[빌라] 오산 오산동 트윈펠리스2 경매 2025타경57228 | 최저가 1억 1,270만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 오산 빌라 경매 오산동 트윈펠리스2(2025타경57228) 물건을 살펴봅니다.

경기도 오산시 오산동 성산초등학교 동쪽 인근, 6층 건물 2층에 있는 트윈펠리스2 201호(전용 59.92㎡, 약 18.1평)가 두 번 유찰돼 1억 1,270만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 3,000만원의 49%입니다.

반값이라고 해서 싼 걸까요? 오산동 비슷한 면적의 최근 12개월 평균 거래가는 1억 3,000만원대입니다. 감정가가 시세와 얼마나 다른지, 점유자는 누구인지 차근차근 보겠습니다.

권리 문제는 크지 않은데, 감정가와 실거래의 차이를 꼭 따져야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 59.92㎡(약 18.1평) 다세대(빌라), 6층 건물의 2층입니다. 승강기와 시스템에어컨이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. · 두 번 유찰돼 감정가 2억 3,000만원의 49%인 1억 1,270만원부터 시작합니다. · 세입자가 없고 매각물건명세서에 인수되는 권리가 없습니다. 현황조사에서는 소유자 본인 세대가 전입된 것으로 나옵니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경57228
소재지	오산시 오산동 오산동 트윈펠리스2 2층201호
면적	전용 59.92㎡ (18.1평)
감정가	2억 3,000만원
최저가	1억 1,270만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,127만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	세입자가 없고 매각물건명세서에 인수되는 권리도 없어서 권리 걱정은 비교적 적습니다. 감정가가 오산동 비슷한 면적 평균 거래가보다 한참 높아서 가격이 핵심입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 4,238만 7,668원)
경매 개시	2025년 8월 6일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 4,238만 7,668원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자 3곳, 교부권자(세금 담당 기관) 2곳, 배당요구권자가 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 오산시 오산동 477-9 트윈펠리스2 2층201호
전용면적	59.92㎡ (18.1평)
대지권	26.81㎡ (8.1평)
건물	철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호 (다세대주택)
전용 평당 최저가	약 623만원

감정평가서에는 벽지·인테리어 마감, 도시가스 난방, 시스템에어컨, 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해(폐문부재) 내부를 직접 보지 못했습니다.

현장 확인이 필요합니다.

LOCATION

오산 오산동 입지와 주변

건물은 성산초등학교 동쪽 인근에 있고, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 동쪽 폭 약 6m, 서쪽 폭 약 8m 도로에 닿아 있습니다.

차량이 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 지하철역과의 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

오산동 트윈펠리스2 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.04	2억 3,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.14	1억 6,100만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.16	1억 1,270만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	7,889만원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	5,522만 3,000원 (24%)	–

감정가는 2억 3,000만원이지만, 오산동 비슷한 면적의 최근 12개월 평균 거래가는 약 1억 3,041만원(23건)입니다. 감정가가 평균보다 약 1억원 높고, 최저가 1억 1,270만원은 평균보다 약 1,770만원 낮습니다.

거래 폭도 넓습니다. 2026년 11월 대영빌라 49.45㎡ 1억 1,500만원, 10월 엘림피렌체 63.66㎡ 1억 5,800만원, 6월 월드타워팰리스 57.55㎡ 1억 9,700만원처럼 건물마다 차이가 큽니다.

같은 건물 거래가 없어서 건물·층·연식을 맞춘 비교가 필요합니다.

한 번 더 유찰되면 7,889만원까지 내려갑니다. 월세는 비슷한 면적에서 최근 보증금 3,000만원에 월 65만원(48.94㎡, 3층) 거래가 있습니다.

단순 계산하면 1년 월세 780만원으로, 최저가 기준 세금·수리비 빼기 전 수익률이 6%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 오산동 트윈펠리스2 2025타경57228 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에는 대항력 있는 세입자나 점유자가 적혀 있지 않습니다. 임대차 관계는 이해관계인이 없어 ‘미상’입니다.

현황조사에서 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에는 소유자 본인을 세대주로 하는 세대가 전입되어 있습니다. 소유자가 살고 있다면 낙찰 뒤에 집을 넘겨받는 절차가 필요할 수 있습니다.

RIGHTS

오산동 트윈펠리스2 권리 분석

말소기준권리	2023.09.20. 근저당권
법원 특이사항	공동주택(다세대주택)으로 이용 중이라는 내용이 적혀 있습니다. 그 밖의 특이사항은 확인하지 못했습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 20일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

명세서의 ‘인수되는 권리’와 ‘지상권’은 모두 해당 없음입니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

권리 판정 · 안전 권리 부담은 적고 가격이 쟁점입니다 세입자가 없고 인수할 권리도 없어 서류상 위험은 낮습니다. 남은 확인은 점유 상태, 관리비 체납, 그리고 감정가보다 훨씬 낮은 실제 시세입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,127만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자 본인 세대가 전입되어 있어 소유자가 살고 있을 수 있습니다. 소유자라면 낙찰 뒤 대금을 내고 인도명령(법원이 점유자를 내보내라고 명령하는 절차)으로 정리하는 경우가 많습니다. 실제 점유자는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 오산시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1실제 시세: 같은 건물 거래가 없으니 오산동 비슷한 면적 거래를 건물별로 비교하세요. 2점유 상태: 소유자가 사는지, 비어 있는지 현장과 우편물로 확인하세요. 3세금 체납: 교부권자(세금 담당 기관)가 있어 체납 세금이 배당 순서에 들어갑니다. 사건기록에서 확인하세요. 4관리비: 비어 있었다면 체납 관리비가 있을 수 있습니다. 5내부 상태: 내부를 보지 못했으니 수리비를 넉넉히 잡으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 인수되는 권리와 세입자 없음 ＋ 승강기와 시스템에어컨 등 설비가 있음 ＋ 최저가가 오산동 비슷한 면적 평균 거래가보다 낮음 ＋ 전용 18평대로 가족 거주도 가능	－ 감정가가 시세보다 높아 ‘49%’가 착시일 수 있음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 소유자 점유 가능성으로 집을 넘겨받는 절차가 필요할 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 깨끗한 편입니다. 세입자도 없고 인수할 것도 없어서 초보자도 서류를 이해하기 쉬운 물건입니다.

그래서 다섯 번째가 아니라 두 번째 유찰에도 관심이 몰릴 수 있습니다.

다만 ‘49%’라는 숫자에 속지 마시기 바랍니다. 감정가가 평균 거래가보다 1억원쯤 높게 잡혀 있어서, 최저가 1억 1,270만원도 시세보다 크게 싼 수준인지는 건물별로 따져 봐야 합니다.

다음 회차 7,889만원까지 기다릴 수 있는지도 함께 생각해 보세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 트윈펠리스2 2025타경57228 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 3,000만원의 49%인 1억 1,270만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,127만원입니다.

Q. 소유자가 살고 있으면 어떻게 하나요?

A. 현황조사에서 소유자 본인 세대가 전입된 것으로 나옵니다. 낙찰 대금을 낸 뒤 인도명령 등으로 집을 넘겨받는 절차를 밟는 경우가 많습니다. 실제 점유는 현장에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 7,889만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)