[오피스텔] 하남 망월동 미사마이움센트럴아케이드 경매 2025타경53183 | 최저가 6,566만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 하남 오피스텔 경매 망월동 미사마이움센트럴아케이드(2025타경53183) 물건을 살펴봅니다.

하남 미사역 북서쪽 미사마이움센트럴아케이드 오피스텔(전용 22.03㎡, 약 6.7평)이 두 번 유찰돼 6,566만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 3,400만원의 49%입니다.

그런데 보증금 1억 5,500만원짜리 주택임차권등기가 붙어 있고 세입자는 대항력도 있습니다. 위험하지 않을까요? 매각물건명세서에 적힌 확약서 내용을 같이 보겠습니다.

보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 지우겠다고 확약했습니다.

핵심 쟁점 · 전용 22.03㎡(약 6.7평) 오피스텔, 지상 15층 건물의 5층 510호입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 1억 3,400만원의 49%인 6,566만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 1억 5,500만원)가 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53183
소재지	하남시 망월동 망월동 미사마이움센트럴아케이드 5층 510호
면적	전용 22.03㎡ (6.7평)
감정가	1억 3,400만원
최저가	6,566만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	656만 6,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 최저가는 같은 건물 최근 거래보다 3,000만원 넘게 낮습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 5,500만원)
경매 개시	2025년 10월 15일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 1억 5,500만원입니다. 이해관계인에는 주택임차권자, 근저당권자, 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자가 있습니다.

참고 확약서는 정확히 무슨 내용일까? 명세서에는 주택도시보증공사가 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 냈다고 적혀 있습니다. 문구가 중요하니 원문은 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 5층 510호
전용면적	22.03㎡ (6.7평)
대지권	4.23㎡ (1.3평)
건물	철근콘크리트구조 지하 5층·지상 15층 건물의 5층 510호 (오피스텔)
전용 평당 최저가	약 980만원

감정평가서에 위생·급배수·난방·소화·도시가스설비와 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

하남 망월동 입지와 주변

건물은 지하철 5호선 미사역 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 섞여 있습니다. 감정평가서는 대중교통 사정이 무난하다고 적었습니다.

토지는 남쪽·북쪽으로 폭 20~25m 포장도로, 서쪽으로 보행자전용도로에 닿아 있습니다. 역까지 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

망월동 미사마이움센트럴아케이드 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.07	1억 3,400만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	9,380만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.16	6,566만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	4,596만 2,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	3,217만 3,000원 (24%)	–

감정가는 1억 3,400만원이지만, 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 8월 1억 1,000만원(9층), 8월 1억 300만원(7층), 7월 9,900만원(5층)입니다. 최근 12개월 평균은 약 1억 650만원(5건)입니다.

최저가 6,566만원은 최근 거래보다 약 3,300만~4,400만원 낮습니다. 또 유찰되면 4,596만 2,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 80만원(2026년 10월 31일, 14층), 월 75만원(10월 17일) 사례가 있습니다. 월 80만원이면 1년에 960만원으로, 세금·수리비·공실을 빼기 전 단순 수익률이 최저가 기준 14%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 망월동 미사마이움센트럴아케이드 2025타경53183 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.10.20	있음

명세서에 세입자가 2021년 10월 20일 전입, 2021년 9월 17일 확정일자, 보증금 1억 5,500만원으로 적혀 있고, 2023년 10월 31일 주택임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

집행관이 찾아갔을 때 아무도 없었고 전입세대확인서에도 등재된 사람이 없었습니다. 다만 점유 관계는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있으니 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

망월동 미사마이움센트럴아케이드 권리 분석

말소기준권리	2023. 4. 6.자 가압류
법원 특이사항	주택도시보증공사가 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2023년 4월 6일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 10월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 못 받아도 임차권등기를 말소해 주겠다고 확약했습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

다만 근저당권자 등 다른 권리 순서는 명세서와 등기부로 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 확약서가 있어 인수 걱정은 적지만, 원문을 꼭 확인하세요 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 확약서 원문, 빈집 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 656만 6,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입세대가 없고 세입자는 이미 이사한 것으로 보입니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다. 다만 현황조사에서 내부를 보지 못했으니 점유자를 꼭 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 또는 4.6% 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택처럼 6억원 이하 1%대 세율이, 업무용이면 4.6% 안팎이 적용될 수 있습니다. 오피스텔은 용도와 보유 주택 수에 따라 달라지니 하남시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 주택도시보증공사가 낸 확약서의 문구를 명세서에서 직접 확인하세요. 2권리 순서: 근저당권자 등 다른 권리가 낙찰 후 어떻게 되는지 등기부로 확인하세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 9,900만~1억 1,000만원, 월세 1,000만원/75만~80만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 최근 실거래보다 낮은 최저가 ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 5호선 미사역 가까움, 월세 거래 다수 ＋ 승강기 있음, 두 방향 큰 도로	－ 전용 6.7평 소형 오피스텔 － 내부를 아무도 보지 못함 － 오피스텔은 세금이 용도에 따라 달라짐

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 임차권등기 1억 5,500만원’만 보면 손이 안 가는 물건입니다. 하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 등기를 말소해 주겠다고 확약했기 때문에, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

다만 확약서는 명세서에 적힌 한 줄이니 원문과 실제 말소 절차는 확인해야 합니다. 가격은 같은 건물 최근 거래보다 낮아서 매력이 있지만, 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 미사마이움센트럴아케이드 2025타경53183 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 3,400만원의 49%인 6,566만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 656만 6,000원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 4,596만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)