104735
소재지	강남구 삼성동 삼성동 삼성브르넨 8층801호
면적	전용 63.87㎡ (19.3평)
감정가	33억 1,000만원
최저가	26억 4,800만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2억 6,480만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 18일(수) 10:00
한 줄 판단	세입자 대항력은 없어 보증금 인수 걱정은 서류상 없습니다. 하지만 위반건축물 표시와 신탁회사 소유라는 점, 평균 거래가보다 높은 최저가를 먼저 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매8계
경매 종류	임의경매 (청구금액 47억 1,845만 4,451원)
경매 개시	2026년 1월 2일
매각 장소	제4별관 제211호법정(2층)
매각결정기일	2026년 11월 25일(수)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 47억 1,845만 4,451원으로 감정가보다 큽니다.

소유자는 신한자산신탁 주식회사로 적혀 있고, 채무자는 따로 있습니다. 이해관계인에는 압류권자, 교부권자, 임차인이 있습니다.

참고 위반건축물 표시는 무엇인가요? 법원 명세서는 집합건축물대장 표제부(갑)에 ‘위반건축물’이 기재돼 있으니 원상회복 의무가 있는지 해당 구청에 확인하라고 안내합니다. 어느 부분이 위반인지, 되돌리는 비용이 얼마인지는 자료에 없습니다. 8층과 9층에 걸친 구조와 관련이 있는지도 구청에 함께 물어보세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 8층801호
전용면적	63.87㎡ (19.3평)
대지권	13.88㎡ (4.2평)
건물	철근콘크리트구조 지하 4층·지상 20층 건물의 8층 801호 (2021년 10월 19일 사용승인, 건물 전체는 아파트 22세대·오피스텔 6실·근린생활시설 3호)
전용 평당 최저가	약 13,720만원

감정평가서에 아파트로 이용 중이고 급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서에 세대주 1명이 올라 있어 그 사람이 임차인으로 기재됐습니다.

감정평가서에는 801호와 함께 14층 1402호가 적혀 있어 평가 대상의 범위를 명세서로 확인해야 합니다.

LOCATION

강남구 삼성동 입지와 주변

건물은 경기고등학교 동쪽 가까이에 있고, 아파트와 다세대 같은 공동주택, 상업용·업무용 건물, 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 감정평가서는 교통상황을 ‘양호’로 적었습니다.

인근에 9호선 봉은사역, 7호선 청담역, 버스정류장이 있다고 합니다. 건물 서쪽으로 간선도로인 영동대로, 북쪽으로 차가 다닐 수 있는 도로가 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

삼성동 삼성브르넨 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.14	33억 1,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.18	26억 4,800만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	21억 1,840만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	16억 9,472만원 (51%)	–

감정가는 33억 1,000만원, 최저가는 26억 4,800만원이고 입찰보증금만 2억 6,480만원입니다. 같은 건물의 매매 실거래는 자료에 없어 실거래 확인 필요입니다.

삼성동 비슷한 면적(55~72㎡) 최근 거래는 단지마다 크게 다릅니다. 래미안라클래시 71.95㎡는 36억 2,000만~39억 4,000만원(2026년 6~7월), 삼성동센트럴아이파크 59.96㎡는 29억원(5월)과 31억 8,000만원(7월)이고, 한솔·롯데·풍림 등 오래된 단지는 18억 7,000만~25억 6,000만원대입니다.

12개월 평균은 35건에 24억 5,854만원입니다. 평균에는 단지·층·연식이 섞여 있어 참고만 하세요.

또 유찰되면 20%가 내려가 21억 1,840만원입니다. 같은 건물 전월세는 2026년 8월 보증금 9억 7,375만원에 월 10만원(40.07㎡), 3월 보증금 8억원에 월 200만원(49.86㎡), 1월 보증금 3,000만원에 월 540만원(40.07㎡)으로 보증금과 월세 조합이 제각각이라 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 삼성동 삼성브르넨 2025타경104735 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.10.04	없음

현황조사에서 집행관이 점유자를 만나지 못했고 안내문을 현관문에 붙였습니다. 전입세대확인서에 올라 있는 세대주 1명(2023년 10월 4일 전입)을 임차인으로 기재했으며, 점유관계는 별도 확인이 필요하다고 적었습니다.

보증금과 확정일자는 자료에 없습니다.

이 세입자는 전입이 근저당(2022년 1월 14일)보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 소유자가 신탁회사라서 이 임대차가 어떤 계약인지는 자료로 알 수 없습니다.

RIGHTS

삼성동 삼성브르넨 권리 분석

말소기준권리	2022. 1. 14. 근저당
법원 특이사항	집합건축물대장(표제부, 갑)에 ‘위반건축물’ 표기가 있으므로 위반건축물에 대한 원상회복의무의 유무는 해당 구청에 확인 요함

말소기준권리는 2022년 1월 14일 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤의 압류, 세금 관련 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 전입이 이보다 늦어 대항력이 없고 명세서에도 인수되는 권리는 적혀 있지 않습니다. 다만 위반건축물은 권리가 아니라 건물의 문제라서 낙찰돼도 저절로 사라지지 않습니다..

권리 판정 · 주의 권리는 단순하지만 위반건축물과 신탁이 숙제입니다 세입자 대항력이 없어 보증금 인수 걱정은 서류상 없습니다. 하지만 위반건축물의 원상회복 의무와 신탁 관련 권리관계, 점유 확인은 입찰 전에 끝내야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2억 6,480만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 전입세대확인서의 세대주 1명을 임차인으로 본 상태입니다. 실제 거주자와 계약 내용에 따라 협의 비용이 달라집니다.

3. 예상 취득세 약 3.3% 1주택 기준 9억원 초과 주택은 취득세 3%에 지방교육세 등을 더해 3%대입니다(전용 85㎡ 이하). 이미 집이 있거나 조정대상지역이면 훨씬 높아질 수 있으니 강남구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1위반건축물: 구청에서 어떤 부분이 위반인지, 원상회복과 과태료·이행강제금이 어떻게 되는지 확인하세요. 2신탁 관계: 소유자가 신탁회사입니다. 등기부와 신탁 관련 서류로 권리 순서를 확인하세요. 3물건 범위: 감정평가서에 801호와 1402호가 함께 적혀 있습니다. 명세서와 감정평가서로 평가 대상을 확인하세요. 4점유·내부: 아무도 만나지 못했습니다. 가능하면 관리사무소로 거주 여부를 확인하세요. 5토지거래허가구역·자금: 감정평가서에 허가구역 기재가 있습니다. 해당 여부를 구청에서 확인하고, 보증금 2억 6,480만원과 잔금 계획을 먼저 세우세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 봉은사역(9호선)·청담역(7호선) 인근 ＋ 2021년 사용승인, 승강기 2대 ＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80% ＋ 대항력 있는 세입자 없음	－ 최저가가 12개월 평균 거래가보다 높음 － 위반건축물 표시가 있음 － 신탁회사 소유, 청구금액이 큼 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

솔직히 지금 가격은 싸다고 말하기 어렵습니다. 최저가 26억 4,800만원이 삼성동 비슷한 면적 평균(24억 5,854만원)보다 약 1억 9,000만원 높고, 단지마다 가격 차이가 커서 평균만으로는 판단이 어렵습니다.

위반건축물이 어떤 내용인지 구청에서 확인되기 전에는 입찰을 권하지 않습니다. 한 번 더 유찰돼 21억 1,840만원이 되면 계산이 달라질 수 있으니, 그때까지 구청 확인과 시세 조사를 해 두시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 삼성브르넨 2025타경104735 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 33억 1,000만원의 80%인 26억 4,800만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2억 6,480만원입니다.

Q. 위반건축물이 있어도 입찰할 수 있나요?

A. 입찰은 가능하지만 원상회복 의무가 낙찰자에게 올 수 있습니다. 명세서도 구청 확인을 안내하니 입찰 전에 위반 내용을 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호 법정(2층)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 21억 1,840만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)