[주택] 성동구 마장동 단독주택 경매 2025타경51831 | 최저가 4억 853만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 성동구 주택 경매 마장동 단독주택(2025타경51831) 물건을 살펴봅니다.

성동구 마장동 단독주택(토지 79㎡ 약 23.9평, 건물 36.63㎡ 약 11.1평)이 두 번 유찰돼 감정가 6억 3,833만원의 64%인 4억 853만원에 나왔습니다. 동마중학교 북서쪽 가까이에 있고 인근에 왕십리역이 있습니다.

그런데 기일 기록에는 9월 이후 ‘유찰’이 아닌 숫자 코드가 남아 있고, 입찰보증금도 최저가의 10%가 아니라 8,170만 6,000원(20%)입니다. 어떤 사연이 있는 물건일까요?.

토지 23.9평에 1967년 건물, 최저가는 4억 853만원입니다.

핵심 쟁점 · 토지 79㎡(약 23.9평), 건물 36.63㎡(약 11.1평), 1967년 1월 사용승인 블록조 주택입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 4억 853만원입니다. 입찰은 11월 23일(월)입니다. · 입찰보증금이 최저가의 20%(8,170만 6,000원)입니다. 보통은 10%이니 이유를 법원에서 확인하세요.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51831
소재지	성동구 마장동 마장동 단독주택
감정가	6억 3,832만 8,750원
최저가	4억 853만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	8,170만 6,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 23일(월) 10:00
한 줄 판단	토지 79㎡에 1967년 지은 작은 주택이라 가치는 땅 위주로 봐야 합니다. 명세서에 인수되는 권리가 없다고 적혀 있고, 기일 기록과 입찰보증금 20%의 이유만 확인하면 됩니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매6계
경매 종류	임의경매 (청구금액 3억 617만 7,867원)
경매 개시	2025년 7월 24일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 30일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 3억 617만 7,867원입니다.

이해관계인에는 근저당권부질권자, 가압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관), 배당요구권자, 승계인이 있습니다.

참고 기일 기록에 '001', '003', '010'은 무슨 뜻일까? 기일 기록을 보면 6월 8일과 7월 27일에 유찰됐고, 9월 7일 이후 결과는 ‘유찰’이 아니라 숫자 코드(001, 003, 010)만 남아 있습니다. 최저가도 9월 7일과 같은 4억 853만원으로 다시 나왔고, 입찰보증금도 20%입니다. 숫자 코드의 뜻은 자료에 없으니 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 성동구 마장동 816-31
대지권	79.0㎡ (23.9평)
건물	토지 79㎡ 위의 블록조 주택 1동(건평 36.63㎡)입니다. 건축물 자료에는 1967년 1월 20일 사용승인, 단독주택으로 나옵니다. 아파트처럼 대지권이 있는 집합건물이 아니라 땅과 건물을 함께 사는 주택입니다.

감정평가서에 외벽은 시멘트 몰탈, 내벽은 벽지, 창호는 새시창이라고 적혀 있고 주택으로 이용 중이라고 합니다. 임대관계는 알 수 없다고 하며, 건물이 오래돼 내부 상태는 현장에서 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

성동구 마장동 입지와 주변

건물은 동마중학교 북서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 섞인 지역입니다.

차량 출입이 되고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 왕십리역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 역까지 실제 거리와 도로 폭은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

마장동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.08	6억 3,832만 8,750원 (100%)	유찰
2회	2026.07.27	5억 1,066만 3,000원 (80%)	유찰
3회	2026.09.07	4억 853만원 (64%)	법원 기록 확인
4회	2026.10.23	–	법원 기록 확인
5회	2026.11.23	4억 853만원 (64%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	4억 853만원 (64%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	4억 853만원 (64%)	–

감정가는 6억 3,833만원(6억 3,832만 8,750원)입니다. 마장동 단독·다가구 최근 12개월 거래 4건의 평균은 약 6억 8,000만원이지만 크기와 건물이 제각각이라 그대로 비교하면 안 됩니다.

토지 74㎡·건물 108㎡ 단독이 2026년 5월 9억 8,000만원, 토지 40㎡·건물 23.9㎡(1985년)가 7월 3억 7,000만원, 토지 33㎡·건물 20㎡가 5월 3억 8,000만원이었습니다.

이 물건은 토지가 79㎡로 큰 편이고 건물은 작고 오래돼, 가치는 대부분 땅에서 나옵니다. 최저가 4억 853만원이 적정한지는 비슷한 크기 땅의 최근 거래와 도로 조건을 직접 비교해서 판단하세요.

자료에는 다음 회차 최저가도 지금과 같은 4억 853만원으로 적혀 있습니다. 하락폭은 법원에 확인하세요.

월세 시세는 같은 지역 다가구 소형 호실 기준이라 이 물건과 직접 비교하기 어렵습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 마장동 단독주택 2025타경51831 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	1985.05.31	있음

명세서 자료에는 임차인이 1985년 5월 31일 전입한 것으로 적혀 있고 보증금·확정일자는 자료에 없습니다. 소유자와 임차인이 같은 성으로 가려져 있어 소유자 본인이나 가족일 수 있지만 자료로 확인되지는 않습니다.

현황조사 기록에는 ‘대지’라는 말만 남아 있어 점유 상황을 알 수 없습니다. 지금 누가 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

마장동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2023.9.6.근저당권
법원 특이사항	없음(명세서에 ‘인수되는 권리 해당사항없음’, ‘지상권 해당사항없음’으로 적혀 있음)

말소기준권리는 2023년 9월 6일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤 권리(가압류 등)는 낙찰되면 지워집니다.

임차인 전입일(1985년)은 이 근저당보다 앞서지만, 명세서의 인수되는 권리 칸은 ‘해당사항없음’입니다. 보증금 자료가 없어서 인수 여부는 명세서 원문에서 다시 확인하세요.

경매를 신청한 근저당권자 앞에 다른 선순위 권리는 자료에 없습니다.

권리 판정 · 주의 권리는 단순해 보이지만 기일 기록과 점유를 확인해야 합니다 명세서에 인수되는 권리가 없다고 적혀 있습니다. 다만 보증금 없는 임차인(전입 1985년)의 정체, 9월 이후 숫자 코드의 의미, 입찰보증금 20%의 이유는 직접 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 8,170만 6,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 누구인지 자료에 없습니다. 소유자 본인이 사는 경우가 많지만, 나가는 시기는 현장에서 직접 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하 주택을 1주택 기준으로 취득하면 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 성동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1기일 기록 코드: 9월 7일 이후 001·003·010이 무엇인지 사건기록에서 확인하세요. 2입찰보증금 20%: 왜 10%가 아닌지 법원에 확인하세요. 3점유자: 1985년 전입 임차인이 누구인지, 보증금이 있는지 현장과 명세서에서 확인하세요. 4건물 상태: 1967년 블록조 건물이라 누수·균열 같은 상태를 현장에서 보세요. 5시세 비교: 토지 크기와 도로 조건이 비슷한 마장동 거래를 직접 찾아 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 명세서에 인수되는 권리 없음으로 적힘 ＋ 토지 79㎡(약 23.9평)를 함께 사는 단독주택 ＋ 지하철 왕십리역이 가까운 지역	－ 1967년 지은 오래된 건물 － 입찰보증금이 최저가의 20%로 부담이 큼 － 기일 기록 코드의 뜻과 점유자를 모름

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 앞의 물건들과 달리 명세서에 인수되는 권리가 없다고 적혀 있어 권리 면에서는 단순해 보입니다. 하지만 건물이 오래돼 사실상 땅을 사는 경매에 가깝고, 가격이 적정한지는 마장동 비슷한 크기 땅 거래를 직접 비교해야 알 수 있습니다.

또 9월 이후의 기일 기록과 입찰보증금 20%는 자료만으로는 이유를 알 수 없습니다. 이 두 가지를 법원 사건기록에서 확인한 뒤 입찰 여부를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 마장동 단독주택 2025타경51831 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 6억 3,833만원의 64%인 4억 853만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 8,170만 6,000원으로 최저가의 20%입니다. 보통의 10%보다 높으니 이유를 법원에 확인하세요.

Q. 기일 기록의 숫자 코드는 무슨 뜻인가요?

A. 9월 7일 이후 결과가 001, 003, 010으로만 적혀 있어 자료만으로는 뜻을 알 수 없습니다. 법원 사건기록에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 자료에는 다음 회차 최저가가 지금과 같은 4억 853만원으로 적혀 있습니다. 하락폭은 법원에 확인하세요.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)