[주택] 강서구 등촌동 그레이스힐 경매 2025타경13441 | 최저가 1억 6,400만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 주택 경매 등촌동 그레이스힐(2025타경13441) 물건을 살펴봅니다.

서울 강서구 등촌동 그레이스힐 14층 1513호(건물 32.69㎡, 약 9.9평)가 한 번 유찰돼 1억 6,400만원까지 내려왔습니다. 가양역 10번 출구 남쪽 가까이에 있습니다.

그런데 이 호실은 일반 주택이 아니라 교육연구시설, 곧 노인복지주택으로 쓰이고 있고, 토지에는 2006년에 등기된 구분지상권이 걸려 있습니다. 이런 물건은 싸 보여도 괜찮을까요?.

토지에 구분지상권이 있고 용도 제한도 확인해야 하는 물건입니다.

핵심 쟁점 · 건물 면적 32.69㎡(약 9.9평), 15층 건물의 14층 1513호입니다. 건축물대장상 교육연구시설이고 노인복지주택으로 이용 중이라고 합니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 500만원의 80%인 1억 6,400만원부터 시작합니다. · 명세서에 토지 별도등기(을구 9번 구분지상권, 2006년 12월 13일 등기)가 적혀 있고, 점유자는 폐문부재로 알 수 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경13441
소재지	강서구 등촌동 등촌동 그레이스힐 제14층 제1513호
감정가	2억 500만원
최저가	1억 6,400만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,640만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	한 번 유찰돼 최저가가 감정가 2억 500만원의 80%인 1억 6,400만원입니다. 임차인은 보이지 않지만, 낙찰자가 이어받는 토지 구분지상권이 있고 노인복지주택이라는 용도 때문에 확인할 것이 많습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 5,731만 1,695원)
경매 개시	2025년 11월 27일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 5,731만 1,695원이고, 경매개시결정은 2025년 11월 27일입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 지상권자, 교부권자, 배당요구권자가 있습니다.

참고 구분지상권이란? 남의 토지의 위나 아래 일정한 공간을 쓸 수 있도록 등기한 권리입니다. 이 사건은 1토지 을구 9번에 2006년 12월 13일 등기돼 있고, 명세서에 인수되는 권리로 적혀 있습니다. 감정평가서 용도지역 칸에 도시철도(9호선) 저촉 표시가 있어 관련이 있을 수 있지만 자료만으로는 알 수 없습니다. 등기부 원문으로 권리의 범위와 기간을 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 등촌동 717 그레이스힐 제14층 제1513호
건물	철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 15층 건물의 14층 1513호 (건축물대장상 교육연구시설·판매시설·제1종근린생활시설, 2006년 11월 사용승인, 승강기 4대, 주차 106대)

감정평가서에 위생·급배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 폐문부재로 아무도 만나지 못했고 전입세대확인서에도 등재자가 없어 점유자는 알 수 없습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인하세요.

LOCATION

강서구 등촌동 입지와 주변

건물은 가양역 10번 출구 남쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 있는 준공업지역이고, 북동쪽으로 폭 약 30m 포장도로로 출입합니다.

차량이 들어갈 수 있고 가양역과 버스정류장이 가까워 감정평가서는 대중교통을 보통으로 적었습니다. 역까지 걷는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

등촌동 그레이스힐 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.22	2억 500만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.24	1억 6,400만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,120만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 496만원 (51%)	–

감정가는 2억 500만원입니다. 같은 건물 거래가 자료에 없어 실거래 확인 필요입니다.

자료에 있는 등촌동 단독·다가구 거래는 건물 종류가 달라 비교 대상이 아닙니다.

한 번 유찰돼 최저가는 1억 6,400만원이고, 또 유찰되면 1억 3,120만원입니다. 청구금액은 1억 5,731만원입니다.

같은 건물 월세·전세 자료도 없어 수익률은 계산하지 않습니다. 노인복지주택은 입주 자격 등이 일반 임대와 다를 수 있으니 확인하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 등촌동 그레이스힐 2025타경13441 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 임차인은 적혀 있지 않습니다. 현황조사 때 폐문부재로 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서·외국인체류확인서·상가건물임대차현황서에도 등재자가 없어 점유관계는 알 수 없습니다.

노인복지주택으로 이용 중이라고 하는데, 누가 어떤 계약으로 쓰는지는 자료에 없습니다. 현장과 관리사무소에서 확인하세요.

RIGHTS

등촌동 그레이스힐 권리 분석

말소기준권리	2012.02.08. 근저당권
법원 특이사항	토지 별도등기 있음(을구 9번 구분지상권 설정등기), 교육연구시설(노인복지주택)로 이용 중임

말소기준권리는 2012년 2월 8일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

하지만 토지에 2006년 12월 13일 등기된 구분지상권은 근저당보다 앞서 있어 지워지지 않고, 낙찰자가 이어받는 것으로 명세서에 적혀 있습니다. 이 권리가 건물 사용에 영향이 있는지는 등기부 원문으로 확인해야 합니다.

권리 판정 · 주의 구분지상권과 용도 제한을 확인하기 전에는 입찰이 어렵습니다 임차인은 보이지 않지만, 낙찰자가 이어받는 토지 구분지상권과 노인복지주택이라는 용도가 걸립니다. 입주 자격이나 사용 제한이 있는지 확인이 필요합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,640만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자와 사용 계약을 알 수 없습니다. 노인복지주택 입주자가 있다면 이사 협의가 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택이 아닌 교육연구시설로 등록돼 있어 주택 세율(1%대)이 아닌 건물 세율(4%대)이 적용될 수 있습니다. 노인복지주택은 분류가 달라질 수 있으니 강서구청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1구분지상권 원문: 토지 등기부 을구 9번의 범위·기간·지료를 확인하세요. 2용도와 입주 자격: 노인복지주택으로 쓸 수 있는 사람과 사용 제한을 관리사무소와 강서구청에 물어보세요. 3점유자와 계약: 누가 어떤 조건으로 쓰는지 현장에서 확인하세요. 4관리비: 큰 건물이라 관리비가 밀렸는지 확인하세요. 5시세: 같은 건물 거래 자료가 없으니 인근 중개사무소로 직접 알아보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80% ＋ 가양역 가까운 위치(감정평가서 기준) ＋ 명세서에 임차인이 없음 ＋ 승강기 4대, 주차 106대 큰 건물	－ 낙찰자가 이어받는 토지 구분지상권 － 주택이 아닌 교육연구시설(노인복지주택) 용도 － 내부와 점유를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 실거래 자료가 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

가격만 보면 감정가의 80%라 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건은 일반 아파트나 오피스텔이 아닙니다.

교육연구시설로 등록된 노인복지주택이라서, 누가 쓸 수 있는지와 어떤 용도로 쓸 수 있는지부터 확인해야 합니다.

게다가 토지 구분지상권을 낙찰자가 이어받습니다. 같은 건물 실거래도 자료에 없어 가격이 싼지 비싼지도 알 수 없습니다.

이 두 가지를 직접 확인하지 못한다면 이번 회차는 건너뛰시길 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 그레이스힐 2025타경13441 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 500만원의 80%인 1억 6,400만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,640만원입니다.

Q. 토지 구분지상권은 낙찰자가 이어받나요?

A. 명세서에 인수되는 권리로 적혀 있어 이어받는 것으로 보입니다. 권리의 범위는 등기부 원문과 명세서로 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 3,120만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)