[오피스텔] 성남 도촌동 으뜸이레가 경매 2025타경53592 | 최저가 2억 90만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 성남 오피스텔 경매 도촌동 으뜸이레가(2025타경53592) 물건을 살펴봅니다.

경기 성남시 중원구 도촌동 행정복지센터 남서쪽에 있는 으뜸이레가 5층 505호(전용 51.61㎡, 약 15.6평)가 한 번 유찰돼 2억 90만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 8,700만원의 70%입니다.

보증금 2억 9,000만원짜리 주택임차권등기가 붙어 있지만 주택도시보증공사 확약서가 제출돼 있습니다. 문제는 가격입니다.

최저가가 더 넓은 오피스텔의 올해 4월 신고가(1억 9,800만원)보다 높은데, 괜찮을까요?.

더 넓은 오피스텔의 올해 4월 신고가보다 최저가가 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 51.61㎡(약 15.6평) 오피스텔, 7층 건물의 5층 505호입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 8,700만원의 70%인 2억 90만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 2억 9,000만원)는 주택도시보증공사 확약서가 2026년 4월 22일 제출돼 인수 걱정이 적습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53592
소재지	성남시 중원구 도촌동 도촌동 으뜸이레가 5층 505호
면적	전용 51.61㎡ (15.6평)
감정가	2억 8,700만원
최저가	2억 90만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,009만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	확약서로 보증금 인수 걱정은 적습니다. 하지만 최저가 2억 90만원이 도촌동 비슷한 면적 신고가(1억 5,200만~2억원)보다 높아, 한 번 더 유찰될 때까지 기다릴지 따져 볼 만합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 9,000만원)
경매 개시	2025년 12월 5일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 2억 9,000만원입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 압류권자, 임차인, 주택임차권자, 채권자가 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 505호
전용면적	51.61㎡ (15.6평)
대지권	19.04㎡ (5.8평)
건물	철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 5층 505호 (오피스텔, 자료상 2010년 건축)
전용 평당 최저가	약 1,288만원

감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고만 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 잠겨 점유관계를 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

성남 도촌동 입지와 주변

건물은 도촌동 행정복지센터 남서쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 토지는 서쪽 폭 약 20m, 북쪽 약 12m, 동쪽 약 10m 도로에 접해 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 자료에 없으니 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

도촌동 으뜸이레가 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	2억 8,700만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	2억 90만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,063만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	9,844만 1,000원 (34%)	–

감정가는 2억 8,700만원입니다. 같은 건물 매매 신고는 자료에 없고, 도촌동 비슷한 면적 오피스텔은 2026년 4월 1억 9,800만원(58.37㎡, 5층), 1월 1억 5,200만원(42㎡, 6층), 2025년 6월 1억 8,000만원(47.38㎡, 7층), 4월 2억원(59.36㎡, 5층)입니다.

같은 건물이 아니므로 참고용입니다.

최저가 2억 90만원은 더 넓은 58.37㎡ 오피스텔의 올해 4월 신고가보다 약 290만원 높습니다. 한 번 더 유찰되면 1억 4,063만원(30%씩 내려감)으로 내려가 신고가 범위 안에 들어옵니다.

같은 건물 임대는 2025년 12월 보증금 1억 2,000만원에 월 60만원(48.33㎡, 4층) 한 건뿐입니다. 월세만 받는 거래가 아니라 수익률은 단순 계산하기 어렵습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 도촌동 으뜸이레가 2025타경53592 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.11.24	있음

임차권등기를 한 세입자는 2020년 11월 24일 전입, 같은 날 확정일자, 보증금 2억 9,000만원이고 임차권등기일은 2022년 12월 14일입니다. 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 2025년 12월 4일 배당요구를 했습니다.

집행관이 갔을 때 문이 잠겨 점유관계를 알 수 없었고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에도 등재된 사람이 없습니다. 빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

도촌동 으뜸이레가 권리 분석

말소기준권리	2024. 1. 19.자 가압류
법원 특이사항	주택도시보증공사: 2026년 4월 22일 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2024년 1월 19일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 11월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

명세서 원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 정리됐고 최저가 수준을 따져야 합니다 확약서로 보증금 인수 걱정은 적습니다. 남은 확인은 같은 건물 시세, 점유 여부, 내부 상태, 관리비 체납, 오피스텔 취득세입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,009만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입자가 없고 점유자도 만나지 못했습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다. 실제 점유 여부는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 주택이 아닌 건축물로 보아 보통 취득세가 4% 안팎(지방교육세 등 합쳐 4.6% 안팎)으로 알려져 있습니다. 주거용 사용이나 주택 수 포함 여부에 따라 달라질 수 있으니 성남시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2같은 건물 시세: 자료에 매매 신고가 없으니 중개사무소에서 확인하세요. 3점유 여부: 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5입찰 시점: 다음 회차 최저가(1억 4,063만원)까지 기다릴지 비교해 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 전용 15.6평으로 넓은 편인 오피스텔 ＋ 서쪽 폭 약 20m 등 세 방향 도로 ＋ 다음 회차에는 신고가 범위 안으로 내려감	－ 최저가가 더 넓은 오피스텔 신고가보다 높음 － 같은 건물 매매 신고 자료가 없음 － 오피스텔이라 취득세가 높을 수 있음 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기도 지우겠다고 했으니 권리 면에서는 안심할 수 있는 편입니다. 이 물건의 쟁점은 첫 번째가 가격입니다.

최저가 2억 90만원은 더 넓은 오피스텔의 올해 4월 신고가보다 높고, 같은 건물 거래 자료는 없습니다.

한 번 더 유찰되면 1억 4,063만원까지 내려가므로, 이번 회차에 입찰하려면 왜 지금 이 가격이어야 하는지 근거를 갖추셔야 합니다. 취득세도 오피스텔 기준으로 따로 계산해 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 으뜸이레가 2025타경53592 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 8,700만원의 70%인 2억 90만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,009만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 4,063만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 성남시 중원구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)